REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatek od dochodów z najmu - jaką formę opodatkowania wybrać

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
podatek od dochodów (przychodów) z najmu
podatek od dochodów (przychodów) z najmu

REKLAMA

REKLAMA

Nie zawsze najkorzystniejszy jest ryczałt 8,5% przychodów. Czasem wynajmującemu bardziej opłaca się rozliczenie wg skali podatkowej. Dotyczy, to w szczególności tych wynajmujących, którzy ponoszą duże koszty związane z wynajmowanym lokalem. Warto też wiedzieć, że osoby wynajmujące stale kilka i więcej lokali powinny rozliczać się jak przedsiębiorcy, zwłaszcza jeżeli nie mają innych dochodów. Taka skala wynajmu, to już działalność gospodarcza.

Ryczałt, skala, czy podatek liniowy

Osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu, a zamierzają wynająć posiadane mieszkanie czy dom - mogą rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby:

REKLAMA

1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),

2) na zasadach ogólnych (stawki 18% i 32%).

Ryczałt od najmu prywatnego od 2010 roku jest opłacalny jak nigdy dotąd

W przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Natomiast w przypadku zasad ogólnych podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Do nich można zaliczyć na przykład: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Jeżeli właściciel przewiduje, że w danym roku podatkowym jego koszty będą równe przynajmniej połowie osiąganego przychodu, powinien zastanowić się nad metodami opodatkowującymi dochód. Wtedy bowiem faktycznie zapłacony podatek wg skali lub liniowy może być niższy niż kwota 8,5% przychodu naliczana w formie ryczałtu – wynika z wspólnej analizy przeprowadzonej przez firmy Tax Care i Home Brokera.

Ale uwaga! Jeśli podatnik uzyskuje wyłącznie dochody z tytułu najmu nieruchomości, a sposób jego działania wskazuje, że zajmuje się tym w sposób zorganizowany i ciągły, czyli na przykład regularnie wynajmuje kilka mieszkań, fiskus może uznać, że jest to jego działalność główna i podważyć możliwość stosowania ryczałtu, traktując podatnika jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą.

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą też mogą rozliczać się na dwa sposoby, ale nie ma wśród nich ryczałtu. Mają do dyspozycji:
1) opodatkowanie na zasadach ogólnych (stawki 18% i 32%)
2) podatek liniowy (19%)

REKLAMA

Jeżeli wynajmujący chce, by jego dochody były opodatkowane według skali podatkowej nie musi składać żadnych wniosków ani oświadczeń - jest to forma opodatkowania, która obowiązuje z mocy samej ustawy (rozliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym, trzeba jednak pamiętać żeby wpłacać miesięczne zaliczki w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni).

Jeśli natomiast nieruchomość  jest wynajmowana poza działalnością gospodarczą, to chcąc wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych należy złożyć pisemne oświadczenie w swoim urzędzie skarbowym. Jest na to czas najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód powstał w grudniu. Jeżeli wysokość przychodów wynika z umowy pisemnej, to nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów. Ryczał oblicza się samodzielnie i wpłaca co miesiąc (lub co kwartał) do urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca.

Jeśli natomiast okoliczności najmu wskazują, na prowadzenie działalności gospodarczej wyboru formy opodatkowania dokonuje się w składanym wniosku o założenie działalności gospodarczej na formularzu CEIDG-1. Ewentualnie można złożyć odrębne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania (powinno ono trafić do urzędu skarbowego najpóźniej do dnia uzyskania pierwszego przychodu).

Osoby, które uważają, że stosowana dotychczas forma opodatkowania nie jest dla nich najkorzystniejsza, mogą ją zmienić w następnym roku. W tym celu trzeba pamiętać o złożeniu do 20 stycznia pisemnego oświadczenia do urzędu skarbowego.

Trzy warianty

Aby sprawdzić, jaka forma opodatkowania jest bardziej korzystna w jakiej sytuacji rozważyliśmy trzy scenariusze:

1) podatnik, który z tytułu umowy o pracę osiąga miesięczny dochód na poziomie 5 tys. zł brutto, wynajmuje jedno mieszkanie, osiąga roczny przychód z najmu na poziomie 18 tys. zł oraz ponosi koszty w kwocie 5 820 zł (5 250 zł - amortyzacja wg stawki 1,5%, 500 zł - czynsz przekazywany spółdzielni i opłaty za media, 70 zł - podatek od nieruchomości); 

2) analogicznie jak w powyższym przykładzie; dodatkowo podatnik spłaca kredyt na zakup wynajmowanego mieszkania, miesięczna rata wynosi 1500 zł, z czego 900 zł stanowią odsetki (tylko one mogą stanowić koszty uzyskania przychodu)

3) podatnik osiąga miesięczny dochód z umowy o pracę na poziomie 5 tys. zł netto i wynajmuje trzy mieszkania (z czego dwa zostały sfinansowane w części z kredytu, do kosztów zaliczane są więc raty w części odsetkowej, czyli 2x900 zł); wynajem mieszkań odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniża się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł. Skutkuje to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie ma wpływu na faktycznie ponoszone koszty.

