Jaką stawką opodatkować sprzedaż lokali mieszkalnych, parkingu i drogi dojazdowej

RADA

Całość sprzedaży może być opodatkowana stawką 7%, ponieważ sprzedawany jest lokal wraz udziałem w gruncie. Stawkę 7% można zastosować również, gdy garaż lub miejsce parkingowe znajdują się w budynku i sprzedawane są jednym aktem notarialnym. Według organów podatkowych należy wyodrębnić wartość lokalu i przypadający mu udział w gruncie od wartości parkingu i drogi i opodatkować je odpowiednio stawkami 7 i 22%.

UZASADNIENIE

Przy sprzedaży budynków i lokali udział w gruncie (prawo użytkowania wieczystego gruntów) podlega opodatkowaniu taką samą stawką VAT jaka ma zastosowanie do dostawy budynku (budowli lub jej części). W przypadku bowiem, gdy przedmiotem dostawy są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT).

Sprzedaż lokalu mieszkalnego

Od 1 stycznia 2008 r. również sprzedaż lokali mieszkalnych jest opodatkowana stawką 7%. Stawka 7% ma jednak zastosowanie wyłącznie do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych (art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT i § 5 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego).

Sprzedaż miejsc parkingowych i garaży

Problem powstaje, gdy wraz z mieszkaniem jest sprzedawane miejsce postojowe lub garażowe czy garaże. Jednak skutki ich sprzedaży są uzależnione od wielu czynników.

1. Garaże i miejsca parkingowe w budynku sprzedawane odrębnym aktem

7-proc. stawki VAT nie można zastosować do sprzedaży lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych lub mieszkaniach wraz z udziałem gruntu ich dotyczących.

Dotyczy to przede wszystkim garaży wolno stojących, miejsc postojowych w garażach podziemnych, naziemnych i innych lokali użytkowych wybudowanych w ramach obiektu budownictwa mieszkaniowego, np. lokali przeznaczonych na działalność gospodarczą lub usługową.

Według organów podatkowych sprzedaż garaży znajdujących się w budynkach wielomieszkaniowych (najczęściej w podziemiach tych budynków), ale stanowiących oddzielne lokale użytkowe i będących przedmiotem oddzielnej sprzedaży na podstawie dwu odrębnych aktów notarialnych, też należy opodatkować stawką 22%. Stanowisko takie wyraził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji wydanej 7 grudnia 2007 r. (nr 1401/PV-I/4407/14-9/07/AŁ), powołując się w niej na wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2003 r. (sygn. akt III RN 29/02).

Również sądy administracyjne w takim przypadku uznają, że należy zastosować stawkę 22%.

WAŻNE!

Sprzedaż garaży na podstawie odrębnych aktów notarialnych musi być opodatkowana stawką 22%.

2. Garaże i miejsca parkingowe w budynku sprzedawane wraz lokalem

Największe kontrowersje budzi sytuacja, gdy sprzedaż miejsc garażowych i postojowych dokonywana jest łącznie z mieszkaniem na podstawie jednego aktu notarialnego. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że nie stanowią one części przynależnych do mieszkania i podlegają również opodatkowaniu VAT stawką 22%. Ich zdaniem forma sprzedaży nie może mieć wpływu na zasady opodatkowania VAT. Należy wówczas wyodrębnić ułamkową część wartości miejsca garażowego (postojowego) wraz z częścią przynależnego mu gruntu i opodatkować je stawką 22%, a pozostałą część stawką 7%. Pogląd taki wyraził m.in.: Urząd Skarbowy Warszawa-Ursynów w piśmie z 3 stycznia 2007 r. nr 1438/443/321-129/2006/AF, Izba Skarbowa w Kielcach w decyzji z 31 października 2007 r., nr PP1/443-108/07, Drugi Urząd Skarbowy w Kielcach w piśmie z 11 czerwca 2007 r., nr OG-005/41/2007/PP/443-23/07, Urząd Skarbowy w Tomaszowie Mazowieckim w piśmie z 15 maja 2007 r., nr USIII/2-443/199/27/J/2007 (aktualne również w obecnym stanie prawnym).

Podatnicy, którzy nie obawiają się konfliktu z urzędem skarbowym, mogą do całości sprzedaży zastosować stawkę 7%.

 

 

Sądy uznają bowiem, że w takim przypadku miejsce postojowe sprzedawane wraz z mieszkaniem (na podstawie jednego aktu notarialnego) podlega opodatkowaniu tą samą stawką VAT co mieszkanie, czyli 7%. Wynika to z braku możliwości sprzedaży miejsc postojowych (garażowych) w oderwaniu od sprzedawanego lokalu, gdyż nie stanowią one samodzielnego lokalu użytkowego. Stanowisko takie przedstawił przykładowo WSA w Warszawie w wyroku z 19 września 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1052/07), WSA w Poznaniu w wyroku z 15 lutego 2008 r. (sygn. akt I SA/Po 1206/07). Podobnie orzekł NSA w wyroku z 22 czerwca 2005 r. (sygn. akt I FSK 103/05).

