Jak ustalić cenę wykupu leasingowanego lokalu biurowego

RADA

Wykup leasingowanego lokalu może odbyć się po cenie ustalonej według jego hipotetycznej wartości netto, a zatem znacznie niższej od jego ceny rynkowej. Nabywający ten lokal leasingobiorca może zastosować indywidualne stawki amortyzacyjne.

Jeżeli przedmiotem leasingu są podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości, m.in. lokal biurowy, to umowa leasingu operacyjnego powinna zostać zawarta na okres co najmniej 10 lat (art. 17b ust. 1 updop). Suma ustalonych w umowie opłat, pomniejszona o należny podatek od towarów i usług, powinna odpowiadać co najmniej wartości początkowej lokalu. Wówczas opłaty ustalone w umowie leasingu, ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy z tytułu używania nieruchomości, stanowią przychód finansującego i odpowiednio koszt uzyskania przychodów korzystającego.

Jeżeli po upływie podstawowego okresu umowy leasingu finansujący przenosi na korzystającego własność nieruchomości, będących przedmiotem tej umowy, to na podstawie art. 17c updop:

1) przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży; jeżeli jednak cena ta jest niższa od hipotetycznej wartości netto nieruchomości, przychód ten określa się w wysokości wartości rynkowej według zasad określonych w art. 14 updop,

2) kosztem uzyskania przychodów przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży jest rzeczywista wartość netto.

Definicję hipotetycznej wartości netto środków trwałych ustawodawca zawarł w art. 17a pkt 6 lit. a) updop, według którego przez pojęcie to rozumie się wartość początkową określoną zgodnie z art. 16g updop, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne obliczone według zasad określonych w art. 16k ust. 1 updop, tj. według metody degresywnej, z uwzględnieniem współczynnika 3.

Hipotetyczną wartość netto środka trwałego należy zatem ustalić z uwzględnieniem hipotetycznych odpisów amortyzacyjnych w pierwszym podatkowym roku jego używania, z zastosowaniem stawek podanych w Wykazie stawek amortyzacyjnych podwyższonych o współczynnik 3, a w następnych latach podatkowych od jego wartości początkowej pomniejszonej o dotychczasowe odpisy amortyzacyjne, ustalonej na początek kolejnych lat jego używania. Począwszy od roku podatkowego, w którym tak określono roczną kwotę amortyzacji, będzie ona niższa od rocznej kwoty amortyzacji obliczonej z zastosowaniem metody liniowej. Ten sposób obliczenia hipotetycznej wartości netto ma również zastosowanie m.in. do lokali, pomimo że nie podlegają one degresywnej metodzie amortyzacji.

Hipotetyczne odpisy amortyzacyjne wynosiłyby:

Natomiast spółka B z o.o., która nabędzie ten lokal, będzie mogła przyjąć indywidualnie stawki amortyzacyjne dla tego używanego lokalu biurowego po raz pierwszy wprowadzonego do ewidencji tej spółki. Okres amortyzacji tego lokalu nie będzie jednak mógł być krótszy niż 10 lat (art. 16j ust. 1 pkt 3 updop).

Lokale uznaje się za używane, jeżeli podatnik udowodni, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy (art. 16j ust. 3 pkt 1 updop).

A zatem spółka B z o.o. będzie mogła amortyzować ten lokal według stawki 10%, bowiem przed jego nabyciem spełniał kryterium uznania go za używany. Nie ma tu znaczenia to, że na podstawie leasingu operacyjnego był używany przez tę samą spółkę. Nie był wówczas jej własnością i nie był wprowadzony do jej ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Zawarcie umowy leasingu operacyjnego na lokal na okres 10 lat, a następnie nabycie go przez korzystającego umożliwia zatem u korzystającego zarówno odpisanie w koszty opłat leasingowych, jak i zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych po jego wykupie.

Krzysztof Lis

konsultant podatkowy