REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku VAT i PCC

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, prawne oraz księgowość
sprzedaż nieruchomości vat pcc
sprzedaż nieruchomości vat pcc
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podejmując decyzję o sprzedaży nieruchomości należy przygotować się na dokonanie wielu formalności. Powstaną skutki nie tylko o charakterze cywilnoprawnym, ale również te na gruncie podatku VAT albo podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
rozwiń >

Czym są nieruchomości?

Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności – grunty, jak również budynki trwale z gruntem związane, a także części takich budynków, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Kodeksowa definicja wydaje się być dość zwięzła i syntetyczna czyniąc ją co do zasady prostą w interpretacji i praktycznym stosowaniu. Ustawa o VAT nie wskazuje definicji nieruchomości. W przyjętej praktyce organy skarbowe stosują definicję przyjęto na gruncie kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Autopromocja

Kto musi płacić podatek VAT?

Cechą charakterystyczną podatku VAT jest występowanie podmiotu oraz przedmiotu opodatkowania. Pierwsze kryterium określa, kto jest zobowiązany do płacenia wspomnianego podatku. Zgodnie z art. 15 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Należy podkreślić, że wiele sporów z organami skarbowymi zachodzi w momencie rozróżnienia, czy dana osoba sprzedając kilka działek budowlanych, które stanowią jej majątek prywatny staje się osobą wykonującą samodzielnie działalność gospodarczą. W pewnych przypadkach osoby nieprowadzące działalności gospodarczych są uznawane przez organy skarbowe za przedsiębiorców. To oznacza obowiązek opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT w wysokości 23%. Organy w przypadku sporu wskazują, że czynności sprzedaży mają charakter zorganizowany i ciągły, a ponadto cechują się profesjonalizmem wynikającym, np. z uzbrojenia gruntu będącego przedmiotem obrotu. Wydawane w tych sprawach indywidualne interpretacje oraz orzeczenia sądów administracyjnych są często odmienne, co wpływa na niestabilność prawa podatkowego i pogarsza sytuację podatników. Przedmiot opodatkowania wskazuje natomiast na katalog czynności, które podlegają opodatkowaniu. Na podstawie art. 5 ustawy o VAT do tego katalogu zalicza się m.in. odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, którą jest niewątpliwie sprzedaż nieruchomości.

Sprzedaż działki  a VAT

W przypadku sprzedaży gruntów niezabudowanych o tym, czy taka czynność będzie opodatkowana stawką 23%, czy będzie zwolniona decyduje charakter działki. W przypadku działki budowlanej, czyli takiej, dla której wydano warunki zabudowy albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wystąpi obowiązek podatkowy i jej sprzedaż będzie objęta stawką podatku VAT w wysokości 23%. Z podatku VAT będzie zwolniona natomiast sprzedaż nieruchomości o charakterze niebudowlanym (np. ziemia rolna, lasy, działki objęte tzw. studium uwarunkowań).

Grunt na którym znajduje się już budynek – jaka stawka VAT?

Podatnik szukający odpowiedzi na to pytanie powinien zwrócić uwagę na art.29a ust. 8 ustawy o VAT. Wspomniany przepis określa, że w razie dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że grunt przyjmuje stawkę VAT właściwą dla budynków z nim związanych. Każda zasada ma jednak wyjątki i tak też jest w tej sytuacji. Niniejszy przepis nie ma bowiem zastosowania do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych. W takim przypadku gruntu nie wlicza się do podstawy opodatkowania budynku, budowli lub ich części.

Budynek, budowla i jego część – czym to się różni?

W ustawie o VAT próżno szukać wyjaśnień powyższych terminów. W związku z tym w praktyce korzysta się z definicji określonych w ustawie prawo budowlane. Co ciekawe organy skarbowe również opierają się na niniejszym akcie prawnym. Zgodnie z tą ustawą za budynek rozumie się obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród oraz posiada fundamenty i dach. Wynika z tego, że dom w trakcie budowy, który nie ma jeszcze ścian czy też dachu nie będzie mógł być uznany za budynek. Budowlą jest natomiast każdy inny obiekt budowlany, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury. Definicja ta jest bardzo szeroka i możemy do nich zaliczyć m.in. drogi czy trwale związane z gruntem urządzenia.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Budynki i budowle – jaka stawka VAT

O właściwej stawce podatku VAT przesądza charakter nieruchomości. Jeżeli sprzedaż będzie dotyczyła obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku VAT wyniesie 8%. Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części. Powierzchnia takich budynków nie może jednak przekraczać 300 m2 (w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych) oraz 150 m2 (w przypadku lokali mieszkalnych). Jeżeli powierzchnia będzie przekraczać powyższe wartości podatnik będzie musiał zastosować opodatkowanie proporcjonalne. Polega ono na opodatkowaniu wyższą stawką podatku VAT nadwyżki ponad wspomniane powyżej powierzchnie. Nieruchomości inne niż zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym będą objęte natomiast stawką podatku VAT w wysokości 23%.

