REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiana przeznaczenia środków trwałych w budowie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jerzy Rybka
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Spółka zamierzała wybudować domy na sprzedaż. Obecnie zmieniła zamiar i chce przeznaczyć budowane budynki na wynajem (hotele sanatoryjne). Dotychczas grunty pod zabudowę były zaewidencjonowane na towarach, podatek od nieruchomości był rozliczony w czasie (RMK czynne), a odsetki - poprzez pozostałe rozliczenia międzyokresowe. Jak zmiany te należy odzwierciedlać w księgach? Czy można dokonać korekt w bieżącym roku?

RADA

REKLAMA

Autopromocja

W momencie zmiany zamiaru wykorzystania budowanych lokali jednostka powinna przekwalifikować posiadany grunt do inwestycji lub środków trwałych. Wydatki na budowę domów na sprzedaż należy zaliczać do środków trwałych w budowie. Termin dokonania korekt zależy od tego, kiedy podjęto decyzję o zmianie przeznaczenia budowy.

UZASADNIENIE

Jednostki gospodarcze zajmujące się działalnością deweloperską wznoszą budynki mieszkalne oraz lokale użytkowe. Wybudowane nieruchomości są zazwyczaj sprzedawane lub wynajmowane. Spółki deweloperskie mogą także łączyć te dwie działalności. Na tej podstawie można w księgach rachunkowych tych jednostek wyodrębnić dwa typy działalności podstawowej:

• działalność produkcyjną - polegającą na budowie i sprzedaży gotowych do użytku budynków lub poszczególnych lokali,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• działalność usługową - związaną z utrzymaniem lokali przeznaczonych na wynajem lub z administracją sprzedanych.

REKLAMA

Warto podkreślić, że w firmach deweloperskich koszty działalności produkcyjnej należałoby ewidencjonować na kontach zespołu 4 i 5. Umożliwia to prawidłowe ustalenie kosztów poszczególnych budynków, a także pozyskanie informacji na temat kosztów według rodzaju, co jest niezbędne przy sporządzaniu różnego rodzaju sprawozdań. Jednostka stosuje także konta do rozliczeń międzyokresowych poniesionych wydatków, podlegających aktywowaniu.

Zakup gruntu, na którym powstaną budynki na sprzedaż, spółka powinna zaksięgować na stan towarów. Grunt będzie sprzedany przyszłym nabywcom w całości, jeżeli będzie to jeden nabywca, lub odpowiednio w częściach, w razie sprzedaży np. lokali mieszkalnych. Koszty bezpośrednio związane z budową - zgodnie z ustawą o rachunkowości - powinny być zaliczane do kosztu wytworzenia. Jak wynika z pytania, taki był też cel wykazania odsetek na rozliczeniach międzyokresowych kosztów. Zgodnie jednak z art. 28 ust. 4 ustawy o rachunkowości: (...) w przypadkach uzasadnionych niezbędnym, długotrwałym przygotowaniem towaru lub produktu do sprzedaży bądź długim okresem wytwarzania produktu, cenę nabycia lub koszt wytworzenia można zwiększyć o koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania zapasu towarów lub produktów w okresie ich przygotowania do sprzedaży bądź wytworzenia i związanych z nimi różnic kursowych, pomniejszone o przychody z tego tytułu.

Z tego wynika, że odsetki od kredytu zaciągniętego na finansowanie budowy konkretnego budynku można zaliczać do kosztu wytworzenia. Wartość odsetek należy ewidencjonować na koncie „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe”, przy czym to nie jest to samo konto, na którym rozlicza się koszty w czasie. Koszty finansowania zewnętrznego dotyczą działalności finansowej i nie mogą stanowić kosztów działalności podstawowej. Zastosowanie odrębnego konta do rozliczeń w czasie ma na celu ominięcie tzw. kręgu kosztów. Odpowiednią wartość kosztów odsetek należy przeksięgować na konto kosztów sprzedaży mieszkań w momencie transakcji zbycia. Co do podatku od nieruchomości - jest to koszt pośredni, który należy zaliczyć do kosztu wytworzenia, jeżeli dotyczy konkretnej nieruchomości. W danym przypadku podatek od nieruchomości dotyczy gruntu, a nie budynku, dlatego nie może zwiększyć kosztu wytworzenia wybudowanego budynku.

