Podatek od garażu - ile wynosi w 2024 roku? Ministerstwo Finansów zapowiada duże zmiany

• Podatek od nieruchomości w przypadku garaży - stawki – jak jest obecnie w 2024 roku
• Minsterstwo Finansów pracuje nad zmianami w podatku od garaży
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie opodatkowania garaży podatkiem od nieruchomości
• Podatek od nieruchomości – przepisy, podstawowe informacje
• Kto płaci podatek od nieruchomości?
• Kto nie musi płacić podatku od nieruchomości? 
• Podatek od nieruchomości – stawki maksymalne na 2024 rok

Podatek od nieruchomości w przypadku garaży - stawki – jak jest obecnie w 2024 roku

Jak zauważył Minister Finansów w odpowiedzi z 6 marca 2024 r. na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich, w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych stawki podatku od nieruchomości od budynków są zróżnicowane w zależności od sposobu ich wykorzystania, np. na cele mieszkalne, na prowadzenie działalności gospodarczej, na udzielanie świadczeń zdrowotnych. Natomiast przepisy te nie przewidują odrębnej stawki dla opodatkowania garaży. Dlatego też w obecnym stanie prawnym garaże podlegają opodatkowaniu różnymi stawkami podatku od nieruchomości w zależności od wystąpienia określonego stanu faktycznego i prawnego. 

Przykładowo garaże stanowiące prawnie część lokalu mieszkalnego są opodatkowane wg stawki dla tego lokalu. Aktualnie w 2024 roku stawka podatku od nieruchomości dla budynków i lokali mieszkalnych nie może być wyższa niż 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

A jeżeli to mieszkanie jest np. wykorzystywane do działalności gospodarczej i garaż jest częścią tej nieruchomości, to zarówno od tego mieszkania jak i garażu płaci się podatek od nieruchomości wg stawki nie większej niż 33,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Natomiast gdy garaż jest wyodrębniony prawnie jako odrębna nieruchomość, to właściwa dla niego jest stawka dla tzw. budynków pozostałych. W 2024 r. maksymalna stawka dla tych budynków wynosi 11,17 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. 

Jak więc widać różnice w opodatkowaniu są ogromne w zależności od statusu prawnego garażu.

Mimo, że gminy mogą ustalać stawki niższe niż ww. stawki maksymalne określane przez Ministra Finansów, to jednak najczęściej stosują właśnie te stawki maksymalne.

Żeby było jeszcze ciekawiej, szczególna zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości dotyczą opodatkowania miejsc w garażach wielostanowiskowych w budynkach wielomieszkaniowych. Wyżej wskazana ustawa o podatkach lokalnych uznaje, że garaże wielostanowiskowe w budynkach wielomieszkaniowych, będące odrębnymi nieruchomościami lokalowymi, są odmiennie traktowane - w porównaniu z garażami niewyodrębnionymi prawnie, stanowiącymi element nieruchomości wspólnej.

Ustawodawca, garaże wielostanowiskowe w budynkach mieszkalnych, stanowiące współwłasność dwóch lub więcej osób, potraktował szczególnie, stanowiąc o ich odrębności jako przedmiotu opodatkowania, a także określił w ich przypadku szczególne zasady opodatkowania (art. 3 ust. 4 i 4a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych):

4. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a–6.

4a. Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o której mowa w ust. 4, nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Przepisu art. 6 ust. 11 nie stosuje się.

Minister zwrócił uwagę, że preferencyjną stawką dla budynków mieszkalnych określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, objęte są budynki lub ich części mieszkalne, bez wyszczególnienia części wyodrębnionych prawnie, co powoduje, że wyodrębniony prawnie garaż stanowiący część budynku mieszkalnego, nie będąc częścią mieszkalną takiego budynku, nie podlega opodatkowaniu według tej preferencyjnej stawki.

Jak wskazuje Minister Finansów, z aktualnie obowiązujących przepisów wynika, że do opodatkowania hali garażowej, która podlega opodatkowaniu stawką od budynków mieszkalnych, w przypadku jej wyodrębnienia jako samodzielnego lokalu, będzie stosowana wyższa stawka podatku od budynków pozostałych.