W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupili mieszkanie pod wynajem na rynku wtórnym (o ile w momencie zakupu miało ono co najmniej 5 lat) lub ponieśli nakłady na ulepszenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem go do ewidencji. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Polecamy: Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2013 rok

Polecamy: Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2012 rok


Ryczałt atrakcyjny przy niskich kosztach

W przypadku kiedy najem nie generuje wysokich kosztów najbardziej atrakcyjną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W pierwszym z naszych scenariuszy, czyli w sytuacji gdy podatnik wynajmuje jedno mieszkanie i nie spłaca kredytu, wybór ryczałtu pozwala zaoszczędzić 662 zł rocznie względem rozliczenia na zasadach ogólnych.

Wyszczególnienie

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%)

PIT wg. skali (18 i 32%)

Wartość brutto lokalu

350 000 zł

350 000 zł

Przychód z najmu (rocznie)

18 000 zł

18 000 zł

Czynsz przekazywany spółdzielni, opłaty za media

 500 zł

500 zł

Podatek od nieruchomości

70 zł

70

Amortyzacja (1,5% rocznie)

Bez amortyzacji

5 250 zł  

Podstawa opodatkowania

18 000 zł

12 180 zł

Podatek od dochodów z najmu

1 530  zł

2 192 zł

Kursywą zaznaczone zostały pozycje stanowiące koszty uzyskania przychodu

Masz wysokie koszty, opodatkuj dochód

Gdyby jednak nabywca przy zakupie mieszkania posiłkował się kredytem, do wyżej wymienionej listy kosztów uzyskania przychodów można by było zaliczyć jeszcze odsetki od zaciągniętego długu. Przy założeniu, że wynoszą one 900 zł miesięcznie, roczny dochód do opodatkowania przyjąłby wartość 1 380 zł. Podatek należny PIT od dodatkowych dochodów z tytułu najmu przy zastosowaniu zasad ogólnych (18 i 32%) wyniósłby 248 zł.

Ta forma opodatkowania byłaby więc atrakcyjniejszą formą rozliczenia z fiskusem niż ryczałt, który naliczany od przychodów wyniósłby 1 530 zł (korzyść z wyboru skali wynosi więc w tym scenariuszu 1282 zł).

Wyszczególnienie

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%)

PIT wg skali (18 i 32%)

Wartość lokalu

350 000 zł

350 000  zł

Przychód z najmu (rocznie)

18 000 zł

18 000  zł

Raty odsetkowe (w pierwszym roku)

10 800 zł

10 800  zł

Czynsz przekazywany spółdzielni, opłaty za media

500 zł

500 zł

Podatek od nieruchomości

70 zł

70 zł

Amortyzacja (2,5% rocznie)

Bez amortyzacji

5 250 zł

Podstawa opodatkowania

18 000 zł

1 380 zł

Podatek PIT

1 530 zł

248 zł

Kursywą zaznaczone zostały pozycje stanowiące koszty uzyskania przychodu

Przy działalności gospodarczej weź pod uwagę dochody z pracy

Inaczej jednak będzie wyglądała sytuacja osoby, która wynajmuje kilka mieszkań, co może wskazywać, że prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą. W tym przypadku sprawdziliśmy czy dla przyjętych założeń bardziej opłacalne jest rozliczenie z fiskusem według skali podatkowej czy zastosowanie podatku liniowego (ryczałt nie jest dostępny w tym przypadku).

Zakładając, że każde mieszkanie daje przychód na poziomie 18 tys. zł rocznie, łączny przychód z działalności gospodarczej wyniesie 54 tys. zł. Przy uwzględnionych w przykładzie kosztach, dochód wyniesie 14 940 zł, a to oznacza, że nawet przy połączeniu z dochodami z pracy na etacie, opodatkowanymi również na zasadach ogólnych, podatnik zmieści się w limicie dochodów warunkującym zastosowanie 18-proc. stawki. 

Ale uwaga! Sytuacja ta może się zmienić diametralnie gdyby dochody z pracy (albo z najmu) były wyższe. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych (czyli według skali podatkowej) należy bowiem połączyć wszystkie uzyskane dochody, a to może oznaczać przekroczenie pierwszego progu podatkowego i opodatkowanie według wyższej, 32-proc. stawki. Stawka 18% stosowana jest do dochodów nieprzekraczających 85 528 zł. Nadwyżkę należy opodatkować już wyższą stawką.

W takiej sytuacji trzeba policzyć, czy bardziej opłacalne nie byłoby opodatkowanie dochodów z najmu podatkiem liniowym (pod warunkiem, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą).

