REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe w VAT i PCC

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe  w VAT i PCC
Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe w VAT i PCC

REKLAMA

REKLAMA

Transakcji sprzedaży mieszkania przez przedsiębiorcę niewątpliwie towarzyszyć będą różne warianty rozliczenia sprzedaży na tle prawa podatkowego, a w szczególności na tle ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT), a także ustawy od czynności cywilnoprawnych (dalej ustawa o PCC). Zagadnienie to warto omówić na przykładzie.

Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT nabył mieszkanie 22 kwietnia 2015 r. Mieszkanie było wykorzystywane do czynności opodatkowanych, w związku z czym Przedsiębiorca obniżył podatek należny o podatek naliczony z tytułu nabycia mieszkania. Od momentu nabycia nie ponoszono nakładów na ulepszenie mieszkania, które podwyższyłyby jego wartość jako środka trwałego. W 2020 roku Przedsiębiorca postanowił to mieszkanie sprzedać, a potencjalnym kupcem nieruchomości jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która nie jest czynnym podatnikiem VAT.

REKLAMA

Autopromocja

W opisanym przykładzie znajdą zastosowanie przepisy dotyczące zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres 2 krótszy niż 2 lata.

REKLAMA

W sytuacji wskazanej w przykładzie dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Mieszkanie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia w momencie, w którym Przedsiębiorca je nabył, w związku z czym do pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż 2 lata. W związku z powyższym zostaną spełnione przesłanki ku temu, aby transakcja sprzedaży mieszkania podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

W tym miejscu warto wspomnieć, że Przedsiębiorca nie będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować dostawy mieszkania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jednym z warunków jest bowiem, aby dokonujący dostawy i nabywca mieszkania byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W prezentowanym przykładzie nabywca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, w związku z czym warunek nie zostanie spełniony.

Polecamy: VAT 2020. Komentarz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy: Biuletyn VAT

Zwolniona z podatku sprzedaż nieruchomości dokonana w ciągu 10-letniego okresu korekty (liczonego od momentu oddania obiektu do użytkowania) pociąga za sobą obowiązek korekty podatku odliczonego w części odnoszącej się do pozostałego okresu korekty, co wynika z art. 91 ust. 2 w zw. z ust. 4 ustawy o VAT. Korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż.

REKLAMA

Sprzedaż mieszkania stanowi wyjątek od reguły i jako czynność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Ustawa o PCC nie dopuszcza zatem możliwości skorzystania z wyłączenia przedmiotowego przy sprzedaży mieszkania.

Warto wskazać, że na gruncie ustawy o PCC skutki podatkowe wystąpią tylko i wyłącznie dla kupującego mieszkanie. W stosunku do Przedsiębiorcy, na tym polu nie powstanie obowiązek podatkowy. Obowiązek podatkowy ciążyć będzie na kupującym (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy sprzedaży mieszkania będzie to data umowy sprzedaży (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustaw o PCC). W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC za podstawę opodatkowania przyjmuje się średnią rynkową wartość rzeczy lub prawa majątkowego. Ustalając wartość nieruchomości należy zwrócić uwagę na ceny mieszkań o podobnym położeniu, metrażu, a także stanu i stopnia zużycia rzeczy (art. 6 ust. 2 ustawy o PCC). Stawka opodatkowania dla umowy sprzedaży wynosi 2% podstawy opodatkowania (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Podatek PCC powinien być pobrany przez notariusza.

Reasumując powyższe rozważania, sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę będącego czynnym podatnikiem VAT na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej będzie zwolniona z podatku VAT i pociągnie za sobą obowiązek korekty podatku naliczonego. Na gruncie ustawy o PCC podatek wynosi 2%, jednak ciężar podatku spoczywać będzie na kupującym.

Adrian Puttkammer Młodszy konsultant podatkowy ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy sp.k.
Alicja Ziółek, Doradca podatkowy, Kierownik Zespołu ds. Podatków Pośrednich w ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy sp.k.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

KSeF wymusi zmiany. Rejestry VAT i wydatki pracownicze po nowemu od 2026 roku

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur to jeden z najważniejszych projektów cyfryzacyjnych polskiej administracji podatkowej ostatnich lat. Od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku – w zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku – podatnicy VAT będą zobowiązani do wystawiania faktur wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem KSeF. To nie tylko zmiana technologiczna, ale także rewolucja organizacyjna, która wymusi dostosowanie systemów księgowych, procesów wewnętrznych i codziennej pracy działów finansowych.