 Nieruchomość a zwolnienie z VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z podatku VAT. Transakcja, aby mogła skorzystać ze zwolnienia nie może dotyczyć nieruchomości, co do której jest dokonywane pierwsze zasiedlenia albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą minął okres krótszy niż dwa lata. Z perspektywy podatnika chcącego skorzystać ze zwolnienia szczególnie istotna jest definicja pierwszego zasiedlenia. W art. 43 ust. 1 pkt 14 ustawy o VAT określono, że termin ten oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części. Ponadto taka czynność musi być dokonana po wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. O ile określenie terminu wybudowania w praktyce nie stanowi większych problemów, takie wątpliwości pojawiają się w związku z ulepszeniem.

Podatnicy często zastępczo używają określeń ulepszenia i remontu, jednakże w związku z omawianym zagadnieniem różnica ta bywa znacząca. Ulepszenia środka trwałego ma miejsce w przypadku, gdy wartość wydatków w skali roku na cele związane z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją oraz modernizacją przekracza wartość 10 000 zł. Aby sprecyzować termin remontu należy odwołać się do bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych. Przykładowo WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 13 stycznia 2009 r., sygn. akt I SA/Gd 722/08 wskazał, iż remont zmierza do odtworzenia użytkowej środków trwałych, a drugie prowadzą do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej istotną zmianę cech użytkowych. Remontem określić należy więc wszelkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, przy zachowaniu niezmiennej funkcjonalności i przeznaczenia infrastruktury. Natomiast przez ulepszenie należy rozumieć unowocześnienie (modernizację) środka trwałego, które podnosi jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne jego przeznaczenie, albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych. Na podobne kryteria rozróżniające remont i ulepszenia wskazał WSA w Warszawie w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 477/17: istotą remontu jest jedynie wykonanie prac przywracających pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, nie zwiększających jego wartości początkowej, stanowiącej cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego, powiększoną o koszty jego ulepszenia. Z uwagi na powyższe, jeżeli w danej nieruchomości zostaną poczynione wydatki na ulepszenie przewyższające 30% jej wartości początkowej to będziemy mieli do czynienia po raz kolejny z pierwszym zasiedleniem. Oznacza to, że na nowo będziemy liczyli okres pierwszego zasiedlenia dla celów VAT od oddania do użytkowania po dokonaniu ulepszenia. Takie rozumowanie prowadzi również do ciekawych wniosków, które wskazują, że w ramach jednej nieruchomości możemy mieć do czynienia wiele razy z jej pierwszym zasiedleniem.

Zwolnienie z podatku VAT przy dostawie nieruchomości – czy jest obligatoryjne?

Zwolnienie z podatku VAT przy dostawie nieruchomości nie ma charakteru obligatoryjnego. Oznacza to, że podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować transakcję na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT taki sprzedawca i nabywca nieruchomości musi być zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz złożyć zgodne oświadczenia woli, że wybierają oni opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie takie musi zostać złożone przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Podatnik może złożyć również takie oświadczenie w akcie notarialnym, którego przedmiotem jest objęta dostawa tych budynków.

Sprzedaż nieruchomości a PCC

Do zbycia każdej nieruchomości dochodzi poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych taka czynność jest opodatkowana PCC. Wysokość takiej daniny wynosi 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Za pobranie odpowiedniej sumy od kupującego i przekazanie do urzędu skarbowego odpowiedzialny jest notariusz, który sporządza akt notarialny. Powyższe nie oznacza jednak, że każda transakcja sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi PCC. Na podstawie art. 2 pkt 4a ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie w jakim opodatkowane są podatkiem VAT nie podlegają podatkowi PCC. Można więc przyjąć pewne zasadę, że w przypadku zbycia nieruchomości niepodlegającej albo zwolnionej z podatku VAT będziemy mieli do czynienia z podatkiem PCC. Natomiast, gdy czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT to podatek PCC nie wystąpi

Bartosz Tomczak, Kancelaria Mentzen

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rozliczenie składki zdrowotnej w 2025 roku. Księgowa wyjaśnia jak to zrobić

Termin złożenia w ZUS deklaracji zawierającej rozliczenie wpłaconych składek zdrowotnych za 2024 rok upływa 20 maja 2025 r. Obowiązek ten dotyczy większości przedsiębiorców prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą. Jedynie ci rozliczający się na karcie podatkowej są z niego zwolnieni. W pozostałych przypadkach wysokość należnych składek wylicza się na podstawie przychodów bądź dochodów osiągniętych w poprzednim roku. Na co zwrócić uwagę przygotowując roczne rozliczenie składek? Wyjaśnia to Paulina Chwil, Księgowa Prowadząca oraz Ekspert ds. ZUS i Prawa Pracy w CashDirector S.A.

Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku. Prof. Kołodko recenzuje politykę (nie tylko gospodarczą) obecnego prezydenta USA

W kwietniu 2025 r. nakładem Wydawnictwa Naukowego PWN ukazała się najnowsza książka prof. Grzegorza W. Kołodki zatytułowana „Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku”. Grzegorz W. Kołodko, wybitny ekonomista i były wicepremier, w swoim bezkompromisowym stylu analizuje trumponomikę i trumpizm, populizm, nowy nacjonalizm, publiczne kłamstwa i brutalną grę interesów. Profesor poświęca szczególną uwagę kwestiom manipulacji opinią publiczną, polityce sojuszy, a także wpływowi wojny w Ukrainie na kształt geopolityki. Zastanawia się również, jakie zagrożenia dla NATO i Unii Europejskiej niesie ze sobą „America First” – i co to wszystko oznacza dla współczesnego świata.

Zmiany w rachunkowości w 2025 r. Sprawozdawczość ESG przesunięta o 2 lata

Minister Finansów przygotował 5 maja 2025 r. projekt nowelizacji ustawy wdrażającej dyrektywę CRSD do ustawy o rachunkowości, a także ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw. Ta nowelizacja ma na celu wdrożenie unijnej dyrektywy 2025/794, przesuwającej wdrożenie obowiązku sprawozdawczości ESG o 2 lata.

Prof. Modzelewski: Większość podatników VAT może uniknąć w 2026 r. obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Jak?

Zdaniem profesora Witolda Modzelewskiego, gdyby uchwalono projekt przepisów wprowadzających obowiązkowy KSeF w przedłożonym niedawno kształcie, to większość podatników VAT nie będzie musiała wystawiać faktur ustrukturyzowanych w 2026 r.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w maju obniżka o 0,5 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 6-7 maja 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,5 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosi od 8 maja 2025 r. 5,25 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zgodna z oczekiwaniami większości analityków finansowych i ekonomistów. Stopy NBP zmieniły się pierwszy raz od 3 października 2023 r.

Przekształcenie JDG a status podatnika rozpoczynającego działalność w estońskim CIT

W świetle marcowego wyroku NSA (sygn. II FSK 1412/24) zmienia się podejście do kwalifikacji podatkowej spółek powstałych z przekształcenia jednoosobowych działalności gospodarczych. Wyrok ten przesądził, że takie podmioty mogą korzystać z przywilejów "podatnika rozpoczynającego działalność" na gruncie przepisów o estońskim CIT.

Pracujesz na zleceniu - a może to faktyczna umowa o pracę? Jak ustalić i wykazać istnienie stosunku pracy

Osoby wykonujące umowy zlecenia, czy inne umowy cywilnoprawne, mają czasem wątpliwości, czy nie jest to de facto umowa o pracę. Każdy przedsiębiorca słyszał o możliwych kontrolach, podważeniu zatrudnienia, konieczności uzasadniania dlaczego taki a nie inny typ umowy został konkretnej osobie zaproponowany. A co ze swobodą zawierania umów? Czy forma umowy na którą zgadzamy się wspólnie z nowozatrudnioną osobą nie powinna być wystarczająca dla inspekcji pracy skoro zgodnie obie strony złożyły na niej swój podpis? Na te i wiele innych pytań odpowie Czytelnikom ten artykuł.

Zmiany w podatkach od 2026 r. - wyższy limit zwolnienia z VAT, korekty deklaracji, 6 m-cy vacatio legis

Ministerstwo Finansów poinformowało, że 6 maja 2025r. Rada Ministrów przyjęła pakiet projektów ustaw dot. podatków w ramach procesu deregulacji. Nowe przepisy mają na celu m.in. ochronę podatników przed nagłymi zmianami przepisów ustaw podatkowych oraz doprecyzowanie wątpliwości interpretacyjnych zgłaszanych przez przedsiębiorców w zakresie deklaracji składanej w trakcie lub po zakończeniu kontroli celno-skarbowej. Projekty dotyczą również podwyższenia limitu zwolnienia podmiotowego w VAT oraz likwidacji obowiązku przygotowywania i publikacji informacji o realizowanej strategii podatkowej.

REKLAMA

Czego najczęściej dotyczą kontrole z urzędu skarbowego i ZUS-u?

Przedsiębiorcy mają szereg obowiązków wobec państwa - jako podatnicy muszą przestrzegać przepisów podatkowych, a jako płatnicy stosować normy z zakresu ubezpieczeń społecznych. W obu tych sferach często dochodzi do uchybień. Dlatego upoważnione organy sprawdzają, czy firmy przestrzegają obowiązujących przepisów. W naszym artykule przedstawiamy najczęstsze obszary, które podlegają kontroli organów podatkowych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Pozwani przez PFR – jak program pomocy dla firm stał się przyczyną tysięcy pozwów? Sprawdź, jak się bronić

Ponad 16 tysięcy firm już otrzymało pozew z Polskiego Funduszu Rozwoju [i]. Kolejne są w drodze. Choć Tarcza Finansowa miała być tarczą – dla wielu stała się źródłem wieloletnich problemów prawnych.

REKLAMA