VAT przy prywatnym najmie mieszkań

Jeżeli wynajmujemy inne nieruchomości (np. działki) albo mieszkania na cele niemieszkaniowe (np. na biuro) musimy płacić VAT nawet jeżeli formalnie nie zgłosiliśmy w gminie działalności gospodarczej. Oczywiście płacimy VAT również gdy najem realizujemy w ramach formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Najem na cele niemieszkalne jest opodatkowany podstawową 22% stawką VAT. Można jednak wybrać zwolnienie podmiotowe z VAT. Chodzi tu o przewidzianą w ustawie o VAT możliwość niepłacenia tego podatku, jeśli przychód z czynności podlegających VAT nie przekracza w roku podatkowym 50 tys. zł.

Podatnicy, którzy rozpoczynają wykonywanie czynności podlegających podatowaniu VAT i korzystają ze zwolnienia podmiotowego - limit 50 tys. zł, ustalają proporcjonalnie do upływu roku. Dla osób, które rozpoczynają wykonywanie czynności podlegających VAT np. od 1 lipca 2008 r. jest to 1/2 tego limitu czyli 25 tys. zł.

Polecamy: VAT 2011

Polecamy: Podatki 2011

Podatnik może też utracić prawo do zwolnienia podmiotowego. Stanie się tak wtedy, gdy wartość sprzedaży u takiego podatnika zwolnionego od VAT przekroczy kwotę równowartości 50 tys. zł., lub też proporcjonalnie niższą jeżeli podatnik rozpoczął wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu w trakcie roku. Zwolnienie wtedy traci moc w momencie kiedy nastąpi przekroczenie kwoty niższej, ustalonej w proporcji do okresu czasu, który pozostanie do końca roku.

Wtedy to obowiązek podatkowy powstaje w momencie przekroczenia kwoty limitu, a opodatkowaniu będzie podlegała nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

Rejestracja dla potrzeb VAT

Podatnicy, którzy wykonują czynności podlegające przepisom ustawy o VAT zobowiązani są przed dniem wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu (przed zainkasowaniem pierwszej opłaty czynszowej) złożyć do naczelnika urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne na formularzu VAT-R.

Po złożeniu VAT-R naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako podatnika VAT czynnego lub w przypadku podatników, którzy nie muszą się zarejestrować, ale rejestrują się i dalej będą korzystać ze zwolnienia z podatku jako podatnika VAT zwolnionego.

Jeżeli podatnik zwolniony utraci prawo do zwolnienia albo z niego zrezygnuje, ale wcześniej nie zarejestrował się jako podatnik zwolniony tzn. nie złożył VAT-R, musi jak najszybciej dokonać takiej rejestracji.

Ci podatnicy którzy już są zarejestrowani jako podatnicy zwolnieni muszą w takiej sytuacji dokonać aktualizacji zgłoszenia poprzez również złożenie VAT-R lub też przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, (mowa o innych niż zwolnione od podatku), albo przed dniem rozpoczęcia sprzedaży (w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży), albo też przed dniem, w którym utracą prawo do zwolnienia (w przypadku utraty tego prawa). W sytuacji kiedy podatnik sam zrezygnuje ze zwolnienia podmiotowego jeszcze przed początkiem miesiąca, w którym zrezygnuje właśnie z tego zwolnienia.

W takiej sytuacji naczelnik urzędu skarbowego winien przenieść takiego podatnika z rejestru podatników VAT zwolnionych do rejestru podatników VAT czynnych.

Podatnik, który zarejestrował się jako podatnik VAT czynny jest zobowiązany umieszczać swój numer identyfikacji podatkowej na fakturach.

Jak z ewidencją i fakturami

Jeżeli podatnik wykonuje tylko czynności zwolnione z VAT np. wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne, nie musi w takim przypadku prowadzić jakiejkolwiek ewidencji dla potrzeb podatku od towarów i usług. Nie musi również wystawiać faktur VAT (a jeśli najemca tego sobie życzy, wystawia zwykły rachunek). Jednak jeżeli nie chce prowadzić ewidencji przy pomocy kasy fiskalnej rachunki wystawiać musi.

Podatnicy VAT czynni zgodnie z przepisami są obowiązani wystawiać taką fakturę VAT, która stwierdza w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy.

Podatnicy podmiotowo zwolnieni od podatku VAT (jeżeli obroty są niższe niż 50 tys. zł.), np. te osoby, które wynajmują lokal na cele mieszkalne, i niemieszkalne, są oni zobowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży VAT , w której udokumentują wystawiane przez siebie faktury oraz każdą inną sprzedaż.