Wyszczególnienie

PIT wg skali (18 i 32%)

PIT liniowy (19%)

Wartość jednego lokalu

350 000  zł

350 000  zł

Przychód z działalności gospodarczej (z najmu) (rocznie)

54 000 zł (3 x 18 000 zł)

54 000 zł (3 x 18 000 zł)

Raty odsetkowe (w pierwszym roku)

21 600 zł (2x10 800)  zł

21 600 zł (2x10 800  zł)

 Czynsz przekazywany spółdzielni, opłaty za media

1 500 zł (3x500 zł)

1 500 zł (3x500 zł)

Podatek od nieruchomości

210 zł (3x70 zł)

210 zł (3x70 zł)

Amortyzacja (2,5% rocznie)

15 750 zł (3x5 250 zł)

15 750 zł (3x5 250 zł)

Podstawa opodatkowania

14 940 zł

14 940 zł

Podatek PIT

2 689 zł

2 839 zł

Kiedy warto zastanowić się nad przejściem z ogólnych zasad opodatkowania (18 i 32%) dochodu na stawkę liniową(19%) ?

W przypadku przedsiębiorcy stosowanie stawki liniowej opłaca się, gdy roczny dochód do opodatkowania wynosi przynajmniej 97 tys. zł. W tym momencie podatek należny obliczony według skali (czyli 18% do 85 528 zł – 556,02 zł, tj. kwota zmniejszająca podatek i 32% do nadwyżki) jest zbliżony do tego 19-procentowego.

Należy jednak pamiętać, że podatek liniowy pozbawia przedsiębiorcę prawie wszystkich przewidzianych ustawą ulg podatkowych (w tym popularnej ulgi na dzieci czy ulgi rehabilitacyjnej) oraz możliwości wspólnego rozliczania się z małżonkiem lub dzieckiem (gdy przedsiębiorca jest samotnym rodzicem). A to oznacza, że gdyby na przykład przedsiębiorca miał kilkoro dzieci i żonę, która opiekuje się domem i w związku z tym nie zarabia, granica opłacalności pomiędzy skalą podatkową i podatkiem liniowym wzrosłaby proporcjonalnie do zastosowanych ulg.

Wydatki na remont obniżą podatek

Powyższe wnioski mają charakter przykładowy i poglądowy. Przy innych uwarunkowaniach (ze szczególnym uwzględnieniem poziomu kosztów i przychodów) zupełnie inne rozwiązania podatkowe mogą okazać się optymalne.

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie może się okazać, że fiskus w danym roku nie będzie miał podstaw do pobrania daniny.

Katarzyna Rola-Stężycka, Tax Care

Katarzyna Siwek, Home Broker

Tax Care
Lider wśród biur księgowych dla mikro- i małych firm
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

REKLAMA

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

Zwierzęta w firmie a koszty uzyskania przychodu. Jak argumentować przed urzędem skarbowym? Interpretacje fiskusa: pies, akwarium i inne przypadki

Czy pies w firmie może być kosztem uzyskania przychodu? A akwarium – elementem budującym wizerunek? Coraz więcej przedsiębiorców zadaje sobie te pytania, zwłaszcza w czasach, gdy granica między przestrzenią zawodową a prywatną bywa płynna. Praktyka i interpretacje podatkowe pokazują, że... to zależy.

Czy będzie likwidacja JPK VAT? Prof. Modzelewski: nieoficjalnie mówi się o redukcji obowiązków

Od samego początku (można sprawdzić) byłem krytykiem wprowadzenia powszechnych „jotpeków”, czyli zmuszania ogółu podatników do systematycznego wysyłania urzędom skarbowym ich ewidencji podatkowych. Po co zaśmiecać archiwa tych organów bilionami zbędnych informacji, do których nigdy nie sięgnie i nie można ich racjonalnie zinterpretować?

Księgowi nie spodziewają się w najbliższej przyszłości wielkich rewolucji w wynagrodzeniu i systemie swojej pracy

Co księgowi naprawdę myślą o kondycji swojej branży? Ukazał się pierwszy w Polsce barometr nastrojów księgowych. Jak oceniają oni miniony rok, czego oczekują po 2025. Odpowiedzi badanych księgowych pokazują prawdziwy obraz branży.

REKLAMA

Zasada wielokrotności opodatkowania wyrobów akcyzowych w przypadku wtórnego obowiązku podatkowego a zmiana podatkowego przeznaczenia wyrobu akcyzowego

Istotnym problemem prawnym i praktycznym jest możliwość wielokrotnego opodatkowania tego samego wyrobu akcyzowego na etapie wtórnego obowiązku podatkowego (zwanego również obowiązkiem podatkowym drugiego stopnia.) – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Ulga na ekspansje a koszty marketingowe – jak szeroki jest katalog wydatków?

Niedawna interpretacja podatkowa (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.66.2025.2.ED) dla producenta opakowań z tworzyw sztucznych rozstrzyga tę kwestię, wskazując, które wydatki targowe i promocyjne podlegają odliczeniu, a które - mimo argumentacji podatnika - pozostają poza zakresem ulgi. Organ zastosował ścisłą wykładnię językową, potwierdzając kwalifikowalność jedynie części ponoszonych przez przedsiębiorców kosztów.

REKLAMA