W sierpniu zawarliśmy umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości i otrzymaliśmy zadatek. Korzystaliśmy z usług pośrednika. Umowa notarialna zostanie zawarta w styczniu przyszłego roku. Jak prawidłowo zaksięgować zadatek oraz prowizję zapłaconą pośrednikowi?
RADA
Otrzymany zadatek będzie figurował, do czasu podpisania aktu notarialnego, na koncie „Przychody przyszłych okresów”. Usługa zakupiona od pośrednika w obrocie nieruchomościami jest wykazywana na koncie „Usługi obce” i stanowi koszt w momencie jej poniesienia.
UZASADNIENIE
Zadatek jest formą zaliczki (przedpłaty) różni się jednak skutkami prawnymi. Gdyby strona otrzymująca zadatek odstąpiła od umowy, to druga strona może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. W odwrotnym przypadku, gdyby rozwiązanie umowy nastąpiło z winy przekazującego zadatek, druga strona ma prawo zadatek zatrzymać.
UWAGA!
Prawo do zwrotu lub zatrzymania zadatku nie przysługuje, jeśli rozwiązanie lub niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności niezależnych od stron.
Zatrzymany zadatek stanowi przychód do opodatkowania.
W księgach rachunkowych otrzymany zadatek kwalifikuje się jako rozliczenia międzyokresowe przychodów. W momencie podpisania aktu notarialnego i przekazania nieruchomości wartość zadatku należy przenieść do przychodów bieżącego okresu.
Jeśli nieruchomość była zakwalifikowana jako środek trwały lub inwestycja w nieruchomość, to przychód ze sprzedaży odnosimy do pozostałych przychodów operacyjnych. Gdyby jednak nieruchomość stanowiła składnik towarów, wówczas przychód ze sprzedaży odnosimy na konto „Przychody ze sprzedaży”.
Zadatek w księgach rachunkowych jest ewidencjonowany w identyczny sposób jak zaliczka. Rodzi również te same skutki podatkowe.
Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 19 ust. 1 pkt 11 wyraźnie stanowi, że jeśli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.
W przypadku gdy przy sprzedaży nieruchomości spółka korzysta z pomocy pośrednika, kosztem usługi wykazanym w fakturze obciążamy konto „Usługi obce”.
Przykład
Spółka zawarła umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości. W związku z tym na konto spółki wpłynął zadatek od kupującego – 30 000 zł. W księgach spółki nieruchomość była zaewidencjonowana jako środek trwały.
1. Wpływ zadatku na rachunek bankowy:
Wn „Rachunek bieżący” 30 000
Ma „Rozrachunki z odbiorcami” 30 000
2. Wystawienie faktury w związku z otrzymanym zadatkiem:
Wn „Rozrachunki z odbiorcami” 30 000
Ma „Przychody przyszłych okresów” 24 590
Ma „VAT należny” 5 410
3. Otrzymanie faktury za zakupioną usługę pośrednika:
a) wartość netto – 10 000 zł
b) VAT naliczony – 2 200 zł
c) wartość brutto – 12 200 zł
Wn „Usługi obce” 10 000
Wn „VAT naliczony” 2 200
Ma „Rozrachunki z dostawcami” 12 200
4. Podpisanie aktu notarialnego i przekazanie nieruchomości. Cena sprzedaży nieruchomości wynosi 300 000 zł. Wystawiono fakturę końcową pomniejszoną o otrzymany zadatek:
a) wartość netto – 221 311 zł
b) VAT należny – 48 689 zł
c) wartość brutto – 270 000 zł
Wn „Rozrachunki z odbiorcami” 270 000
Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 221 311
Ma „VAT należny” 48 689
5. Zaliczenie wpłaconego zadatku do przychodów w związku z przekazaniem nieruchomości:
Wn „Przychody przyszłych okresów” 24 590
Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 24 590
6. Wyksięgowanie sprzedanej nieruchomości z ewidencji:
W analogiczny sposób postępujemy w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość stanowiła inwestycję, z tą różnicą, że jej wartość początkowa nie figuruje na koncie „Środki trwałe”, lecz „Inwestycje w nieruchomości”.
• art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości – j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 157, poz. 1119
• art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 133, poz. 935
