REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości z gospodarstwa rolnego - opodatkowanie PIT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Ewa Pasieczna
Biegły rewident
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Co do zasady sprzedaż całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego jest zwolniona z podatku dochodowego (PIT). Jednak dogłębna analiza prawna przepisów podatkowych w niektórych stanach faktycznych może doprowadzić do odmiennych wniosków.

Nie każdy rolnik posiadający gospodarstwo rolne i planujący sprzedaż całości lub części tego gospodarstwa wie, że w niektórych przypadkach taka sprzedaż może zostać opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

REKLAMA

Autopromocja

Zwolnienie takiej sprzedaży wynika z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, zgodnie z którym zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

W kontekście treści tego przepisu ważne jest prawidłowe zdefiniowanie użytych w nim sformułowań tj. gospodarstwo rolne oraz ustalenie, co oznacza sformułowanie „utrata charakteru rolnego”.

Ilekroć w ustawie o PIT mowa jest o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.

Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nie posiadającej osobowości prawnej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Natomiast zgodnie z art. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Z uwagi na brzmienie tego ostatniego przepisu należy uszczegółowić jakiego rodzaju grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co zadecyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży tych gruntów.

 Świadczenie usług rolniczych - podatkowe problemy praktyczne

 Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu a podatek dochodowy PIT

W tym celu należy sięgnąć do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

 

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia, do użytków rolnych zalicza się:

1. grunty orne, oznaczone symbolem - R,

2. sady, oznaczone symbolem złożonym z litery „S” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps,

3. łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,

4. pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,

5. grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps,

6. grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,

7. rowy, oznaczone symbolem - W.

 

Natomiast zgodnie z § 68 ust. 2 ww. rozporządzenia, grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na:

1. lasy, oznaczone symbolem - Ls,

2. grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem - Lz, lub, w przypadku zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą - symbolem złożonym z liter „Lz” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps.

 

Z powyższej przytoczonych przepisów rozporządzenia wynika, że zarówno lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione nie zostały wymienione jako grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, tj. nie zostały sklasyfikowane jako użytki rolne.

 

Natomiast zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może mieć zastosowanie jedynie w przypadku sprzedaży całości lub części nieruchomości, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, zakwalifikowanych jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. W efekcie sprzedaż gruntów leśnych oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych będzie podlegać opodatkowaniu na warunkach wynikających z ustawy o PIT.

 

Przykład
Przedmiotem sprzedaży jest grunt określony w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne: w części o wielkości 1,74 hektara - oraz jako lasy i grunty leśne - w części o wielkości 0,64 hektara. Zatem do przychodu ze sprzedaży części nieruchomości stanowiącej grunt leśny nie może mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy o PIT.

 

Analizując treść art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT wskazać należy, że z powołanego przepisu wynika, że dla zaistnienia zwolnienia w nim przewidzianego muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki. Pierwsza z nich polega na sprzedaży całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Druga zaś przesłanka ma charakter negatywny, a polega na tym, że nie może nastąpić utrata charakteru rolnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą.

 

Spełnienie pierwszej przesłanki w przypadku rolnika, będącego podatnikiem podatku rolnego, jest niejako bezdyskusyjne i nie powinny wystąpić na tym polu jakiekolwiek wątpliwości interpretacyjne. Ważne jest, by sprzedany grunt rolny mógł samodzielnie stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Jeśli stanowi, to tym samym możemy założyć, że pierwsza przesłanka została spełniona.

 

REKLAMA

Natomiast oceniając spełnienie drugiej z wymienionych przesłanek należy zauważyć, że dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Chodzi tu o faktyczną a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania.

Utrata charakteru rolnego może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży stronom winny być wiadome cel zakupu i przeznaczenie gruntów.

 

Wynika to z tego, że ustawodawca warunkuje zastosowanie zwolnienia przedmiotowego od tego, by nie zmienił się charakter zbywanego gruntu, a nie jego status prawny. A o tym jaki charakter ma dany grunt decyduje natomiast sposób jego faktycznego wykorzystania.

