Nowy obowiązek przy zakupie domu na wsi. Kupujący złożą oświadczenie o kurach, hałasie i zapachach

• Wieś ma zachować swoją rolniczą funkcję. Resort rolnictwa chce ograniczyć konflikty
• Kury, zapachy i hałas. Życie na wsi wiąże się z określonymi uciążliwościami
• Rolnicy skarżą się na konflikty z mieszkańcami. Spory trafiają do sądów
• Projekt ustawy ma chronić rolników i uporządkować zasady życia na wsi
• Produkcja zwierzęca wymaga inwestycji. Nowe przepisy mogą zmienić zasady
• Bezpieczeństwo żywnościowe Polski wymaga ochrony funkcji produkcyjnej wsi
• Kupno domu na wsi z nowym oświadczeniem. Nabywca potwierdzi świadomość ryzyka
• Hałas maszyn i zwierząt nie zawsze będzie wykroczeniem. Nowe zasady dla rolników
• Kupujący działkę poza miastem podpisze oświadczenie. Chodzi o możliwe uciążliwości
• Nowe przepisy mają ograniczyć konflikty między mieszkańcami a rolnikami
• Oświadczenie przy zakupie domu ma zwiększyć świadomość nabywców
• Kampanie informacyjne mają pomóc mieszkańcom zrozumieć specyfikę wsi
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie? Jest przewidziany okres przejściowy

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi. Projekt został wpisany do wykazu prac legislacyjnych pod numerem UPRO8. Zgodnie z opisem zawartym w Ocenie Skutków Regulacji do projektu, zidentyfikowanym problemem jest zabezpieczenie realizacji rolniczych funkcji produkcyjnych wsi oraz ograniczenie konfliktów społecznych na tym tle.

Wieś ma zachować swoją rolniczą funkcję. Resort rolnictwa chce ograniczyć konflikty

Projekt realizuje priorytet polityki członków Rady Ministrów P55 „Ochrona funkcji produkcyjnych wsi”. Jest to efekt prac nad rozwiązaniami prawnymi chroniącymi funkcje produkcyjne wsi i działalność rolniczą, które będą odpowiedzią na wyzwania społeczno-gospodarcze na obszarach wiejskich i konieczność zrównoważenia interesów rolników i mieszkańców wsi.

Podstawową funkcją wsi jest rolnicza funkcja produkcyjna, której zachowanie jest kluczowym elementem bezpieczeństwa Polski w wymiarze żywnościowym. Na terenach wiejskich zachodzą postępujące zmiany społeczne dotyczące m.in. struktury społeczno-gospodarczej, liczby gospodarstw rolnych i liczby osób zatrudnionych w rolnictwie.

Należy w tym miejscu wskazać także postępujące „rozlewanie” się miast i wkraczanie zabudowy mieszkaniowej na tereny wcześniej użytkowane rolniczo. Zmienia się także struktura demograficzna na terenach wiejskich w odniesieniu do miejsc zatrudnienia, które coraz częściej nie są w żaden sposób związane z prowadzeniem działalności rolniczej.

Na obszarach wiejskich zamieszkuje coraz więcej osób niezwiązanych zawodowo lub rodzinnie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Najlepszym przykładem tych zmian, które pośrednio wpływają na problem skali konfliktów dotyczących uciążliwości prowadzonej produkcji rolniczej, są dane GUS.

Zgodnie z nimi w 2020 r. odnotowano 582,1 tys. gospodarstw utrzymujących zwierzęta gospodarskie, tj. o 36,9 proc. mniej niż w 2010 r. Stanowiły one 44,2 proc. ogółu gospodarstw rolnych. Dodatkowo w ostatnich latach nadal zmniejsza się liczba gospodarstw prowadzących produkcję zwierzęcą, np. utrzymujących świnie.

