Jak kwalifikować przychody z najmu?

• Kwalifikacja transakcji najmu
• Przychody z najmu - jak kwalifikować?
• Dla kogo istotna jest Uchwała?

Wcześniej organy podatkowe w większości przypadków, po spełnieniu minimalnych kryteriów, chciały zakwalifikować takie transakcje jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na takie podejście nie zgadzały się jednak sądy administracyjne, co prowadziło do sporów pomiędzy fiskusem i podatnikami. Uchwała NSA rozwiązuje część wątpliwości i wskazuje, że to podatnik decyduje, jaki jest zamiar dokonywanych czynności związanych z najmem nieruchomości.

Kwalifikacja transakcji najmu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa i poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3) ustawy o PIT źródłem przychodów są także przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Oznacza to, że podatnik, będący osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, może co do zasady posiadane nieruchomości opodatkować na dwa różne sposoby, tj. jako przychody z najmu albo przychody z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu - jak kwalifikować?

W uchwale z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w przypadku przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy albo umów o podobnym charakterze, o ile nie dotyczą składników majątku związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej, należy je kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Powyższa uchwała NSA oznacza, że to podatnik będzie sam decydował, czy wynajmowany składnik majątku zaliczany będzie do majątku firmowego, czy osobistego poprzez wprowadzenie tego składnika do ewidencji środków trwałych, co w praktyce miało decydujące znaczenie. Istotne znaczenie ma więc przeznaczenie posiadanych składników majątkowych podatnika i zamiar ich wykorzystywania w działalności gospodarczej.

W ustnym uzasadnieniu NSA zwrócił uwagę na różne źródła przychodów wymienione w ustawie o PIT i wskazał, że w pierwszej kolejności należy dokonywać klasyfikacji do źródła najbardziej odpowiadającego charakterowi przychodów. Innymi słowy, organy podatkowe nie mogą „z góry” przyjmować, że przychody osiągane z tytułu najmu, dzierżawy czy umów o podobnym charakterze są osiągane z działalności gospodarczej, jeżeli dodatkowo podatnik prowadził działalność gospodarczą. NSA zwrócił uwagę na – wydaje się – oczywistą kwestię, tj. fakt, że podatnik w toku prowadzonej działalności gospodarczej może wykorzystywać nieruchomości prywatne, niewprowadzone do środków trwałych i w takich sytuacjach najem tych składników nie musi być związany z działalnością gospodarczą.

NSA zwrócił uwagę, że jeżeli podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyodrębnienia składników majątkowych do prowadzenia działalności, nie buduje sieci organizacyjnej pozwalającej na zarządzanie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa, brak jest strategii działania, a jedyny cel to lokowanie kapitału, to nie można uznawać, że składniki majątkowe są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Dla kogo istotna jest Uchwała?

Uchwała NSA ma szczególne znaczenie dla przepisów obowiązujących do końca 2020 r., gdzie najem składników majątkowych zaliczanych do majątku osobistego mógł korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawek wynoszących 8% przychodu do osiągnięcia progu wynoszącego 100 tys. zł przychodu w ciągu roku oraz 12,5% przychodu powyżej tej kwoty. W przypadku, gdy podatnik dokonywał najmu w ramach działalności gospodarczej, pozostałe najmy, także składników z majątku osobistego, były przez organy podatkowe klasyfikowane jako najem z działalności gospodarczej, co w konsekwencji prowadziło do braku możliwości zastosowania wyżej wymienionych stawek podatku. Innymi słowy, jeżeli osoba fizyczna wynajmowała lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej oraz mieszkania należące do majątku osobistego niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to organy podatkowe nie pozwalały na zastosowanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych do części dotyczącej składników majątku osobistego podatnika. Organy w takich przypadkach najczęściej wychodziły w pierwszej kolejności od definicji działalności gospodarczej, jej zorganizowanego, ciągłego i zarobkowego charakteru, aby następnie zaklasyfikować każdy wynajem jako działalność gospodarczą. Uchwala NSA ostatecznie kończy z taką praktyką. Od tej pory istotne będzie wpisanie nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Oznacza to więc możliwość wznowienia zakończonych już postępowań w takich sprawach oraz możliwość szybszego zakończenia trwających postępowań.

Na zakończenie warto dodać, że zmiana przepisów od 1 stycznia 2021 r. w zakresie zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych doprowadziła do objęcia ryczałtem także przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej. Zmiana przepisów kończy więc finalnie kwestię różnego opodatkowania nieruchomości w zależności od sposobu jej wykorzystania przez osobę fizyczną.