 

Co rolnik może w takiej sytuacji zrobić?

 

Otóż może oczywiście uzyskać informacje bezpośrednio od nabywcy, czy jest rolnikiem, czy ma gospodarstwo rolne lub czy zakupiona nieruchomość będzie służyła powstaniu takiego gospodarstwa. Warto również zawrzeć w akcie notarialnym oświadczenie nabywcy o treści, że jest rolnikiem i zakupione grunty powiększą jego istniejące gospodarstwo rolne lub że nabywa grunty celem stworzenia takiego gospodarstwa.

 

W przeciwnym wypadku, jeżeli rolnik - zbywca gruntów nie będzie posiadał wiedzy na temat celu nabycia gruntów rolnych przez kupującego, to taka okoliczność może wyeliminować możliwość zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.

 

Warto przy tym zauważyć, że zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych nie ma istotnego znaczenia fakt, że gmina w której znajduje się sprzedany grunt nie posiada na przykład miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź w planie zagospodarowania przestrzennego grunty te położone są na terenie rolnym. Okoliczność ta świadczy jedynie o statusie prawnym gruntu, nie wskazuje natomiast na zamiary, z jakimi nabywca gruntu dokonał jego zakupu, ani na sposób faktycznego wykorzystania tego gruntu.

 

Warto zatem zawczasu zadbać o uzyskanie odpowiednich informacji na temat przyszłych zamiarów nabywcy lub przynajmniej dołożyć wszelkiej staranności, by w przyszłości przed organami podatkowymi można było się wykazać wiedzą o celu nabycia gruntów przez nabywcę.

 

Warto również stosowne oświadczenie zawrzeć  już w akcie notarialnym. W razie kontroli podatkowej w tym zakresie, zbywca będzie mógł wykazać dołożenie wszelkiej staranności w prawidłowym ustaleniu podstaw do zwolnienia takiej sprzedaży od opodatkowania podatkiem dochodowym.

 

 Pamiętajmy również, że grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione nie są klasyfikowane jako grunty rolne, zatem nie mogą korzystać ze zwolnienia ustanowionego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Każda faktura VAT w 2026 r. obowiązkowo wystawiana aż w sześciu formach. Ryzyko powstania wielu oryginałów tej samej faktury. Czy ktoś się w tym połapie?

Ustawa z dnia 5 sierpnia 2025 r. nowelizująca ustawę o VAT w zakresie obowiązkowego modelu KSeF została już podpisana przez Prezydenta RP i musimy jeszcze poczekać na rozporządzenia wykonawcze, gdzie m.in. uregulowane będą szczegóły informatyczne (kody, certyfikaty). Ale to nie koniec – musi się jeszcze pojawić oprogramowanie interfejsowe, a zwłaszcza jego „specyfikacja”. Ile będziemy na to czekać? Nie wiadomo. Ale czas płynie. Wiemy dziś, że obok dwóch faktur w postaci tradycyjnej (papierowe lub elektroniczne), pojawiają się w tych przepisach aż cztery nowe formy - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Certyfikaty KSeF – ostatni dzwonek dla firm! Bez nich fiskus zablokuje faktury

Od listopada 2025 r. przedsiębiorcy będą mogli wnioskować o certyfikaty KSeF. Brak tego dokumentu od 2026 r. może oznaczać paraliż wystawiania faktur. A od 2027 r. system nie uzna już żadnej innej metody logowania.

KSeF nadchodzi! Skarbówka przejmuje faktury – obowiązek już od lutego 2026: Kto jest zobowiązany do korzystania z KSeF, a kto jest wyłączony? Zapoznaj się z podstawowymi informacjami

Od 1 lutego 2026 r. żadna firma nie ucieknie przed KSeF. Wszystkie faktury trafią do centralnego systemu skarbowego, a przedsiębiorcy będą musieli wystawiać je wyłącznie w nowym formacie. Najwięksi podatnicy wejdą w obowiązek pierwsi, a reszta już od kwietnia 2026 r. Sprawdź, kto i kiedy zostanie objęty nowymi rygorami – i jakie wyjątki jeszcze ratują niektórych z obowiązkowego e-fakturowania.