Przykład 1

Spółka deweloperska kupiła grunt pod budową budynku mieszkalnego. Wartość gruntu to 2 000 000 zł. Zapłaciła też podatek od nieruchomości w wysokości 4000 zł. Spółka zaciągnęła również kredyt na budowę. Jego rata kwartalna wynosi 50 000 zł. Odsetki od rat kredytu - 5000 zł.

Ewidencja księgowa

 1. Zakup gruntu pod budowę lokali na sprzedaż - wartość z faktury:

Wn „Towary” 2 000 000

Ma „Rozliczenie zakupu” 2 000 000

2a. Zapłata podatku od nieruchomości:

Wn „Podatki i opłaty” 4 000

Ma „Rachunek bankowy” 4 000

2b. Przeniesienie kosztów podatku do rozliczenia w czasie:

Wn „Rozliczenia międzyokresowe kosztów - czynne” 4 000

Ma „Rozliczenie kosztów” 4 000

 3. Spłata raty kredytu:

Wn „Kredyty bankowe” 50 000

Ma „Rachunek bankowy” 50 000

 4. Spłata odsetek od kredytu:

Wn „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe” 5 000

Ma „Rachunek bankowy” 5 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Zmiana przeznaczenia budowy - wariant 1: wynajem stanowi statutową działalność jednostki

REKLAMA

Jeżeli jednostka w swojej działalności statutowej wyróżnia działalność produkcyjną i usługową, budowane obiekty, które w przyszłości będzie wykorzystywała w celach wynajmu, powinna zakwalifikować do środków trwałych. Wybudowane obiekty będą wykorzystywane do celów działalności. W trakcie ich budowy środki trwałe należy zaliczać do środków trwałych w budowie. Do środków trwałych należy też przekwalifikować grunt.

W momencie zmiany decyzji co do przyszłego wykorzystania gruntu i budowanych lokali należy przekwalifikować nakłady na środki trwałe i środki trwałe w budowie. Wartość gruntu należy wprowadzić do kartoteki środków trwałych, gdyż spełnia wszystkie przesłanki dotyczące zdatności, kompletności i jest wykorzystywany na potrzeby jednostki. Nakłady związane z budową zwiększają wartość początkową budynku. Do momentu przyjęcia budynków na stan należy je odnosić na środki trwałe w budowie.

 

Jeżeli jednostka ewidencjonowała odsetki od kredytu na rozliczeniach międzyokresowych, koszty te należy z tego konta wyksięgować i przeksięgować na środki trwałe w budowie. Ponieważ podatek od nieruchomości dotyczy gruntu, nie zwiększa więc wartości środków trwałych w budowie.

UWAGA

Zgodnie z przepisami bilansowymi grunty podlegają amortyzacji. Nie dotyczy to gruntów służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową, które według przepisów bilansowych i podatkowych nie mogą być umarzane.

Przykład 2

Dane z poprzedniego przykładu. Spółka podjęła decyzję o zmianie przeznaczenia budowy. Spółka statutowo zajmuje się wynajmem. Ewidencja kosztów odbywa się na kontach zespołu 4 i 5.

Ewidencja księgowa

1. Przekwalifikowanie gruntu na środki trwałe:

Wn „Środki trwałe” 2 000 000

Ma „Towary” 2 000 000

2. Przeksięgowanie w koszty aktywowanego wcześniej podatku od nieruchomości:

Wn „Koszty działalności usługowej” 4 000

Ma „Rozliczenia międzyokresowe kosztów” 4 000

3. Przeksięgowanie aktywowanych kosztów odsetek od kredytu:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe” 5 000

4. Spłata odsetek od kredytu za bieżący okres:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Rachunek bankowy” 5 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Po zakończonej budowie można przyjąć nieruchomości na stan środków trwałych. Dokonywane odpisy będą obciążały koszty działalności usługowej.

Zmiana przeznaczenia budowy - wariant 2: wynajem nie jest statutową działalnością jednostki

W przypadku gdy spółka zajmująca się działalnością deweloperską nie zamieściła w zakresie swojej działalności statutowej usług wynajmu, a utrzymuje wynajmowane aktywa w celu osiągania z tego tytułu korzyści, powinna zakwalifikować je jako inwestycje.