REKLAMA

Kredyt EKOlogiczny 2025 – bezzwrotna dotacja dla firm na modernizację energetyczną. Jakie warunki trzeba spełnić?

Już od października 2025 r. przedsiębiorcy będą mogli ubiegać się o dofinansowanie z Kredytu EKOlogicznego – dotacji realizowanej w ramach programu Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG 3.01).

Obowiązkowy KSeF: kogo obejmie, jak fakturować w czasie awarii? Co czeka podatników VAT w 2026 roku?

Ponad pół rok dzieli przedsiębiorców od dnia, w którym elektroniczne fakturowanie stanie się w Polsce obowiązkowe. W zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku, firmy będą musiały dołączyć do Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku. Od tego momentu korzystanie z KSeF stanie się obowiązkowe dla wszystkich podatników VAT czynnych. Firmy mają już niewiele czasu, by dostosować swoje systemy, procedury i zespoły do nowych wymogów.

Ulga termomodernizacyjna i zwolnienie z podatku dochodowego (PIT) dla osób realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne. Najnowsze objaśnienia Ministra Finansów z 2025 r.

W dniu 30 czerwca 2025 r. Minister Finansów wydał objaśnienia podatkowe odnośnie form wsparcia przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Objaśnienie te dotyczą rozwiązań podatkowych (ulga termomodernizacyjna i zwolnienie podatkowe), które wspierają przedsięwzięcie termomodernizacyjne na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa PIT”), oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „ustawa o ryczałcie”). Objaśnienia zawierają ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego oraz uwzględniają stan prawny obowiązujący na dzień 1 stycznia 2025 r. Objaśnienia podatkowe są wydawane przez ministra finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy – Ordynacja podatkowa z urzędu w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe. Warto w szczególności zwrócić uwagę na zmieniony wykaz wydatków uprawniających do odliczenia w ramach ulgi rehabilitacyjnej. Walorem tych objaśnień są także liczne przykłady wyjaśniające treść przepisów. Publikujemy poniżej pełną treść tych objaśnień.

Nowe tachografy nie aż tak inteligentne jak zakładano. Na jakie błędy muszą uważać kierowcy i firmy transportowe?

Od 19 sierpnia 2025 roku w przewozach międzynarodowych w UE wymagane będą już wyłącznie najnowsze tachografy inteligentne często oznaczane jako tachografy G2V2, czyli druga wersja tachografów inteligentnych. Obecnie w transporcie międzynarodowym stanowią one już większość tachografów. Choć nowe urządzenia rejestrujące miały za zadanie ułatwiać pracę firmom transportowym, to jednak są zawodne i mogą powodować wiele trudności przy rozliczaniu i kontroli czasu pracy kierowców. Na jakie błędy nowych smart tachografów trzeba uważać i jak skutecznie sobie z nimi radzić?

REKLAMA

Patologiczna prywatyzacja majątku firm? Rada Przedsiębiorców wzywa rząd do pilnych zmian w prawie

Rada Przedsiębiorców alarmuje: niekontrolowane postępowania upadłościowe sprzyjają nadużyciom i grabieży majątku firm. W liście do premiera Donalda Tuska organizacja apeluje o zmiany legislacyjne, które mają zakończyć nieformalny system patologicznej prywatyzacji i chronić interes publiczny.

Jak korzystać w praktyce z procedury VAT OSS – rejestracja, rozliczenia, płatności, ewidencja

Procedura OSS (ang. One Stop Shop) obowiązuje w Polsce od 1 lipca 2021 r., jednak wciąż wiele firm nie zdaje sobie sprawy, jak bardzo może ona uprościć ich rozliczenia podatkowe w zakresie VAT. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowana, przy wsparciu doświadczonego doradcy jej wdrożenie jest szybkie i efektywne, a korzyści z jej stosowania znaczące.

REKLAMA