Nowe prawo ratuje rolników przed komornikiem! Teraz egzekucje długów wstrzymane po złożeniu wniosku do KOWR

Rolnicy w tarapatach finansowych zyskali tarczę ochronną. Dzięki nowelizacji ustawy o restrukturyzacji zadłużenia złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wstrzymuje egzekucję komorniczą. Zmiana ma dać czas na rozmowy z wierzycielami, ułatwić restrukturyzację i uchronić tysiące gospodarstw przed nagłą utratą majątku. To krok, który eksperci określają jako bardzo istotny dla bezpieczeństwa produkcji żywności w Polsce.

REKLAMA

KSeF 2026: Tryb offline24, offline, awaria i awaria całkowita - co trzeba wiedzieć? MF wyjaśnia

Nowe przepisy dotyczące Krajowego Systemu e-Faktur, które wejdą w życie od lutego 2026 r., przewidują różne procedury na wypadek problemów technicznych i awarii systemu. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, czym różni się tryb offline24, tryb offline, tryb awaryjny oraz procedura na wypadek awarii całkowitej – a także jakie obowiązki w zakresie wystawiania, przesyłania i udostępniania faktur będą spoczywać na podatnikach w każdej z tych sytuacji.

KSeF 2.0: Wielka rewolucja w fakturowaniu i VAT! Co dokładnie się zmieni i kogo obejmą nowe przepisy?

KSeF wchodzi na stałe i już od 2026 roku każda faktura będzie musiała być wystawiona elektronicznie. Nowa ustawa całkowicie zmienia zasady rozliczeń i obejmie zarówno podatników czynnych, jak i zwolnionych z VAT. To największa rewolucja w fakturowaniu od lat.

Od kwietnia 2026 r. bez KSeF nie wystawisz żadnej faktury. To prosta droga do paraliżu rozliczeń firmy

Od 2026 r. KSeF stanie się obowiązkiem dla wszystkich przedsiębiorców w Polsce. System zmieni sposób wystawiania faktur, obieg dokumentów i współpracę z księgowością. W zamian przewidziano m.in. szybszy zwrot VAT. Eksperci podkreślają jednak, że firmy powinny rozpocząć przygotowania już teraz – zwlekanie może skończyć się paraliżem rozliczeń.

Rewolucja w fakturach: od 2026 KSeF obowiązkowy dla wszystkich! Firmy mają mniej czasu, niż myślą

Mamy już ustawę wprowadzającą obowiązkowy Krajowy System e-Faktur. Od lutego 2026 r. część przedsiębiorców straci możliwość wystawiania tradycyjnych faktur, a od kwietnia – wszyscy podatnicy VAT będą musieli korzystać wyłącznie z KSeF. Eksperci ostrzegają: realnego czasu na wdrożenie jest dużo mniej, niż się wydaje.

REKLAMA

Rewolucja w interpretacjach podatkowych? Rząd planuje centralizację i zmiany w Ordynacji podatkowej – co to oznacza dla podatników i samorządów?

Rząd szykuje zmiany w Ordynacji podatkowej, które mają ułatwić dostęp do interpretacji podatkowych i uporządkować ich publikację. Zamiast rozproszenia na setkach stron samorządowych, wszystkie dokumenty trafią do jednej centralnej bazy – systemu EUREKA, co ma zwiększyć przejrzystość i przewidywalność prawa podatkowego.

Krajowy System e-Faktur (KSeF). Prezydent podpisał ustawę

Prezydent Karol Nawrocki podpisał w środę zmianę ustawy o VAT, wprowadzającą Krajowy System e-Faktur (KSeF) - poinformowała kancelaria prezydenta. Co to oznacza dla firm?

REKLAMA