REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiana przeznaczenia środków trwałych w budowie

Jerzy Rybka
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Spółka zamierzała wybudować domy na sprzedaż. Obecnie zmieniła zamiar i chce przeznaczyć budowane budynki na wynajem (hotele sanatoryjne). Dotychczas grunty pod zabudowę były zaewidencjonowane na towarach, podatek od nieruchomości był rozliczony w czasie (RMK czynne), a odsetki - poprzez pozostałe rozliczenia międzyokresowe. Jak zmiany te należy odzwierciedlać w księgach? Czy można dokonać korekt w bieżącym roku?

RADA

Autopromocja

W momencie zmiany zamiaru wykorzystania budowanych lokali jednostka powinna przekwalifikować posiadany grunt do inwestycji lub środków trwałych. Wydatki na budowę domów na sprzedaż należy zaliczać do środków trwałych w budowie. Termin dokonania korekt zależy od tego, kiedy podjęto decyzję o zmianie przeznaczenia budowy.

UZASADNIENIE

Jednostki gospodarcze zajmujące się działalnością deweloperską wznoszą budynki mieszkalne oraz lokale użytkowe. Wybudowane nieruchomości są zazwyczaj sprzedawane lub wynajmowane. Spółki deweloperskie mogą także łączyć te dwie działalności. Na tej podstawie można w księgach rachunkowych tych jednostek wyodrębnić dwa typy działalności podstawowej:

• działalność produkcyjną - polegającą na budowie i sprzedaży gotowych do użytku budynków lub poszczególnych lokali,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• działalność usługową - związaną z utrzymaniem lokali przeznaczonych na wynajem lub z administracją sprzedanych.

Warto podkreślić, że w firmach deweloperskich koszty działalności produkcyjnej należałoby ewidencjonować na kontach zespołu 4 i 5. Umożliwia to prawidłowe ustalenie kosztów poszczególnych budynków, a także pozyskanie informacji na temat kosztów według rodzaju, co jest niezbędne przy sporządzaniu różnego rodzaju sprawozdań. Jednostka stosuje także konta do rozliczeń międzyokresowych poniesionych wydatków, podlegających aktywowaniu.

Zakup gruntu, na którym powstaną budynki na sprzedaż, spółka powinna zaksięgować na stan towarów. Grunt będzie sprzedany przyszłym nabywcom w całości, jeżeli będzie to jeden nabywca, lub odpowiednio w częściach, w razie sprzedaży np. lokali mieszkalnych. Koszty bezpośrednio związane z budową - zgodnie z ustawą o rachunkowości - powinny być zaliczane do kosztu wytworzenia. Jak wynika z pytania, taki był też cel wykazania odsetek na rozliczeniach międzyokresowych kosztów. Zgodnie jednak z art. 28 ust. 4 ustawy o rachunkowości: (...) w przypadkach uzasadnionych niezbędnym, długotrwałym przygotowaniem towaru lub produktu do sprzedaży bądź długim okresem wytwarzania produktu, cenę nabycia lub koszt wytworzenia można zwiększyć o koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania zapasu towarów lub produktów w okresie ich przygotowania do sprzedaży bądź wytworzenia i związanych z nimi różnic kursowych, pomniejszone o przychody z tego tytułu.

Z tego wynika, że odsetki od kredytu zaciągniętego na finansowanie budowy konkretnego budynku można zaliczać do kosztu wytworzenia. Wartość odsetek należy ewidencjonować na koncie „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe”, przy czym to nie jest to samo konto, na którym rozlicza się koszty w czasie. Koszty finansowania zewnętrznego dotyczą działalności finansowej i nie mogą stanowić kosztów działalności podstawowej. Zastosowanie odrębnego konta do rozliczeń w czasie ma na celu ominięcie tzw. kręgu kosztów. Odpowiednią wartość kosztów odsetek należy przeksięgować na konto kosztów sprzedaży mieszkań w momencie transakcji zbycia. Co do podatku od nieruchomości - jest to koszt pośredni, który należy zaliczyć do kosztu wytworzenia, jeżeli dotyczy konkretnej nieruchomości. W danym przypadku podatek od nieruchomości dotyczy gruntu, a nie budynku, dlatego nie może zwiększyć kosztu wytworzenia wybudowanego budynku.