Zgodnie z przepisami bilansowymi przez inwestycje należy rozumieć aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z:

• przyrostu wartości tych aktywów,

• uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach),

• innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej,

a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.

Jeżeli wynajem nie stanowi działalności operacyjnej, a jednostka zdecyduje, że nieruchomości, które buduje, nie będą sprzedane, lecz oddane pod wynajem, powinna dokonać przekwalifikowania dotychczasowych wydatków na budowę do inwestycji. Wartość gruntu należy odnieść bezpośrednio na inwestycje, natomiast nakłady na budowę nieruchomości trzeba gromadzić na koncie „Środki trwałe w budowie”, a po zakończonej budowie przyjąć na stan inwestycji.

 

Odpisów umorzeniowych od inwestycji w nieruchomości można dokonywać w sytuacji, gdy jednostka stosuje metody wyceny takie jak dla środków trwałych, tj. „według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości”. Zgodnie z przepisami o rachunkowości tego typu inwestycje można wyceniać w dwojaki sposób:

• według zasad stosowanych do środków trwałych,

• według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

Metoda wyceny powinna być wybrana przez kierownika jednostki, a fakt wyboru powinien znaleźć odzwierciedlenie w polityce rachunkowości jednostki.

UWAGA

Wszelkie koszty ponoszone w związku z utrzymaniem i obsługą inwestycji w nieruchomości będą odnoszone na poczet pozostałych kosztów operacyjnych.

Przykład 3

Dane z poprzedniego przykładu. Spółka podjęła decyzję o zmianie przeznaczenia budowy. Spółka statutowo zajmuje się wynajmem. Ewidencja kosztów odbywa się na kontach zespołu 4 i 5.

Ewidencja księgowa

1. Przekwalifikowanie gruntu na inwestycje:

Wn „Inwestycje w nieruchomości” 2 000 000

Ma „Towary” 2 000 000

2. Przeksięgowanie w koszty aktywowanego wcześniej podatku od nieruchomości:

Wn „Pozostałe koszty operacyjne” 4 000

Ma „Rozliczenia międzyokresowe kosztów” 4 000

3. Przeksięgowanie aktywowanych kosztów odsetek od kredytu:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe” 5 000

4. Spłata odsetek od kredytu za bieżący okres:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Rachunek bankowy” 5 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Po zakończonej budowie nieruchomości można przyjąć na stan inwestycji. Dokonywane odpisy będą obciążały koszty pozostałej działalności operacyjnej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym nie posługują się pojęciem inwestycji w takim rozumieniu jak ustawa o rachunkowości. Niezależnie od charakteru, zgodnie z przepisami podatkowymi, zawsze będą to środki trwałe, podlegające umorzeniu po oddaniu do używania i wprowadzeniu do kartoteki, zgodnie ze stawką określoną w ustawie. Inwestycjami w rozumieniu ustaw podatkowych są środki trwałe w budowie.

Termin dokonania korekt

Jeżeli jednostka podjęła decyzję o zmianie przeznaczenia budowy w 2008 r., korekt należy dokonać w księgach 2008 r. Jeśli decyzja ta zapadła w 2009 r., ale jeszcze przed zatwierdzeniem sprawozdania finansowego za 2008 r., należałoby podać informację o niej w informacji dodatkowej do tego sprawozdania.

• art. 3 ust. 1 pkt 15, art. 3 ust. 1 pkt 17 i 32, art. 28 ust. 1 pkt 1a, art. 28 ust. 4 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 223, poz. 1466

Jerzy Rybka

główny księgowy w sp. z o.o., licencja MF

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Załączniki w KSeF tylko dla wybranych? Nowa funkcja może wykluczyć małych przedsiębiorców

Nowa funkcja w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) pozwala na dodawanie załączników do faktur, ale wyłącznie w ściśle określonej formie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci ostrzegają, że rozwiązanie dostępne będzie głównie dla dużych firm, a mali przedsiębiorcy mogą zostać z dodatkowymi obowiązkami i bez realnej możliwości skorzystania z tej opcji.

Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

Rewolucja w podatkach i inwestycjach! Sejm przegłosował pakiet deregulacyjny – VAT do 240 tys. zł, łatwiejszy dostęp do kapitału dla MŚP

Sejm uchwalił przełomowy pakiet ustaw deregulacyjnych. Wyższy limit zwolnienia z VAT (do 240 tys. zł), tańszy dostęp do kapitału dla małych firm, koniec obowiązkowego pośrednictwa inwestycyjnego przy ofertach do 1 mln euro i uproszczenia w kontrolach celno-skarbowych – wszystko to z myślą o przedsiębiorcach i podatnikach. Sprawdź, co się zmienia od 2026 roku!

Sejm zdecydował. Fundamentalna zmiana w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Sejm uchwalił właśnie nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Celem nowych regulacji jest ograniczenie obowiązków biurokratycznych m.in. przy sprzedaży rzeczy uzyskanych w drodze spadku.

REKLAMA

Fiskus przegrał przez własny błąd. Podatnik uniknął 84 tys. zł podatku, bo urzędnicy nie znali terminu przedawnienia

Fundacja wygrała przed WSA w Gliwicach spór o 84 tys. zł podatku, bo fiskus nie zdążył przed upływem terminu przedawnienia. Kontrola trwała ponad 5 lat, a urzędnicy nie przestrzegali procedur. Sprawa pokazuje, że przepisy podatkowe działają w obie strony – także na korzyść podatnika.

W 2026 r. wdrożenie obowiązkowego KSeF - czy pamiętamy o VIDA? Czym jest VIDA i jakie zmiany wprowadza?

W 2026 roku wdrożymy w końcu w Polsce Krajowy System e-Faktur (KSeF) w wersji obowiązkowej. Prace nad KSeF trwają od wielu lat. Na początku tych prac Polska była w awangardzie państw unijnych pod względem e-fakturowania, wyprzedzaliśmy rozmachem i pomysłem inne państwa, jedni z pierwszych wnioskowaliśmy w 2021 r. o pozwolenie na obowiązkowy KSeF dla wszystkich podatników i transakcji. Administracja utknęła jednak w realizacji swojego pomysłu, reszta jest historią. W międzyczasie pojawiły się nowe, niezwykle istotne okoliczności, a więc VIDA (VAT in the Digital Age). Pojawia się zatem fundamentalne pytanie: czy obecne wdrożenie KSeF nie powinno już dziś uwzględniać przyszłych wymogów VIDA?

Minister finansów zapowiada nowy podatek: W kogo uderzy?

Ministerstwo Finansów pracuje nad podatkiem dotyczącym odsetek od rezerwy obowiązkowej utrzymywanej przez banki w Narodowym Banku Polskim - poinformował minister finansów Andrzej Domański. Dodał, że przychody do budżetu w 2026 r. z tego tytułu mogłyby sięgnąć 1,5-2 mld zł.

Zwrot VAT: Tylko organ I instancji może przedłużyć termin – przełomowy wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł, że termin zwrotu VAT może zostać przedłużony wyłącznie przez organ I instancji i tylko w trakcie trwającego postępowania. Przedłużenie nie jest dopuszczalne po uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

REKLAMA

Prowizja w kryptowalutach bez podatku – do chwili wymiany? Ważny wyrok WSA

Rynek kryptowalut wciąż działa w cieniu nie zawsze jednoznacznych regulacji podatkowych. Zdarza się, że firmy technologiczne muszą podejmować decyzje biznesowe bez jasnych odpowiedzi na pytania o moment powstania przychodu, zasady wyceny aktywów czy klasyfikację źródeł dochodu. Wiele osób sądzi, że rozporządzenie MICA kompleksowo reguluje cały rynek kryptoaktywów, podczas gdy w rzeczywistości nie dotyczy kwestii podatkowych. Wydawałoby się, że postępująca legislacja europejska rozwiązuje obecnie więcej problemów niż dotychczas, ale niestety nadal jeszcze pozostają pewne niejasne strefy. Jednym z takich obszarów jest rozliczanie prowizji pobieranych w kryptowalutach, szczególnie gdy nie towarzyszy im bezpośrednia płatność. Właśnie ten problem trafił pod ocenę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gdańsku.

Obowiązkowy KSeF: podatnicy zwolnieni z VAT nie będą chcieli faktur ustrukturyzowanych?

Podatnicy zwolnieni od VAT nie będą zainteresowani ”udostępnianiem” im w KSeF faktur ustrukturyzowanych – pisze profesor Witold Modzelewski. I wyjaśnia dlaczego.

REKLAMA