Jak opodatkować sprzedaż domu wykorzystywanego w działalności

NIE

W przypadku opodatkowania w formie karty podatkowej wysokość podatku z pozarolniczej działalności gospodarczej nie jest uzależniona od wielkości uzyskiwanych przychodów, ani od ponoszonych kosztów.

Wysokość podatku jest uzależniona od rodzaju prowadzonej działalności i jest wypadkową przede wszystkim dwóch wielkości:
- liczby zatrudnionych osób (co mówi o wielkości przedsiębiorstwa) oraz
- liczby mieszkańców miejscowości, w której prowadzona jest działalność.

Tym samym stawki karty podatkowej uwzględniają również podatek należny od przychodów uzyskanych ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej opodatkowanej w tej formie, jeżeli źródłem tych przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W art. 14 ustawy o PIT wymienione zostały przychody, które należy zakwalifikować do działalności gospodarczej.

Z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

a. środkami trwałymi,
b. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o PIT, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c. wartościami niematerialnymi i prawnymi
- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c, (…).

Jednak zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
- gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, iż z samej istoty rozwiązań zawartych w ww. przepisach wynika, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, stanowią przychód z działalności gospodarczej o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT.

Niezbędnym elementem do określenia czy sprzedaż domu letniskowego stanowi przychód z działalności gospodarczej, jest określenie, czy nieruchomość ta stanowi budynek mieszkalny, czy budynek niemieszkalny.

Polecamy: serwis VAT

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje tych pojęć, a więc należy odnieść się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

W załączniku do ww. rozporządzenia, w rozdziale I, punkcie 2 – pojęcia podstawowe - zdefiniowane zostało m.in. pojęcie „budynki mieszkalne”. Z powyższych przepisów wynika, że budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Skoro zatem dom letniskowy wynajmowany jest w ramach działalności gospodarczej na cele mieszkalne, to należy zakwalifikować go jako budynek mieszkalny.

Dlatego też stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży domu letniskowego - budynku mieszkalnego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że przychody uzyskane z tych tytułów nie są objęte stawką karty podatkowej.

Źródłem przychodów z tego tytułu jest odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, stanowi źródło przychodu podatkowego, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeśli sprzedaż ma miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, nie powstaje przychód.

Jeżeli sprzedaż domu nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.  Dochód uzyskany ze sprzedaży tego domu nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nie ma żadnego wpływu na sposób opodatkowania przychodów ze sprzedaży domu letniskowego fakt, iż działalność - na potrzeby której wykorzystywana była przedmiotowa nieruchomość - nie została wpisana do ewidencji działalności gospodarczej oraz iż była prowadzona sezonowo.

Polecamy: serwis PIT