Najem lokali użytkowych – rozliczenie VAT

Zgodnie z ugruntowaną w podatku od towarów i usług zasadą komplementarności świadczenia, nie należy sztucznie rozdzielać jednego świadczenia, jeżeli stanowi ono całość.

Wtedy usługi i dostawy "pomocnicze" dzielą obowiązek podatkowy oraz inne wymagania w podatku od towarów i usług ze świadczeniem głównym.

Wyroki TSUE w przypadku usługi najmu niestety wiele tutaj nie wyjaśniają - choćby niedawny wyrok w sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse LLP, w którym stwierdzono jedynie, że w takim przypadku może być to zarówno usługa pojedyncza, jak i kompleksowa, w zależności od okoliczności.

W wyroku tym jednak stwierdzono: "Ta umowa najmu obejmuje zatem jedno świadczenie ustalone pomiędzy wynajmującym i najemcą. Ponadto należy zauważyć, że najem nieruchomości oraz świadczenia związanych z nim usług, takie jak wymienione w pkt 8 niniejszego wyroku mogą obiektywnie stanowić takie świadczenie. Świadczenie omawianych usług dla przeciętnego najemcy lokali takich jak będące przedmiotem postępowania przed sądem krajowym nie może być bowiem uznane za cel sam w sobie, lecz stanowi raczej środek służący skorzystaniu w jak najlepszych warunkach ze świadczenia głównego, czyli najmu lokali handlowych".

Podwójne opodatkowanie VAT przy dostawie mediów

Można z powyższego wyciągnąć wniosek, że w przypadku najmu lokali użytkowych, np. w centrum handlowym, opłaty za czynsz i media stanowią jedną usługę - ponieważ najemcy zależy na sprawnym lokalu, umożliwiającym jak najlepszą obsługę klienta. Jednocześnie on sam nie może zawrzeć umowy np. z dostawcą prądu - musi nabyć ten towar od wynajmującego.

Z drugiej strony w wyroku NSA z 31 maja 2011 r. (sygn. 740/10), zgodnie z którym: "Obowiązek podatkowy (wystawiania faktury) z tytułu opłat eksploatacyjnych towarzyszących usłudze najmu, rozliczanych odrębnie od czynszu najmu powstaje na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 1 ustawy o VAT, tzn. z upływem terminu płatności określonego w umowie najmu właściwej dla rozliczeń z ich tytułu".

Jaka stawka VAT przy najmie i dostawie mediów?

Jeżeli zatem "media", jak w powyższym przykładzie, są rozliczane odrębnie, należy je również podatkowo traktować jako odrębne świadczenie.

Ze sposobu rozliczania bowiem wynika, że nie da się w prosty sposób powiązać płatności czynszu z płatnością (co do zasady - refakturą) "mediów" (np. prądu nie da się refakturować co miesiąc).

Opłaty za media mogą być składnikiem ceny najmu

Odnosząc to do powyższego przykładu - nabywcy "mediów" (bezpośredni, jak i pośredni, tzn. w wyniku refakturowanej odprzedaży) odliczają podatek w okresie odpowiadającym upływowi terminu płatności na otrzymanej fakturze (lub refakturze w przypadku nabywców pośrednich).

Obowiązek podatkowy w przypadku sprzedawców "mediów" następuje w okresie upływu terminu płatności określonego umowie właściwej dla rozliczeń "mediów", czyli umowie najmu. Taka wykładnia, w ocenie autora, jest zgodna z prawem.

Jak są opodatkowane VAT usługi ciągłe?

Powyższy pogląd niestety, jakkolwiek racjonalny, ze względu na brak jednolitej i pewnej linii orzeczniczej, należy dla bezpieczeństwa wesprzeć interpretacją indywidualną.

Jarosław Szajkowski
Konsultant podatkowy w Instytucie Studiów Podatkowych