Przykład 1

Spółka deweloperska kupiła grunt pod budową budynku mieszkalnego. Wartość gruntu to 2 000 000 zł. Zapłaciła też podatek od nieruchomości w wysokości 4000 zł. Spółka zaciągnęła również kredyt na budowę. Jego rata kwartalna wynosi 50 000 zł. Odsetki od rat kredytu - 5000 zł.

Ewidencja księgowa

 1. Zakup gruntu pod budowę lokali na sprzedaż - wartość z faktury:

Wn „Towary” 2 000 000

Ma „Rozliczenie zakupu” 2 000 000

2a. Zapłata podatku od nieruchomości:

Wn „Podatki i opłaty” 4 000

Ma „Rachunek bankowy” 4 000

2b. Przeniesienie kosztów podatku do rozliczenia w czasie:

Wn „Rozliczenia międzyokresowe kosztów - czynne” 4 000

Ma „Rozliczenie kosztów” 4 000

 3. Spłata raty kredytu:

Wn „Kredyty bankowe” 50 000

Ma „Rachunek bankowy” 50 000

 4. Spłata odsetek od kredytu:

Wn „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe” 5 000

Ma „Rachunek bankowy” 5 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Zmiana przeznaczenia budowy - wariant 1: wynajem stanowi statutową działalność jednostki

Jeżeli jednostka w swojej działalności statutowej wyróżnia działalność produkcyjną i usługową, budowane obiekty, które w przyszłości będzie wykorzystywała w celach wynajmu, powinna zakwalifikować do środków trwałych. Wybudowane obiekty będą wykorzystywane do celów działalności. W trakcie ich budowy środki trwałe należy zaliczać do środków trwałych w budowie. Do środków trwałych należy też przekwalifikować grunt.

W momencie zmiany decyzji co do przyszłego wykorzystania gruntu i budowanych lokali należy przekwalifikować nakłady na środki trwałe i środki trwałe w budowie. Wartość gruntu należy wprowadzić do kartoteki środków trwałych, gdyż spełnia wszystkie przesłanki dotyczące zdatności, kompletności i jest wykorzystywany na potrzeby jednostki. Nakłady związane z budową zwiększają wartość początkową budynku. Do momentu przyjęcia budynków na stan należy je odnosić na środki trwałe w budowie.

 

Jeżeli jednostka ewidencjonowała odsetki od kredytu na rozliczeniach międzyokresowych, koszty te należy z tego konta wyksięgować i przeksięgować na środki trwałe w budowie. Ponieważ podatek od nieruchomości dotyczy gruntu, nie zwiększa więc wartości środków trwałych w budowie.

UWAGA

Zgodnie z przepisami bilansowymi grunty podlegają amortyzacji. Nie dotyczy to gruntów służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową, które według przepisów bilansowych i podatkowych nie mogą być umarzane.

Przykład 2

Dane z poprzedniego przykładu. Spółka podjęła decyzję o zmianie przeznaczenia budowy. Spółka statutowo zajmuje się wynajmem. Ewidencja kosztów odbywa się na kontach zespołu 4 i 5.

Ewidencja księgowa

1. Przekwalifikowanie gruntu na środki trwałe:

Wn „Środki trwałe” 2 000 000

Ma „Towary” 2 000 000

2. Przeksięgowanie w koszty aktywowanego wcześniej podatku od nieruchomości:

Wn „Koszty działalności usługowej” 4 000

Ma „Rozliczenia międzyokresowe kosztów” 4 000

3. Przeksięgowanie aktywowanych kosztów odsetek od kredytu:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe” 5 000

4. Spłata odsetek od kredytu za bieżący okres:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Rachunek bankowy” 5 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Po zakończonej budowie można przyjąć nieruchomości na stan środków trwałych. Dokonywane odpisy będą obciążały koszty działalności usługowej.

Zmiana przeznaczenia budowy - wariant 2: wynajem nie jest statutową działalnością jednostki

W przypadku gdy spółka zajmująca się działalnością deweloperską nie zamieściła w zakresie swojej działalności statutowej usług wynajmu, a utrzymuje wynajmowane aktywa w celu osiągania z tego tytułu korzyści, powinna zakwalifikować je jako inwestycje.