Kury, zapachy i hałas. Życie na wsi wiąże się z określonymi uciążliwościami

Ze względu na swoją specyfikę działalność rolnicza wiąże się z pewnymi tradycyjnymi uwarunkowaniami, które mogą powodować stałe lub okresowe uciążliwości dla sąsiadów. Obserwowana jest m.in. wzrastająca presja na ograniczenie skali hałasu w dni wolne od pracy oraz w porze wieczornej i nocnej, a także zapachów pochodzących z produkcji rolniczej, w szczególności zwierzęcej. Pojawiają się także konflikty przestrzenne, m.in. w sytuacji, gdy grunty przeznaczone na cele inne niż rolne (najczęściej pod budownictwo mieszkaniowe) stykają się z terenami przeznaczonymi na cele produkcji rolniczej.

Prowadzenie produkcji rolnej nie jest pracą, którą można wykonywać wyłącznie w porze dziennej w dni robocze. Rolnicy prowadzą swoją działalność zgodnie z rytmem przyrody, a wiele prac w gospodarstwie uwarunkowanych jest okolicznościami niezależnymi od rolnika. Przykładem są opryski, które nie powinny być wykonywane w czasie oblotu pszczół czy silnego wiatru. Zasiewy czy żniwa powinny natomiast odbywać się we właściwym czasie, co wymusza koncentrację działań w określonych okresach.

Również prowadzenie działalności w zakresie produkcji zwierzęcej niesie ze sobą pewne uciążliwości, które wynikają z cech danych gatunków. Jak wskazuje resort rolnictwa, przykładem jest m.in. „trudne do ograniczenia pianie koguta”.

Rolnicy skarżą się na konflikty z mieszkańcami. Spory trafiają do sądów

Do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi kierowane są zgłoszenia dotyczące postrzegania jako uciążliwych immisji wynikających z prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności związanych z emisją hałasu lub odorów. Stanowią one przyczynę konfliktów sąsiedzkich, których skutkiem jest kierowanie do sądów powództw zawierających roszczenia negatoryjne o zaprzestanie immisji oraz roszczenia o zadośćuczynienie z tytułu immisji.

Informacje w tym zakresie przekazywane były przez Krajową Radę Izb Rolniczych, wojewódzkie izby rolnicze, przedstawicieli organizacji rolniczych, rolników, a także w ramach interpelacji poselskich. Przekazywane do MRiRW postulaty, interpelacje i opracowania wskazują na potrzebę uregulowania zagadnienia immisji z uwzględnieniem rolniczych funkcji produkcyjnych wsi. W szczególności warto wskazać na przekazany raport „Tu jest wieś, tu się trzodę hoduje”, przygotowany przez Unię Producentów i Pracodawców Przemysłu Mięsnego.

Na problem wskazują także działania na szczeblu lokalnym. Przykładem jest podjęcie uchwały intencyjnej służącej podniesieniu świadomości mieszkańców w związku z zamieszkiwaniem na terenach, na których prowadzona jest działalność rolnicza. Chodzi o Uchwałę Nr 246/IX/25 Rady Miejskiej w Namysłowie z dnia 27 listopada 2025 r. w sprawie dążenia do podniesienia świadomości mieszkańców Gminy Namysłów o zamieszkiwaniu na obszarze, na którym prowadzona jest działalność rolnicza i charakterystycznych cechach tej działalności.

Przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi prowadzone były spotkania konsultacyjne z przedstawicielami samorządu rolniczego, organizacji rolniczych i rolnikami dotyczące zachowania funkcji produkcyjnych wsi. W spotkaniach konsultacyjnych brali udział przedstawiciele rolników, mieszkańców obszarów wiejskich, jak i instytucji pracujących na rzecz rolnictwa.

Projekt ustawy ma chronić rolników i uporządkować zasady życia na wsi

Na potrzeby prac Zespołu ds. zachowania funkcji produkcyjnych wsi zostało przeprowadzone badanie ankietowe wśród przedstawicieli izb rolniczych i jednostek doradztwa rolniczego (364 respondentów), mające na celu identyfikację najczęstszych przyczyn konfliktów na terenach wiejskich, w szczególności tych związanych z różnymi funkcjami wsi, a także sposobów ich rozwiązywania.

