Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku VAT i PCC

• Czym są nieruchomości?
• Kto musi płacić podatek VAT?
• Sprzedaż działki  a VAT
• Grunt na którym znajduje się już budynek – jaka stawka VAT?
• Budynek, budowla i jego część – czym to się różni?
• Budynki i budowle – jaka stawka VAT
•  Nieruchomość a zwolnienie z VAT
• Zwolnienie z podatku VAT przy dostawie nieruchomości – czy jest obligatoryjne?
• Sprzedaż nieruchomości a PCC

Czym są nieruchomości?

Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności – grunty, jak również budynki trwale z gruntem związane, a także części takich budynków, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Kodeksowa definicja wydaje się być dość zwięzła i syntetyczna czyniąc ją co do zasady prostą w interpretacji i praktycznym stosowaniu. Ustawa o VAT nie wskazuje definicji nieruchomości. W przyjętej praktyce organy skarbowe stosują definicję przyjęto na gruncie kodeksu cywilnego.

Kto musi płacić podatek VAT?

Cechą charakterystyczną podatku VAT jest występowanie podmiotu oraz przedmiotu opodatkowania. Pierwsze kryterium określa, kto jest zobowiązany do płacenia wspomnianego podatku. Zgodnie z art. 15 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Należy podkreślić, że wiele sporów z organami skarbowymi zachodzi w momencie rozróżnienia, czy dana osoba sprzedając kilka działek budowlanych, które stanowią jej majątek prywatny staje się osobą wykonującą samodzielnie działalność gospodarczą. W pewnych przypadkach osoby nieprowadzące działalności gospodarczych są uznawane przez organy skarbowe za przedsiębiorców. To oznacza obowiązek opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT w wysokości 23%. Organy w przypadku sporu wskazują, że czynności sprzedaży mają charakter zorganizowany i ciągły, a ponadto cechują się profesjonalizmem wynikającym, np. z uzbrojenia gruntu będącego przedmiotem obrotu. Wydawane w tych sprawach indywidualne interpretacje oraz orzeczenia sądów administracyjnych są często odmienne, co wpływa na niestabilność prawa podatkowego i pogarsza sytuację podatników. Przedmiot opodatkowania wskazuje natomiast na katalog czynności, które podlegają opodatkowaniu. Na podstawie art. 5 ustawy o VAT do tego katalogu zalicza się m.in. odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, którą jest niewątpliwie sprzedaż nieruchomości.

Sprzedaż działki  a VAT

W przypadku sprzedaży gruntów niezabudowanych o tym, czy taka czynność będzie opodatkowana stawką 23%, czy będzie zwolniona decyduje charakter działki. W przypadku działki budowlanej, czyli takiej, dla której wydano warunki zabudowy albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wystąpi obowiązek podatkowy i jej sprzedaż będzie objęta stawką podatku VAT w wysokości 23%. Z podatku VAT będzie zwolniona natomiast sprzedaż nieruchomości o charakterze niebudowlanym (np. ziemia rolna, lasy, działki objęte tzw. studium uwarunkowań).

Grunt na którym znajduje się już budynek – jaka stawka VAT?

Podatnik szukający odpowiedzi na to pytanie powinien zwrócić uwagę na art.29a ust. 8 ustawy o VAT. Wspomniany przepis określa, że w razie dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że grunt przyjmuje stawkę VAT właściwą dla budynków z nim związanych. Każda zasada ma jednak wyjątki i tak też jest w tej sytuacji. Niniejszy przepis nie ma bowiem zastosowania do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych. W takim przypadku gruntu nie wlicza się do podstawy opodatkowania budynku, budowli lub ich części.

Budynek, budowla i jego część – czym to się różni?

W ustawie o VAT próżno szukać wyjaśnień powyższych terminów. W związku z tym w praktyce korzysta się z definicji określonych w ustawie prawo budowlane. Co ciekawe organy skarbowe również opierają się na niniejszym akcie prawnym. Zgodnie z tą ustawą za budynek rozumie się obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród oraz posiada fundamenty i dach. Wynika z tego, że dom w trakcie budowy, który nie ma jeszcze ścian czy też dachu nie będzie mógł być uznany za budynek. Budowlą jest natomiast każdy inny obiekt budowlany, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury. Definicja ta jest bardzo szeroka i możemy do nich zaliczyć m.in. drogi czy trwale związane z gruntem urządzenia.

