REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy błędna wycena nieruchomości skutkuje dopłatą podatku

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Łukasz Zalewski
Łukasz Zalewski
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Dwa miesiące temu kupiłem nieruchomość rolno-rekreacyjną, w skład której wchodzą trzy działki. Zapłaciłem wszystkie opłaty razem z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ponieważ chciałem, żeby urząd skarbowy ustosunkował się do wartości zakupionej nieruchomości, złożyłem prośbę o wycenę i sprawdzenie należnego podatku. Urząd stwierdził, że w przypadku jednej działki podwyższa wartość rynkową - zapłaciłem więc podatek należny od podwyższonej sumy. Problem w tym, że urzędnik źle naliczył podatek. Czy z powodu błędu urzędnika muszę dopłacić tę kwotę?

IZBA SKARBOWA W POZNANIU ODPOWIEDZIAŁA GP

Nabycie nieruchomości w 2007 roku w drodze umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który jest liczony od wartości rynkowej nieruchomości.

Przy sporządzaniu aktu notarialnego, notariusz jako płatnik pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. umówionej ceny sprzedaży ustalonej przez kontrahentów. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych szczegółowo określają reguły oraz sposób ustalania podstawy opodatkowania. Podstawę stanowi wartość rynkowa nabytej nieruchomości, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów, a nie cena sprzedaży. Wartość przedmiotu sprzedaży może być przyjęta w wysokości określonej w umowie sprzedaży z zastrzeżeniem, że odpowiada ona wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego. W przypadku gdy w trakcie dokonywania czynności sprawdzających organ podatkowy dochodzi do wniosku, że wartość rynkowa podana w akcie notarialnym znacznie odbiega od cen rynkowych z daty dokonania czynności cywilnoprawnej, podejmuje działania zmierzające do urealnienia wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych.

Konsekwencją tych działań jest wydanie decyzji podatkowej w sprawie wymiaru podatku od czynności cywilnoprawnych, a podatnik będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.) od wartości rynkowej (określonej według cen transakcyjnych na rynku obrotu podobnymi nieruchomościami). W przypadku sporu pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym (np. gdy podatnik kwestionuje decyzję podatkową, gdyż jego zdaniem organ podatkowy nieprawidłowo określił wysokość podatku) przysługuje prawo złożenia odwołania do dyrektora izby skarbowej, a po wyczerpaniu tego trybu skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

EKSPERT WYJAŚNIA

Należy dopłacić różnicę podatku, pod warunkiem że organ skarbowy wydał stosowne postanowienie prostujące wcześniej wydaną przez siebie decyzję. Podatnik może jednak nie zgodzić się z określoną przez organ podatkowy wysokością podatku i złożyć odwołanie.

Szymon Dalc

doradca podatkowy, Dalc i Ochocki - Doradcy spółka doradztwa podatkowego

Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że podatnik stał się ofiarą własnej nadgorliwości. Strony zawierające umowę kupna-sprzedaży nieruchomości nie mają obowiązku konsultowania ceny dokonanej transakcji z organami skarbowymi. Z założenia transakcja taka powinna być zawierana według cen rynkowych. Co prawda, nie ma w przepisach definicji ceny rynkowej, ale zakłada się, że dla racjonalnie działających podmiotów gospodarczych cena rynkowa to taka, którą nabywca jest skłonny zapłacić za oferowany towar lub usługę. Z tego też powodu nie ma podstawy, aby kwestionować w tym zakresie warunki umowy, jaką zawarły strony transakcji. Zdarza się jednak, że w wyniku zaistnienia szczególnych okoliczności (np. konieczność szybkiego pozbycia się nieruchomości) cena transakcji odbiega od stosowanych cen przeciętnych. Zachodzi wtedy podejrzenie, że cena została zaniżona w celu próby obejścia prawa. Takie przypadki badają i wyjaśniają organy podatkowe. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej, jeśli uzna, że wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Jeśli strony nie udzielą odpowiedzi, nie dokonają zmiany wartości lub nie wskażą przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Składając prośbę o wycenę i sprawdzenie należnego podatku podatnik de facto wystąpił w trybie przepisów art. 165 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa z żądaniem wszczęcia postępowania podatkowego, ponieważ uregulowania zawarte w tej ustawie nie przewidują możliwości wykonania czynności kontrolnych przez organ na życzenie podatnika. Kontrolę podatkową organ podejmuje wyłącznie z urzędu (art. 282 Ordynacji podatkowej).