Wśród najczęstszych źródeł konfliktów wskazano: zagospodarowanie przestrzenne, budowę budynków, emisję zapachów z produkcji zwierzęcej oraz wykonywanie prac rolniczych. Jako przypadki karania rolników wskazano takie sytuacje jak dodatkowe kontrole wskutek interwencji innych mieszkańców wsi oraz mandaty za zanieczyszczenie drogi i hałas po godz. 22.00.

Do MRiRW trafiają również sygnały dotyczące skarg na uciążliwości związane z prowadzoną produkcją zwierzęcą, jak również problemu z rozwojem gospodarstw prowadzących taką produkcję. Temat trudności w uzyskaniu wymaganych zgód na budowę budynków służących do produkcji zwierzęcej, w związku z protestami okolicznych mieszkańców, był poruszany przez przedstawicieli rolników i związków hodowców na spotkaniach w MRiRW.

Była to jedna z podstawowych barier blokujących rozwój gospodarstw i możliwości ich modernizacji. Z uwagi na prowadzenie tych postępowań przez inne organy, do MRiRW nie trafiają informacje o ich przebiegu i skali rezygnacji z prowadzenia inwestycji już na wstępnym etapie postępowania.

Produkcja zwierzęca wymaga inwestycji. Nowe przepisy mogą zmienić zasady

W szczególności w przypadku produkcji zwierzęcej możliwość dalszego jej prowadzenia związana jest ze skalą produkcji pozwalającą na jej opłacalność oraz z dostosowaniem gospodarstw do wymagań wynikających z przepisów z zakresu ochrony środowiska, zdrowia zwierząt lub ochrony zwierząt.

Biorąc pod uwagę oczekiwania społeczne w zakresie dobrostanu zwierząt, można się spodziewać, że zapowiadane nowe przepisy Unii Europejskiej regulujące te kwestie będą zmierzały w kierunku zapewnienia większej przestrzeni zwierzętom oraz zapewnienia większego dostępu do środowiska zewnętrznego, np. wybiegów lub pastwisk. Zmiany w tym zakresie będą wymagały od gospodarstw utrzymujących zwierzęta gospodarskie inwestycji związanych z przebudową budynków lub zmianą urządzenia gospodarstwa.

Wszystkie takie zmiany, nawet jeżeli nie będą prowadziły do zwiększenia produkcji, będą wymagały uzyskiwania zgód i pozwoleń, które mogą spotkać się ze sprzeciwem sąsiadów lub posiadaczy nieruchomości w otoczeniu takiego gospodarstwa. Produkcja rolna, w tym produkcja zwierzęca, nierozerwalnie związana jest z powstawaniem różnych uciążliwości: zapachami, kurzem, hałasem lub pracą w godzinach nocnych i dni wolne od pracy.

W związku z tym zmieniająca się sytuacja na obszarach wiejskich może w przyszłości spowodować, że problem konfliktu społecznego na wsi związanego z prowadzoną produkcją rolną, w szczególności produkcją zwierzęcą, dotyczyć może wszystkich rolników prowadzących gospodarstwa. Związane z nim konsekwencje mogą skutecznie zniechęcić do utrzymywania zwierząt gospodarskich oraz skutkować uniemożliwieniem rozwoju gospodarstw.

Bezpieczeństwo żywnościowe Polski wymaga ochrony funkcji produkcyjnej wsi

W związku z tym działania związane z zachowaniem rolniczych funkcji produkcyjnych wsi, jako podstawowych dla tych obszarów, powinny być prowadzone bez względu na aktualną liczbę pozwów i toczących się spraw sądowych dotyczących uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. Wzmocnienie tej funkcji obszarów wiejskich będzie miało pozytywny wpływ na bezpieczeństwo żywnościowe Polski i żywotność obszarów wiejskich.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Zasada równości wyrażona w art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oznacza, że wszystkie podmioty prawa charakteryzujące się daną cechą istotną w równym stopniu powinny być traktowane równo, według jednolitej miary, bez zróżnicowań dyskryminujących lub faworyzujących.

Jednocześnie zgodnie z art. 23 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne. Dlatego władze publiczne powinny podejmować działania zapewniające należytą ochronę rolnikom oraz warunkom prowadzenia działalności rolniczej, jako warunku bezpieczeństwa żywnościowego kraju.