Budynki i budowle – jaka stawka VAT

O właściwej stawce podatku VAT przesądza charakter nieruchomości. Jeżeli sprzedaż będzie dotyczyła obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku VAT wyniesie 8%. Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części. Powierzchnia takich budynków nie może jednak przekraczać 300 m2 (w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych) oraz 150 m2 (w przypadku lokali mieszkalnych). Jeżeli powierzchnia będzie przekraczać powyższe wartości podatnik będzie musiał zastosować opodatkowanie proporcjonalne. Polega ono na opodatkowaniu wyższą stawką podatku VAT nadwyżki ponad wspomniane powyżej powierzchnie. Nieruchomości inne niż zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym będą objęte natomiast stawką podatku VAT w wysokości 23%.

 Nieruchomość a zwolnienie z VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z podatku VAT. Transakcja, aby mogła skorzystać ze zwolnienia nie może dotyczyć nieruchomości, co do której jest dokonywane pierwsze zasiedlenia albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą minął okres krótszy niż dwa lata. Z perspektywy podatnika chcącego skorzystać ze zwolnienia szczególnie istotna jest definicja pierwszego zasiedlenia. W art. 43 ust. 1 pkt 14 ustawy o VAT określono, że termin ten oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części. Ponadto taka czynność musi być dokonana po wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. O ile określenie terminu wybudowania w praktyce nie stanowi większych problemów, takie wątpliwości pojawiają się w związku z ulepszeniem.

Podatnicy często zastępczo używają określeń ulepszenia i remontu, jednakże w związku z omawianym zagadnieniem różnica ta bywa znacząca. Ulepszenia środka trwałego ma miejsce w przypadku, gdy wartość wydatków w skali roku na cele związane z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją oraz modernizacją przekracza wartość 10 000 zł. Aby sprecyzować termin remontu należy odwołać się do bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych. Przykładowo WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 13 stycznia 2009 r., sygn. akt I SA/Gd 722/08 wskazał, iż remont zmierza do odtworzenia użytkowej środków trwałych, a drugie prowadzą do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej istotną zmianę cech użytkowych. Remontem określić należy więc wszelkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, przy zachowaniu niezmiennej funkcjonalności i przeznaczenia infrastruktury. Natomiast przez ulepszenie należy rozumieć unowocześnienie (modernizację) środka trwałego, które podnosi jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne jego przeznaczenie, albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych. Na podobne kryteria rozróżniające remont i ulepszenia wskazał WSA w Warszawie w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 477/17: istotą remontu jest jedynie wykonanie prac przywracających pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, nie zwiększających jego wartości początkowej, stanowiącej cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego, powiększoną o koszty jego ulepszenia. Z uwagi na powyższe, jeżeli w danej nieruchomości zostaną poczynione wydatki na ulepszenie przewyższające 30% jej wartości początkowej to będziemy mieli do czynienia po raz kolejny z pierwszym zasiedleniem. Oznacza to, że na nowo będziemy liczyli okres pierwszego zasiedlenia dla celów VAT od oddania do użytkowania po dokonaniu ulepszenia. Takie rozumowanie prowadzi również do ciekawych wniosków, które wskazują, że w ramach jednej nieruchomości możemy mieć do czynienia wiele razy z jej pierwszym zasiedleniem.

Zwolnienie z podatku VAT przy dostawie nieruchomości – czy jest obligatoryjne?

Zwolnienie z podatku VAT przy dostawie nieruchomości nie ma charakteru obligatoryjnego. Oznacza to, że podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować transakcję na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT taki sprzedawca i nabywca nieruchomości musi być zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz złożyć zgodne oświadczenia woli, że wybierają oni opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie takie musi zostać złożone przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Podatnik może złożyć również takie oświadczenie w akcie notarialnym, którego przedmiotem jest objęta dostawa tych budynków.

Sprzedaż nieruchomości a PCC

Do zbycia każdej nieruchomości dochodzi poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych taka czynność jest opodatkowana PCC. Wysokość takiej daniny wynosi 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Za pobranie odpowiedniej sumy od kupującego i przekazanie do urzędu skarbowego odpowiedzialny jest notariusz, który sporządza akt notarialny. Powyższe nie oznacza jednak, że każda transakcja sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi PCC. Na podstawie art. 2 pkt 4a ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie w jakim opodatkowane są podatkiem VAT nie podlegają podatkowi PCC. Można więc przyjąć pewne zasadę, że w przypadku zbycia nieruchomości niepodlegającej albo zwolnionej z podatku VAT będziemy mieli do czynienia z podatkiem PCC. Natomiast, gdy czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT to podatek PCC nie wystąpi. 

Bartosz Tomczak, Kancelaria Mentzen