Ponadto podatnicy, którzy chcą dokonywać obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy zakupach, choćby z takiego powodu powinni zaprowadzić ewidencję zakupów VAT.

W przypadku kiedy dokonujemy pomniejszeń podatku należnego o podatek naliczony w związku z zakupami trwałych składników (środków trwałych), to powinniśmy pamiętać, aby dodatkowo prowadzić ewidencję zakupów inwestycyjnych VAT.

Polecamy: Jak rozliczać koszty w czasie

Polecamy: Najczęstsze błędy w PIT-ach

Jeżeli podatnik nie prowadzi ewidencji sprzedaży lub prowadzi ją w sposób nierzetelny, to naczelnik urzędu skarbowego lub organ kontroli skarbowej może określić wartość niezaewidencjonowanej sprzedaży w drodze oszacowania i ustalić podatek przy zastosowaniu podstawowej stawki 22 proc., bez prawa obniżenia kwoty podatku należnego.

Czynni podatnicy VAT wystawiają najemcom nieruchomości faktury VAT, niezależnie od tego, czy dokumentuje ona najem na cele mieszkalne czy też na cele niemieszkalne. W pierwszym przypadku zamiast stawki podatku podatnicy dodają słowo zwolniona, a w drugim przypadku stawkę - 22 proc.

Deklaracje podatkowe i podatek

Czynni podatnicy VAT, w zasadzie są zobowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu.

W przypadku małych podatników, którzy wybrali metodę kasową, składają oni do urzędu skarbowego deklaracje podatkowe za okresy kwartalne w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym kwartale.

Podatnicy dokonują ustalenia wysokości podatku oraz wypełniają deklaracje na podatek na podstawie ewidencji VAT w deklaracji miesięcznej VAT-7 lub kwartalnej VAT-7K.

W razie stwierdzenia, że podatnik w złożonej deklaracji podatkowej wykazał kwotę zobowiązania podatkowego niższą od kwoty należnej, naczelnik urzędu skarbowego lub organ kontroli skarbowej określa wysokość tego zobowiązania w prawidłowej wysokości oraz ustala dodatkowe zobowiązanie podatkowe w wysokości odpowiadającej 30 proc. kwoty zaniżenia tego zobowiązania. (Nowelizacja ustawy o VAT zakłada likwidację 30 proc. sankcji).

Podatnicy VAT muszą ponadto pamiętać o obowiązku przechowywania prowadzonych ewidencji dla celów rozliczania podatku oraz wszystkie dokumenty, które są związane z tym rozliczeniem do czasu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego. Zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej jest to pięć lat, licząc od końca roku, w którym powstał obowiązek dokonania rozliczenia z organem podatkowym. Jeżeli chodzi o faktury wystawione np. w listopadzie 2007 r., gdy obowiązek rozliczenia za ten okres jest termin do 25 grudnia 2007 r., termin przedawnienia obowiązuje do 31 listopada 2013 r.

Polecamy: Karta podatkowa - poradnik użytkownika

Polecamy: Jak założyć firmę

Kto musi kupić kasę fiskalną

Nawet w przypadku najmu zwolnionego z VAT istnieje od 1 listopada 2008 r. obowiązek rejestrowania tych umów kasami fiskalnymi. Można się jednak zwolnić z tego obowiązku, jeżeli tylko dbamy o wystawianie najemcom rachunków, zgodnie z zasadami określonymi w Ordynacji podatkowej (§ 20 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 95, poz. 798; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 89, poz. 542).

Rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi zawierać powinien co najmniej:

1) imiona i nazwiska (nazwę albo firmę) oraz adresy sprzedawcy i kupującego bądź wykonawcy i odbiorcy usługi;

2) datę wystawienia i numer kolejny rachunku;

3) odpowiednio wyraz "ORYGINAŁ" albo "KOPIA";

4) określenie rodzaju i ilości towarów lub wykonanych usług oraz ich ceny jednostkowe;

5) ogólną sumę należności wyrażoną liczbowo i słownie;

6) czytelny podpis wystawcy rachunku oraz odcisk pieczęci wystawcy rachunku, jeżeli się nią posługuje.

W przypadku gdy oryginał rachunku uległ zniszczeniu albo zaginął, ponownie wystawiony rachunek zawiera również wyraz "DUPLIKAT" oraz datę jego ponownego wystawienia (§ 14 rozporządzenia Ministra Finansów z 22 sierpnia 2005 r. w sprawie naliczania odsetek za zwłokę oraz opłaty prolongacyjnej, a także zakresu informacji, które muszą być zawarte w rachunkach - Dz.U.05.165.1373).

Waldemar Żuchowski
Prawnik, Ekspert podatkowy