Podatek od nieruchomości a prowadzenie działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu

Wyższe stawki podatku od nieruchomości dla przedsiębiorców

Jest to istotne z tego powodu, że stawki podatku od nieruchomości od powierzchni użytkowej budynków lub ich części mieszkalnych są wielokrotnie niższe niż stawki podatku od powierzchni użytkowej budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jaka część nieruchomości jest zajęta na prowadzenie biznesu?

Niestety, przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie precyzują sposobu wyodrębnienia powierzchni użytkowej zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej.

W celu dokonania prawidłowego określenia wysokości podatku należy, oprócz przepisów ustawy, skorzystać m.in. z orzecznictwa. Przykładowo, NSA w wyroku z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. II FSK 1252/19, wskazał, że „Stawki podatku przewidziane w (…) przepisie (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.l. dot. opodatkowania budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – przyp. Autora) nie zostały bowiem uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast, czy wykorzystywane są one do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą koniecznym w tym zakresie jest ustalenie, czy wykorzystuje ona taki budynek lub lokal na swoje cele osobiste, czy też wykorzystywane są one do wykonywania działalności gospodarczej i są niezbędne, aby zrealizować cel takiej działalności. Znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej budynek mieszkalny (…), może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, (…) jeżeli stanowi element przedsiębiorstwa takiej osoby i jest bezpośrednio związany z wykorzystywaniem go w prowadzeniu działalności gospodarczej.” NSA wskazał ponadto, że „Jeżeli bez wykorzystania budynku mieszkalnego lub jego części, przedsiębiorca nie będzie mógł zrealizować zamierzenia gospodarczego, to będzie to oznaczało, że zajął je na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Ustawodawca w omawianym przepisie użył bowiem sformułowania "zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej", nie zaś "w których prowadzona jest działalność gospodarcza". Nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał "fizycznie" wykorzystywać składniki swojego majątku. Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, umożliwiający przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku).”

Z powyższego wyroku wynika więc, że w celu zakwalifikowania danej części budynku jako zajętej na potrzeby działalności gospodarczej, należy wziąć pod uwagę nie tylko jej faktyczne wykorzystanie w działalności gospodarczej, ale również cel prowadzenia w niej działalności gospodarczej, w tym możliwość prowadzenia tej działalności bez wykorzystania danej powierzchni. Ponadto, należy wziąć pod uwagę rachunkowe i podatkowe ujęcie danego budynku lub jego części. W przypadku gdy przedsiębiorca będzie uznawał daną część budynku za swój środek trwały, będzie dokonywał od niego odpisów amortyzacyjnych oraz zaliczał do kosztów uzyskania przychodu wydatki związane z tą częścią nieruchomości, należy uznać ją za zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej.

Odrębne pomieszczenie przeznaczone do działalności

Powszechną sytuacją jest wyodrębnienie przez przedsiębiorcę jednego lub kilku pokoi i dostosowanie ich do prowadzenia określonej działalności gospodarczej. Takie dostosowanie, przez pozbawienie danych pokoi cech mieszkalnych i przeznaczenie ich np. na kancelarię prawną, spowoduje że podatek płacony od powierzchni użytkowej tych pokoi powinien być kalkulowany w oparciu o stawkę właściwą dla powierzchni zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej.

W tej sytuacji, od części mieszkania podatek będzie płacony według stawki niższej, a od części – w wyższej. W tym wypadku, oprócz obowiązku zapłaty wyższego podatku, należy w informacji IN-1 wskazać powierzchnię użytkową budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Na podstawie powyższej informacji, organ podatkowy ustali wysokość zobowiązania podatkowego.

Nie zawsze trzeba zapłacić wyższy podatek od nieruchomości

Nie każda jednak aktywność gospodarcza przedsiębiorcy w jego mieszkaniu będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty wyższego podatku. Przykładowo, jeżeli dany przedsiębiorca pracuje w pokoju, z którego jednocześnie korzysta dla celów mieszkaniowych (np. wykonuje pracę głównie przy użyciu komputera stacjonarnego stojącego w jego sypialni lub salonie), trudno uznać, że w tym wypadku doszło do zajęcia części budynku na prowadzenie działalności gospodarczej. W takiej sytuacji, powinien on zastosować niższą stawkę w stosunku do całego mieszkania.

Piotr Rzepka, Specjalista ds. prawa podatkowego w TwentyTwenty Tax&Legal