Minsterstwo Finansów pracuje nad zmianami w podatku od garaży

Dostrzegając tę niekonsekwencję, w Ministerstwie Finansów podjęto już prace nad doprecyzowaniem zasad opodatkowania garaży. Celem tych zmian legislacyjnych jest ujednolicenie opodatkowania garaży wielostanowiskowych znajdujących się w budynkach wielomieszkaniowych.

Nie wiadomo kiedy nastąpią te zmiany. Minister Finansów nie wskazał żadnej konkretnej daty. Ale jak wynika z niżej opisanego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, powinno to się stać jeszcze w 2024 roku.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie opodatkowania garaży podatkiem od nieruchomości

Na decyzję Ministra Finansów co do zmiany zasad opodatkowania garaży wpłynął także z pewnością wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2023 r. (sygn. SK 23/19). W tym wyroku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy art. 1a ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 ust. 1 pkt 2, w związku z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i e ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych:

– w zakresie, w jakim umożliwiają, na potrzeby podatku od nieruchomości, uznanie wyodrębnionego garażu znajdującego się w budynku mieszkalnym, za część budynku o odmiennym niż mieszkalny charakterze, są niezgodne z zasadą szczególnej określoności regulacji daninowych wywodzoną z art. 84 w związku z art. 217 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,

– w zakresie, w jakim uzależniają zastosowanie odpowiednich stawek podatku od nieruchomości do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu od jego wyodrębnienia lub niewyodrębnienia jako przedmiotu odrębnej własności, przez co do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu wielostanowiskowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, zastosowanie ma stawka określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych a nie stawka określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy, są niezgodne z art. 32 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 2 i art. 84 Konstytucji.

Zdaniem Trybunału niezgodna z Konsytucją RP jest w szczególności sytuacja, że  części budynków (np. garaże) ze względu na ich wyodrębnienie prawne są traktowano inaczej (gorzej) w sensie podatkowym od lokali, które są wyodrębnione tylko fizycznie i także stanowią część budynku mieszkalnego.

Trybunał uważa, że zróżnicowanie stawek podatku od garaży w zależności od tego, czy są one lokalem stanowiącym odrębną własność (czyli odrębnym przedmiotem opodatkowania), czy są jedynie przynależne do lokalu mieszkalnego, stoi w sprzeczności z przyjętym w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych kryterium ustalania stawek podatkowych. Bo tym kryterium nie jest charakter prawny lokalu stanowiącego przedmiot prawa własności, lecz przeznaczenie, zgodnie z którym będzie on użytkowany.

W uzasadnieniu omawianego wyroku TK stwierdził, że współcześnie posiadanie miejsca postojowego w podziemnym garażu wielostanowiskowym stanowi immanentny element mieszkania. Podobnie jak w przypadku innych rodzajów „pomieszczeń przynależnych” do budynku mieszkalnego, np. piwnicy, strychu czy komórki, choćby nawet bezpośrednio nie przylegały do budynku mieszkalnego lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Podlegają one klasyfikacji według stawek przewidzianych dla budynków mieszkalnych albowiem zaspokajają podstawowe potrzeby bytowe ludzi w zakresie zamieszkiwania, mimo iż ze swej istoty nie służą do zamieszkiwania w nich. Zdaniem Trybunału, bez względu na to, czy garaż stanowi nieruchomość odrębną od lokalu mieszkalnego, czy jest jedynie do niego przynależny, pełni on tę samą funkcję.

W opinii Trybunału brak jest w obecnie obowiązujących przepisach podatkowych uzasadnienia dla stanowiska, iż sytuacja podatnika może różnić się w zależności od tego, czy posiada miejsce postojowe w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość w budynku wielomieszkaniowym, czy też posiada miejsce postojowe przynależne do lokalu mieszkalnego.

Podatek od nieruchomości – przepisy, podstawowe informacje

Przepisy i reguły opodatkowania podatkiem od nieruchomości znajdziemy w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (art. 2-7a). Na podstawie tych przepisów podatkiem od nieruchomości są opodatkowane:
1) grunty;
2) budynki lub ich części;
3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym temu podatkowi nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podatek od nieruchomości płaci się od podstawy opodatkowania, którą stanowi:
1) powierzchnia - w przypadku gruntów;
2) powierzchnia użytkowa - w przypadku budynków lub ich części;
3) w przypadku budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Ustalając powierzchnię do opodatkowania trzeba znać zasadę, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Kto płaci podatek od nieruchomości?