Zgodnie z przepisami bilansowymi przez inwestycje należy rozumieć aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z:

• przyrostu wartości tych aktywów,

• uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach),

• innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej,

a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.

Jeżeli wynajem nie stanowi działalności operacyjnej, a jednostka zdecyduje, że nieruchomości, które buduje, nie będą sprzedane, lecz oddane pod wynajem, powinna dokonać przekwalifikowania dotychczasowych wydatków na budowę do inwestycji. Wartość gruntu należy odnieść bezpośrednio na inwestycje, natomiast nakłady na budowę nieruchomości trzeba gromadzić na koncie „Środki trwałe w budowie”, a po zakończonej budowie przyjąć na stan inwestycji.

 

Odpisów umorzeniowych od inwestycji w nieruchomości można dokonywać w sytuacji, gdy jednostka stosuje metody wyceny takie jak dla środków trwałych, tj. „według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości”. Zgodnie z przepisami o rachunkowości tego typu inwestycje można wyceniać w dwojaki sposób:

• według zasad stosowanych do środków trwałych,

• według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

Metoda wyceny powinna być wybrana przez kierownika jednostki, a fakt wyboru powinien znaleźć odzwierciedlenie w polityce rachunkowości jednostki.

UWAGA

Wszelkie koszty ponoszone w związku z utrzymaniem i obsługą inwestycji w nieruchomości będą odnoszone na poczet pozostałych kosztów operacyjnych.

Przykład 3

Dane z poprzedniego przykładu. Spółka podjęła decyzję o zmianie przeznaczenia budowy. Spółka statutowo zajmuje się wynajmem. Ewidencja kosztów odbywa się na kontach zespołu 4 i 5.

Ewidencja księgowa

1. Przekwalifikowanie gruntu na inwestycje:

Wn „Inwestycje w nieruchomości” 2 000 000

Ma „Towary” 2 000 000

2. Przeksięgowanie w koszty aktywowanego wcześniej podatku od nieruchomości:

Wn „Pozostałe koszty operacyjne” 4 000

Ma „Rozliczenia międzyokresowe kosztów” 4 000

3. Przeksięgowanie aktywowanych kosztów odsetek od kredytu:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Pozostałe rozliczenia międzyokresowe” 5 000

4. Spłata odsetek od kredytu za bieżący okres:

Wn „Środki trwałe w budowie” 5 000

Ma „Rachunek bankowy” 5 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Po zakończonej budowie nieruchomości można przyjąć na stan inwestycji. Dokonywane odpisy będą obciążały koszty pozostałej działalności operacyjnej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym nie posługują się pojęciem inwestycji w takim rozumieniu jak ustawa o rachunkowości. Niezależnie od charakteru, zgodnie z przepisami podatkowymi, zawsze będą to środki trwałe, podlegające umorzeniu po oddaniu do używania i wprowadzeniu do kartoteki, zgodnie ze stawką określoną w ustawie. Inwestycjami w rozumieniu ustaw podatkowych są środki trwałe w budowie.

Termin dokonania korekt

Jeżeli jednostka podjęła decyzję o zmianie przeznaczenia budowy w 2008 r., korekt należy dokonać w księgach 2008 r. Jeśli decyzja ta zapadła w 2009 r., ale jeszcze przed zatwierdzeniem sprawozdania finansowego za 2008 r., należałoby podać informację o niej w informacji dodatkowej do tego sprawozdania.

• art. 3 ust. 1 pkt 15, art. 3 ust. 1 pkt 17 i 32, art. 28 ust. 1 pkt 1a, art. 28 ust. 4 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 223, poz. 1466

Jerzy Rybka

główny księgowy w sp. z o.o., licencja MF

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Składka zdrowotna 2024. Rozliczenie za rok 2023. Wpływ na kwestie podatkowe

Już po raz drugi od momentu wprowadzenia rewolucyjnych przepisów Polskiego Ładu przedsiębiorcy mają obowiązek złożenia rocznego rozliczenia składki na ubezpieczenie zdrowotne. Dwudziesty dzień maja jest ostatnim dniem na dopełnienie tego obowiązku. Na szczęście tym razem Ustawodawca oszczędził płatnikom wstecznych zmian form opodatkowania oraz półrocznych okresów składkowych. 

