Dostawa nieruchomości – zwolnienie z VAT

Podstawa prawna zwolnienia z VAT

Stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów (w tym nieruchomości) co do zasady podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Istnieją jednak wyjątki, kiedy niektóre transakcje są zwolnione od opodatkowania podatkiem VAT. Przykładowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Polecamy: Biuletyn VAT

Zatem nie może zostać zwolniona od opodatkowaniu dostawa budynków, budowli lub ich części, jeśli:

• jest dokonywana w ramach  pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynęło więcej, niż 2 lata.

Przepis ten stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy 112, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a) ww. Dyrektywy. Przy czym, implementując przedmiotową regulację, polski ustawodawca nie posłużył się tylko kryterium pierwszego zasiedlenia (art. 12 ust. 1 ww. Dyrektywy), ale także odwołał się do jednego z okresów wymienionych w art. 12 ust. 2 Dyrektywy 112 – czyli do okresu upływającego między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okres ten nie przekracza dwóch lat.

Pierwsze zasiedlenie – problemy z rozumieniem pojęcia

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przepis ten wymaga, by dla pierwszego zasiedlenia doszło do oddania nieruchomości do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych. Dyrektywa 112 pozwala co prawda na określanie dodatkowych kryteriów pierwszego zasiedlenia, jednak tylko w odniesieniu do przebudowy budynków (co zresztą zostało potwierdzone w wyroku TSUE z 12.07.2012 r. w sprawie C-326/11). W związku z tym, na gruncie praktyki powstała wątpliwość, czy zastrzeżenie zawarte w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jest zgodne z uregulowaniami unijnymi. Z pytaniem prejudycjalnym w tej sprawie wystąpił NSA (postanowienie z 23.03.2016 r. sygn. akt I FSK 1573/14). Do czasu rozstrzygnięcia tej kwestii przez TSUE nie jest zatem jasne, czy pierwsze zasiedlenie oznacza zajęcie budynku/budowli (w wykonaniu jakichkolwiek czynności) czy też polega zawsze na oddaniu nieruchomości do używania w ramach czynności opodatkowanych – tak jak wskazano w ustawie o VAT.