Podatnikami podatku od nieruchomości zobowiązanymi do jego zapłaty są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, 
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego.

Gdy grunt, budynek lub budowla znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.

Co do zasady, gdy nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Od tej zasady są poniższe wyjątki:

1) zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. 

2) zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się, jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.

3) Gdy  wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Kto nie musi płacić podatku od nieruchomości? 

W sytuacji, gdy właściciel lub posiadacz gruntu, budynku lub budowli nie prowadzi działalności gospodarczej, nie płaci podatku od nieruchomości za:
a) budynki gospodarcze lub ich części, które:
- wykorzystuje do działalności leśnej lub rybackiej,
- są położone na gruntach gospodarstw rolnych i służą wyłącznie do działalności rolniczej,
- są przeznaczone na tzw. działy specjalne produkcji rolnej, na przykład uprawę w szklarniach, prowadzenie pasiek, hodowlę i chów zwierząt futerkowych,

b) grunty i budynki, które są wpisane do rejestru zabytków, jeśli są utrzymywane i konserwowane zgodnie z przepisami o ochronie zabytków,

c) nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione,

d) działki przyzagrodowe, jeśli właściciel należy do rolniczej spółdzielni produkcyjnej oraz spełnia co najmniej jeden z tych warunków:
- jest w wieku emerytalnym,
- jest inwalidą I albo II grupy,
- jest osobą o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności,
- jest osobą całkowicie niezdolną do pracy w gospodarstwie rolnym albo niezdolną do samodzielnej egzystencji,

e) położone w rodzinnym ogrodzie działkowym:
- grunty,- altany działkowe i obiekty gospodarcze o powierzc
hni zabudowy do 35 metrów kwadratowych, na przykład szopa na narzędzia, drewutnia,
- budynki, które są infrastrukturą ogrodową.

Gmina, w której jest położona nieruchomość, może (uchwałą rady gminnej) wprowadzić dodatkowe zwolnienia z podatku od nieruchomości. Można to sprawdzić na stronie internetowej danej gminy.

Podatek od nieruchomości – stawki maksymalne na 2024 rok

Konkretne stawki podatku od nieruchomości określają dla mieszkańców gmin rady tych gmin w uchwałach, które na dany rok muszą zostać podjęte przed końcem poprzedniego roku. Jeżeli uchwała nie zostanie podjęta w tym terminie, to obowiązują dotychczasowe stawki.

Ale gminy są ograniczone tzw. stawkami maksymalnymi, które co roku są określane przez Ministra Finansów.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości na 2024 rok zostały określone w obwieszczeniu Ministra Finansów z 21 lipca 2023 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2024, opublikowanego w Monitorze Polskim z 1 sierpnia 2023 r., poz. 774. Warto zauważyć, że są to stawki zwaloryzowane o wskaźnik inflacji, który Prezes GUS wyliczył na 15% - porównując pierwsze półrocze 2023 roku z analogicznym okresem poprzedniego roku.
Zgodnie z tym obwieszczeniem w roku 2024 stawki podatku od nieruchomości ustalone w uchwałach rad gmin i miast nie mogą przekroczyć podanych poniżej stawek maksymalnych:

Od gruntów:
a) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,34 zł od 1 m2 powierzchni,
b) pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 6,66 zł od 1 ha powierzchni, 
c) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,71 zł od 1 m2 powierzchni,
d) niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego - 4,39 zł od 1 m2 powierzchni.

Od budynków lub ich części:

a) mieszkalnych – 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 33,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, 
c) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 15,50 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
d) związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 6,76 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
e) pozostałych (np. garaży, budynków gospodarczych), w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 11,17 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Od budowli jest procentowa stawka - 2% wartości budowli ustalonej zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Podstawa prawna: 
- ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 70.
- obwieszczenie Ministra Finansów z 21 lipca 2023 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2024 – M.P. z 2023 r., poz. 774.

Paweł Huczko