Podatek od dochodów z najmu - jaką formę opodatkowania wybrać

Ryczałt, skala, czy podatek liniowy

Osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu, a zamierzają wynająć posiadane mieszkanie czy dom - mogą rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby:

1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),

2) na zasadach ogólnych (stawki 18% i 32%).

Ryczałt od najmu prywatnego od 2010 roku jest opłacalny jak nigdy dotąd

W przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód.

Natomiast w przypadku zasad ogólnych podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Do nich można zaliczyć na przykład: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Jeżeli właściciel przewiduje, że w danym roku podatkowym jego koszty będą równe przynajmniej połowie osiąganego przychodu, powinien zastanowić się nad metodami opodatkowującymi dochód. Wtedy bowiem faktycznie zapłacony podatek wg skali lub liniowy może być niższy niż kwota 8,5% przychodu naliczana w formie ryczałtu – wynika z wspólnej analizy przeprowadzonej przez firmy Tax Care i Home Brokera.

Ale uwaga! Jeśli podatnik uzyskuje wyłącznie dochody z tytułu najmu nieruchomości, a sposób jego działania wskazuje, że zajmuje się tym w sposób zorganizowany i ciągły, czyli na przykład regularnie wynajmuje kilka mieszkań, fiskus może uznać, że jest to jego działalność główna i podważyć możliwość stosowania ryczałtu, traktując podatnika jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą.

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą też mogą rozliczać się na dwa sposoby, ale nie ma wśród nich ryczałtu. Mają do dyspozycji:
1) opodatkowanie na zasadach ogólnych (stawki 18% i 32%)
2) podatek liniowy (19%)

Jeżeli wynajmujący chce, by jego dochody były opodatkowane według skali podatkowej nie musi składać żadnych wniosków ani oświadczeń - jest to forma opodatkowania, która obowiązuje z mocy samej ustawy (rozliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym, trzeba jednak pamiętać żeby wpłacać miesięczne zaliczki w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni).

Jeśli natomiast nieruchomość  jest wynajmowana poza działalnością gospodarczą, to chcąc wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych należy złożyć pisemne oświadczenie w swoim urzędzie skarbowym. Jest na to czas najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód powstał w grudniu. Jeżeli wysokość przychodów wynika z umowy pisemnej, to nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów. Ryczał oblicza się samodzielnie i wpłaca co miesiąc (lub co kwartał) do urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca.

Jeśli natomiast okoliczności najmu wskazują, na prowadzenie działalności gospodarczej wyboru formy opodatkowania dokonuje się w składanym wniosku o założenie działalności gospodarczej na formularzu CEIDG-1. Ewentualnie można złożyć odrębne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania (powinno ono trafić do urzędu skarbowego najpóźniej do dnia uzyskania pierwszego przychodu).

Osoby, które uważają, że stosowana dotychczas forma opodatkowania nie jest dla nich najkorzystniejsza, mogą ją zmienić w następnym roku. W tym celu trzeba pamiętać o złożeniu do 20 stycznia pisemnego oświadczenia do urzędu skarbowego.

Trzy warianty

Aby sprawdzić, jaka forma opodatkowania jest bardziej korzystna w jakiej sytuacji rozważyliśmy trzy scenariusze:

1) podatnik, który z tytułu umowy o pracę osiąga miesięczny dochód na poziomie 5 tys. zł brutto, wynajmuje jedno mieszkanie, osiąga roczny przychód z najmu na poziomie 18 tys. zł oraz ponosi koszty w kwocie 5 820 zł (5 250 zł - amortyzacja wg stawki 1,5%, 500 zł - czynsz przekazywany spółdzielni i opłaty za media, 70 zł - podatek od nieruchomości); 

2) analogicznie jak w powyższym przykładzie; dodatkowo podatnik spłaca kredyt na zakup wynajmowanego mieszkania, miesięczna rata wynosi 1500 zł, z czego 900 zł stanowią odsetki (tylko one mogą stanowić koszty uzyskania przychodu)

3) podatnik osiąga miesięczny dochód z umowy o pracę na poziomie 5 tys. zł netto i wynajmuje trzy mieszkania (z czego dwa zostały sfinansowane w części z kredytu, do kosztów zaliczane są więc raty w części odsetkowej, czyli 2x900 zł); wynajem mieszkań odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniża się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł. Skutkuje to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie ma wpływu na faktycznie ponoszone koszty.

W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupili mieszkanie pod wynajem na rynku wtórnym (o ile w momencie zakupu miało ono co najmniej 5 lat) lub ponieśli nakłady na ulepszenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem go do ewidencji. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Polecamy: Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2013 rok

Polecamy: Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2012 rok