Kupno domu na wsi z nowym oświadczeniem. Nabywca potwierdzi świadomość ryzyka

Stąd potrzeba przygotowania przepisów uwzględniających specyfikę życia na obszarach wiejskich, chroniących prawa wszystkich mieszkańców, przy jednoczesnym podkreśleniu ważnej pozycji rolników ze względu na dostarczanie żywności i innych dóbr publicznych. Działania mają prowadzić do uporządkowania zasad współistnienia oraz zmniejszenia liczby sytuacji konfliktowych.

Wprowadzane rozwiązania mają być czytelne, przewidywalne i sprzyjać zachowaniu równowagi interesów całej społeczności wiejskiej. Przejrzyste zasady pozwolą ograniczać nieporozumienia wynikające z różnic w potrzebach poszczególnych grup oraz ułatwią budowanie wzajemnego zaufania.

Uporządkowane zasady stworzą również przewidywalne środowisko, w którym łatwiej rozwiązywać spory i dbać o równowagę interesów całej społeczności. Będzie to sprzyjać harmonijnemu funkcjonowaniu zarówno gospodarstw rolnych, jak i pozostałych mieszkańców obszarów wiejskich. Ze względu na konieczność zabezpieczenia żywnościowego kraju i harmonijnych warunków życia na wsi, w projekcie ustawy proponuje się następujące rozwiązanie legislacyjne:

Zmiana w Kodeksie cywilnym. Działalność rolnicza ma być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości

a) wprowadzenie zmiany do Kodeksu cywilnego, polegającej na wskazaniu, że prowadzenie działalności rolniczej mieści się w granicach normalnego korzystania z nieruchomości i co do zasady nie powinno być uznawane za nadmierne oddziaływanie na sąsiadów. Wyjątek stanowiłyby sytuacje, w których w konkretnej sprawie ustalono, że działalność jest prowadzona niezgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej lub przepisami prawa.

Takie rozwiązanie wzmocni pozycję rolnika w postępowaniu sądowym, gdyż to podmiot wywodzący swoje roszczenia z faktu immisji pochodzących z działalności rolniczych będzie musiał udowodnić, że wskazane wyżej wyjątki zachodzą. Oznacza to konieczność wykazania, że działalność rolnicza jest prowadzona niezgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej lub z przepisami prawa. Proponowany w Kodeksie cywilnym przepis będzie przepisem szczególnym w stosunku do art. 144 Kodeksu cywilnego.

Hałas maszyn i zwierząt nie zawsze będzie wykroczeniem. Nowe zasady dla rolników

b) wprowadzenie zmiany do Kodeksu wykroczeń, która pozwoli na wyłączenie karalności za zakłócanie spokoju lub spoczynku nocnego w wyniku prowadzenia działalności rolniczej, np. poprzez hałas generowany przez maszyny rolnicze czy zwierzęta.

Proponowany w Kodeksie wykroczeń przepis będzie przepisem szczególnym w stosunku do art. 51 § 1 i 3 Kodeksu wykroczeń. Zmiany w tym zakresie mają uwzględnić specyfikę pracy rolników, która często zależy od warunków pogodowych, cyklu biologicznego roślin i zwierząt oraz konieczności wykonania określonych prac w konkretnym terminie. Produkcji rolnej nie można bowiem całkowicie podporządkować sztywnym godzinom pracy, ponieważ wiele czynności musi być wykonanych wtedy, gdy pozwalają na to warunki naturalne.

Kupujący działkę poza miastem podpisze oświadczenie. Chodzi o możliwe uciążliwości

c) zmianę ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która w wyniku wprowadzenia regulacji polegającej na tym, że w akcie notarialnym dotyczącym nabycia nieruchomości poza granicami administracyjnymi miasta będzie zawarte oświadczenie nabywcy takiej nieruchomości, że jest świadomy możliwych zakłóceń korzystania z tej nieruchomości wywołanych działalnością rolniczą prowadzoną na nieruchomościach sąsiednich.