3. Garaże i miejsca parkingowe znajdujące się poza budynkiem, stanowiące odrębną własność

Z całą pewnością nie można zastosować stawki 7% przy sprzedaży garaży (wolno stojących) lub miejsc parkingowych położonych poza budynkami mieszkalnymi. Ich sprzedaż podlega opodatkowaniu stawką podstawowa 22% wraz z udziałem gruntu.

WAŻNE!

Sprzedaż miejsc parkingowych położonych poza budynkami mieszkalnymi jest opodatkowana stawką 22%.

4. Miejsca parkingowe i garaże znajdujące się poza budynkiem, sprzedawane razem z lokalem, gdy nie została zniesiona współwłasność

W takim przypadku można do całości sprzedaży zastosować stawkę 7%. Wynika to z braku możliwości sprzedaży miejsc postojowych (garażowych) w oderwaniu od sprzedawanego lokalu, gdyż nie stanowią one samodzielnego lokalu użytkowego. „Miejsca postojowe znajdujące się poza budynkiem, przypisane danemu lokalowi, przy niezniesionej współwłasności nieruchomości pomiędzy lokatorami również nie mogą być przedmiotem odrębnych umów przenoszących wyłączne prawo do danego miejsca wobec tego, że wszyscy lokatorzy mają w częściach ułamkowych do niego prawo. Z punktu widzenia przepisów podatkowych oznacza to, iż sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku lub poza budynkiem, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług, właściwej dla lokalu mieszkalnego(por. T. Sławińska: Sprzedaż garaży, miejsc parkingowych i piwnic przez podmiot prowadzący działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego artykuł dyskusyjny, „Doradztwo podatkowe” 2002, nr 12, s. 31)” (wyrok z 9 maja 2008 r. WSA w Warszawie, sygn. akt III SA/Wa 363/08).

Urzędy skarbowe również w tym przypadku uznają, że sprzedaż udziału należy również opodatkować stawką 22%.

Sprzedaż udziału gruntu w drodze dojazdowej przypisanej do lokalu

Taka sama sytuacja powstaje w przypadku sprzedaży udziału w drodze dojazdowej do wybudowanego osiedla domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych. Zdaniem organów podatkowych podlega on opodatkowaniu stawką 22%. Droga zaliczana jest bowiem do budowli, które opodatkowane są stawką 22%. Stanowisko takie zajęła Izba Skarbowa w Katowicach w piśmie z 8 maja 2008 r. nr IBPP1/443-186/08/AL/KAN-1089/08, KAN-4496/08.

Natomiast Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w piśmie z 26 kwietnia 2005 r. nr 1471/NUR1/443-72/05/AB napisał, że: „Wobec powyższego należy stwierdzić, że budowle stanowiące infrastrukturę towarzyszącą nie są obiektami budownictwa mieszkaniowego (lub ich częściami) o których mowa w art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b. Udział we współwłasności jest prawem przysługującym współwłaścicielowi. Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zatem sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości obejmującej budowle stanowiące infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu wraz z trwale związanym z nimi gruntem jest odpłatnym świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i zgodnie z art. 41 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawka podstawową 22%”.

Stanowisko to również jest błędne, ponieważ sprzedaż udziału w drodze, która jest przypisana do lokalu, powinna być opodatkowana według stawki 7%.

Jak powinni postąpić podatnicy

Gdy zdecydujemy się na zastosowanie do całości sprzedaży stawki 7%, w przypadku kontroli prawdopodobnie organy podatkowe zakwestionują takie postępowanie. Jednak mamy bardzo duże szanse na to, że wygramy. Można również wystąpić o interpretację, przedstawiając swoje stanowisko, że można stosować stawkę 7%. Gdy organy podatkowe nie uznają naszej racji, możemy wnieść skargę do WSA.

Jeżeli firma nie chce konfliktu z urzędem skarbowym, powinna zastosować dwie stawki opodatkowania:

• 7% do sprzedaży lokalu mieszkalnego i przypadającego do niego udziału w działce,

• 22% do sprzedaży miejsca postojowego i przypadającego mu udziału w działce oraz udziału w drodze dojazdowej.

Wykaz stawek VAT stosowanych przy sprzedaży garaży i miejsc parkingowych

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

• art. 2 pkt 12, art. 41 ust. 12-12c, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 130, poz. 826

• § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 97, poz. 970; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 89, poz. 541

Mariusz Darecki

ekspert w zakresie VAT