Należy domniemywać, że w opisanym przypadku tak się właśnie stało. Jeśli zatem w ramach prowadzonego postępowania organ podatkowy stwierdził, że cena transakcyjna na zakup jednej z nieruchomości znacznie odbiega od jej wartości rynkowej, powinien był wezwać strony do zmiany ceny lub złożenie wyjaśnień. Na podstawie informacji przekazanych w pytaniu można wywnioskować, iż doszło do złożenia takich wyjaśnień, w wyniku czego ustalona została wyższa cena rynkowa jednej z działek. Ponieważ organy podatkowe działają na podstawie przepisów prawa (art. 120 ustawy Ordynacja podatkowa), należy założyć, że organ podatkowy wydał w tym zakresie stosowną decyzję, w której określił wysokość zobowiązania w prawidłowej (według organu) wysokości. W takiej sytuacji organ podatkowy jest związany wydaną przez siebie decyzją od chwili jej doręczenia (art. 212 Ordynacji podatkowej). W świetle obowiązującego prawa nie ma zatem możliwości żądania od podatnika zapłaty podatku w innej wysokości niż wskazana w decyzji. Niestety, czasami w wydawanych decyzjach zdarzają się tzw. oczywiste omyłki lub błędy rachunkowe. Zadający pytanie wskazał, iż mamy do czynienia z takim właśnie błędem. W takim wypadku organ podatkowy może z urzędu lub na żądanie strony prostować w drodze postanowienia ujawnione w wydanej decyzji błędy rachunkowe oraz inne oczywiste omyłki (art. 215 Ordynacji podatkowej). Do czasu otrzymania takiego sprostowania obowiązuje wydana w tym zakresie decyzja i wysokość podatku w niej określona.

PODSTAWA PRAWNA

- Art.19 ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

- Art. 120, art. 165, art. 212, art. 215 oraz art. 282 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.).

Opracował ŁUKASZ ZALEWSKI

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia a co pozostaje bez zmian [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

REKLAMA

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

Zwracasz pracownikom wydatki na taksówki – czy musisz pobrać zaliczkę na podatek PIT? Najnowsze wyjaśnienia fiskusa (taksówki w podróży służbowej i w czasie wyjścia służbowego)

Pracodawcy mają wątpliwości, czy w przypadku zwracania pracownikom wydatków na taksówki (kiedy to pracownicy wykonują obowiązki służbowe – zarówno w podróży służbowej jak i w czasie tzw. wyjścia służbowego), trzeba od tych kwot pobierać zaliczki na podatek dochodowy? Pod koniec czerwca 2025 r. wyjaśnił to dokładnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Kilka miesięcy wcześniej odpowiedzi na to pytanie udzielił Minister Finansów.

Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

REKLAMA

Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

KSeF wymusi zmiany. Rejestry VAT i wydatki pracownicze po nowemu od 2026 roku

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur to jeden z najważniejszych projektów cyfryzacyjnych polskiej administracji podatkowej ostatnich lat. Od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku – w zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku – podatnicy VAT będą zobowiązani do wystawiania faktur wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem KSeF. To nie tylko zmiana technologiczna, ale także rewolucja organizacyjna, która wymusi dostosowanie systemów księgowych, procesów wewnętrznych i codziennej pracy działów finansowych.

REKLAMA