Rozwiązanie to ma zwiększyć świadomość nabywców nieruchomości położonych poza granicami administracyjnymi miasta co do potencjalnych niedogodności związanych z immisjami pochodzącymi z działalności rolniczej. W efekcie już w chwili nabycia nieruchomości kupujący otrzymają pełną i transparentną informację o możliwych skutkach transakcji. Ma to zapobiec wielu niepotrzebnym i kosztownym konfliktom, które mogą pojawić się po przeprowadzce na tereny wiejskie.

Złożenie takiego oświadczenia oznaczać będzie, że nabywca ma wiedzę co do sposobu prowadzenia działalności rolniczej i jej zakresu nie tylko na działce sąsiedniej, ale na całym obszarze wiejskim. Oświadczenie takie może okazać się przydatne przy ustalaniu przez sąd okoliczności niezbędnych do oceny ewentualnego sporu.

Nowe przepisy mają ograniczyć konflikty między mieszkańcami a rolnikami

Dzięki zmianom w Kodeksie cywilnym prowadzenie działalności rolniczej będzie jednoznacznie wskazane jako mieszczące się w granicach normalnego korzystania z nieruchomości. Odpowiedzialność pojawi się wyłącznie w sytuacjach, gdy działalność prowadzona jest niezgodnie z prawem lub zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Nowe rozwiązania porządkują zasady i wzmacniają gwarancje prawne, bez ingerencji w uprawnienia osób, których prawa zostałyby faktycznie naruszone. Zmiany w Kodeksie wykroczeń mają zwrócić uwagę na to, że produkcja rolna ma swoją specyfikę, a tryb pracy często wyznacza pogoda oraz czynniki biologiczne. Trudno wyznaczyć sztywne ramy godzinowe na pracę, szczególnie podczas zasiewów czy żniw. Proponowane zmiany mają na celu eliminowanie sytuacji, w których rolnicy ponoszą odpowiedzialność za normalne, legalne czynności gospodarskie.

Oświadczenie przy zakupie domu ma zwiększyć świadomość nabywców

Celem zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego jest podniesienie świadomości przy zakupie nieruchomości na wsi. Każdy kupujący nieruchomość poza granicami miasta będzie potwierdzać, że ma świadomość możliwego sąsiedztwa działalności rolniczej i związanych z nią naturalnych oddziaływań.

Rozwiązanie zwiększa transparentność obrotu nieruchomościami i może realnie ograniczyć przyszłe konflikty. Jak wskazuje projektodawca, „przejrzyste zasady pozwolą ograniczać nieporozumienia wynikające z różnic w potrzebach poszczególnych grup oraz ułatwią budowanie wzajemnego zaufania”.

Kampanie informacyjne mają pomóc mieszkańcom zrozumieć specyfikę wsi

Osiągnięcie celu projektu przez działania inne niż legislacyjne może mieć jedynie charakter wspierający. Może to obejmować m.in. kampanie komunikacyjne dotyczące specyfiki życia na wsi i roli rolnictwa w utrzymywaniu bezpieczeństwa żywnościowego kraju.

Zdaniem resortu sama zmiana przepisów powinna zostać uzupełniona o działania edukacyjne, które pozwolą mieszkańcom lepiej rozumieć wzajemne potrzeby rolników i osób niezwiązanych z produkcją rolną.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie? Jest przewidziany okres przejściowy

Projekt zakłada, że do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Gwarantuje to zachowanie zasady ochrony praw nabytych i stabilności toczących się postępowań sądowych. Ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od ogłoszenia, co stanowi odpowiednią vacatio legis dla rynku obrotu nieruchomościami i notariatu.

Nowe rozwiązania mają przede wszystkim uporządkować zasady współistnienia mieszkańców terenów wiejskich oraz gospodarstw rolnych.Ich celem jest znalezienie równowagi między prawem mieszkańców do spokojnego korzystania z nieruchomości a prawem rolników do prowadzenia działalności, która ma znaczenie dla bezpieczeństwa żywnościowego kraju.

Najważniejsza zmiana dla osób kupujących dom lub działkę poza miastem będzie polegała na obowiązku potwierdzenia, że nabywca ma świadomość specyfiki życia na wsi i możliwych uciążliwości związanych z działalnością rolniczą.