Prezes URE: od lipca 2024 r. o ponad 40 proc. wzrosną opłaty za dystrybucję energii. O 30 zł miesięcznie więcej zapłaci przeciętne gospodarstwo domowe

Prezes URE Rafał Gawin szacuje, że w II połowie roku miesięczne rachunki za energię elektryczną, w tym za dystrybucję, wzrosną o ok. 30 zł dla przeciętnego gospodarstwa domowego o zużyciu do 2 MWh energii elektrycznej rocznie. Analizy URE pokazują, że średnia cena taryfowa sprzedaży prądu dla gospodarstw domowych w taryfie na II połowę 2024 i na rok 2025 może wynieść poniżej 600 zł za MWh

Jakie są rezerwy walutowe Polski? Aktualne dane NBP

Rezerwy walutowe Polski w końcu kwietnia 2024 roku wyniosły 206 097,4 mln USD tj. o 1,8% więcej niż przed miesiącem i równocześnie o 15,7% więcej niż przed rokiem. Takie dane podał Narodowy Bank Polski (NBP).

MF oferuje pomoc dla przedsiębiorców z Marywilskiej 44

Ministerstwo Finansów informuje, że Krajowa Administracja Skarbowa przygotowała pomoc dla przedsiębiorców z Marywilskiej 44. Mogą oni wystąpić z wnioskiem m.in. o rozłożenie na raty podatku oraz odroczenie terminu jego zapłaty. MF uruchomił specjalną infolinię, gdzie poszkodowani przedsiębiorcy mogą pytać o rozliczenia podatkowe (PIT, VAT) oraz o ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych.

Zatrudnianie i rozliczanie kierowców w branży produkcyjnej. Jak i dlaczego różni się od rozliczania pozostałych pracowników?

W firmach, w których transport jest jedynie narzędziem do wykonywania ich głównego biznesu, istnieje wiele różnic pomiędzy rozliczaniem kierowców a pracowników na innych stanowiskach. Ewidencja czasu pracy i naliczenie wynagrodzenia w branży produkcyjnej to ciekawy przypadek, często także problematyczny dla kadr. Na czym polegają te różnice?

Przedawnienie prawa do zwrotu nadpłaty (art. 77 i 80 Ordynacji podatkowej)

Kiedy występuje przedawnienie prawa do zwrotu nadpłaty, co wynika z przepisów zawartych w art. 77 i 80 Ordynacji podatkowej? Co do zasady prawo do zwrotu nadpłaty podatku wygasa po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin jej zwrotu. Co jeszcze warto wiedzieć?

Ministerstwo Finansów: Coraz więcej spraw można załatwić bez wizyty w urzędzie skarbowym. Wystarczy internet i telefon

Klienci Krajowej Administracji Skarbowej coraz więcej spraw urzędowych mogą załatwić bez wizyty w urzędzie skarbowym. Jest to możliwe z dowolnego miejsca za pośrednictwem infolinii KAS lub za pośrednictwem usług e-Urzędu Skarbowego.

Pakiety medyczne dla pracowników. Czy wiesz, jak prawidłowo rozliczać VAT przy ich zakupie? Sprawdź, jakie są zasady

Pakiety medyczne dla pracowników. Czy wiesz, jak prawidłowo rozliczać VAT przy ich zakupie? Usługi w zakresie opieki medycznej podlegają zwolnieniu z VAT. Ale czy również przy odsprzedaży?

Składka zdrowotna - rozliczenie roczne za 2023 rok

20 maja jest ostatnim dniem, kiedy przedsiębiorca musi złożyć dokumenty rozliczeniowe za kwiecień 2024 r. wraz z rocznym rozliczeniem składki na ubezpieczenie zdrowotne za 2023 rok. Jest to również termin na opłacenie należnych składek za kwiecień 2024 r. wraz z ewentualną dopłatą składki rocznej.

Okulary dla pracownika. O odliczeniu VAT nie przesądza wskazanie podatnika jako nabywcy. Kluczowe jest prawo do rozporządzania towarem jak właściciel

Do najczęściej popełnianych błędów VAT należą nieprawidłowości w zakresie odliczenia podatku naliczonego od zakupów dotyczących pracowników. O prawie do odliczenia nie przesądza wykazanie podatnika jako nabywcy na fakturze. Kluczowe jest nabycie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

REKLAMA