REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieruchomości na wynajem w księgach rachunkowych organizacji - kwalifikacja i wycena

Maria Hass-Symotiuk
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Składnikami majątku jednostek non profit są często grunty, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budowle i budynki (w tym lokale użytkowe lub mieszkalne) oraz prawa do lokali spółdzielczych. Aktywa te mogą być pozyskiwane, między innymi, w drodze: darowizny, nieodpłatnego otrzymania, zakupu, przyjęcia w leasing, budowy czy ulepszenia, i być wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności statutowej lub na wynajem (traktowane jako źródło przychodów). W zależności od charakteru, przeznaczenia i okresu użytkowania różna będzie ich kwalifikacja i wycena w księgach rachunkowych organizacji.

Pozyskane przez organizację nieruchomości mogą być kwalifikowane do:

Autopromocja

• składników aktywów obrotowych (towary, produkty gotowe, produkcja w toku),

• środków trwałych,

• inwestycji.

Pierwszy przypadek wystąpi w sytuacji, gdy jednostka zajmuje się budową budynków, budowli czy lokali na sprzedaż.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W tych podmiotach nieruchomości w okresie budowy stanowią produkcję w toku, a po jej zakończeniu - produkty gotowe. Jeśli jednostka zajmuje się handlem nieruchomościami - wówczas są traktowane jak towary. Nieruchomości (np. budowle i budynki produkcyjne, handlowe, biurowe, magazynowe (lokale), wykorzystywane długoterminowo na potrzeby związane z prowadzoną działalnością statutową jednostki, zalicza się do środków trwałych. Z kolei nieruchomości stanowiące inwestycje zaliczane są - podobnie jak środki trwałe - do aktywów trwałych, przy czym różni je pełniona funkcja.

Istota i zakres nieruchomości inwestycyjnych

W księgach rachunkowych jednostek non profit nieruchomości na wynajem mogą być wykazywane jako środki trwałe lub inwestycje w nieruchomości. O zakwalifikowaniu decyduje funkcja ekonomiczna, jaką ma do spełnienia określona nieruchomość.

Zgodnie z prawem bilansowym warunkiem zaliczenia gruntu, budynku lub lokalu do inwestycji (a nie do środków trwałych) jest ich przeznaczenie. Za inwestycje1 - według znowelizowanej ustawy o rachunkowości - uznaje się bowiem te nieruchomości, które zostały pozyskane przez właściciela lub korzystającego (leasingobiorcę) w celu uzyskania w przyszłości korzyści ekonomicznych innych niż z działalności operacyjnej. Oznacza to, że o zaliczeniu nieruchomości do inwestycji decyduje traktowanie ich jako źródła przychodów z czynszów lub innych pożytków, w postaci np. odsetek, dywidend (udziałów w zyskach), albo utrzymanie ich dla przyrostu wartości, względnie obu tych korzyści łącznie - przy czym nie są one:

• wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością (np. świadczenie usług, czynności administracyjne) oraz

• przeznaczone do sprzedaży w ramach prowadzonej przez jednostkę działalności.

Zmiana definicji inwestycji oraz uściślenie kryteriów w tym zakresie ułatwia kwalifikowanie nieruchomości do inwestycji czy środków trwałych oraz - w razie zmiany ich wykorzystywania - przekwalifikowanie nieruchomości ze środków trwałych do inwestycji lub na odwrót. Zakres aktywów zaliczanych i niezaliczanych do inwestycji w nieruchomości przedstawia tabela 1.

Tabela 1. Zakres inwestycji w nieruchomości

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Należy podkreślić, że nieruchomości inwestycyjne muszą stanowić własność jednostki, a środki trwałe mogą być własnością innej jednostki, pod warunkiem że są kompletne, zdatne do użytku i wykorzystywane w prowadzonej działalności dłużej niż rok.

Autopromocja

W wypadku gdy jednostka non profit wykorzystuje nieruchomość na potrzeby działalności statutowej, zalicza się ją do środków trwałych.

Przykład

Stowarzyszenie otrzymało nieodpłatnie budynek biurowy, w którym po modernizacji zostaną ulokowane komórki zarządu, a wolne pomieszczenia przeznaczono na wynajem. Przy tym zasadnicza część nieruchomości będzie służyć potrzebom działalności statutowej (funkcje ogólnego zarządu). Budynek powinien być więc ujęty jako środek trwały.

Przykład

Przedmiotem działalności gospodarczej fundacji, ujętym w statucie, jest budowa mieszkań na sprzedaż i pod wynajem. W br. oddano do użytku budynek, w którym 5 mieszkań przeznaczono na wynajem, a jedno - na potrzeby administracji fundacji. Oddany do użytkowania budynek powinien zostać zakwalifikowany w całości do środków trwałych, a nie do inwestycji. Będzie on bowiem w przeważającej części służył generowaniu przychodów dotyczących działalności operacyjnej. Wynajem nieruchomości jest bowiem przedmiotem działalności gospodarczej określonym w statucie fundacji.

W sytuacji gdy obiekt w części jest wynajmowany innym jednostkom, a w części wykorzystywany na potrzeby działalności statutowej, dla celów księgowych konieczne jest rozdzielne ujęcie tych części (jeśli można je osobno sprzedać). W sytuacji odwrotnej - gdy części te nie mogą być odrębnie sprzedane - jednostka może nieruchomość zakwalifikować do inwestycji w nieruchomości, pod warunkiem że tylko nieznaczna jej część jest wykorzystywana w działalności statutowej.

 

Przykład

Jednostka non profit, prowadząca działalność statutową i gospodarczą, otrzymała w drodze darowizny budynek usługowo-mieszkalny z lokalami przeznaczonymi na wynajem. Zgodnie ze statutem przedmiotem działalności gospodarczej jednostki jest działalność usługowa - w tym także wynajem nieruchomości lub ich części. W przyszłości przewiduje się możliwość odsprzedaży części obiektu bądź wyodrębnionych lokali, jeśli ich wartość rynkowa wzrośnie.

Nieruchomość pełni funkcję produkcyjną i inwestycyjną. Budynek służyć będzie działalności operacyjnej (statutowej i gospodarczej) jednostki (do której prowadzenia została ona powołana) oraz inwestycyjnej. Ma przynosić korzyści z tytułu najmu bądź sprzedaży w długim okresie. Dlatego konieczne jest przyporządkowanie obiektu w części do środków trwałych, a w części do nieruchomości inwestycyjnych.

Przykład

Stowarzyszenie zakupiło od syndyka masy upadłości grunt, przewidując jego korzystną sprzedaż w ciągu roku obrotowego od dnia nabycia.

Wydatkowana kwota na zakup gruntu powinna być ujęta w pozycji „towary”, bowiem ich sprzedaż nastąpi w ciągu roku. W wypadku przeznaczenia gruntu do sprzedaży w późniejszym okresie (np. dwuletnim) grunt należałoby traktować jako inwestycję w nieruchomości.

Przykład

Partia polityczna przejęła budynek wymagający prac adaptacyjno-remontowych w celu jego wykorzystania na prowadzoną działalność statutową (odpłatną i nieodpłatną).

Przejęty budynek do czasu zakończenia tych prac powinien być zakwalifikowany do środków trwałych w budowie, a po ich zakończeniu - do środków trwałych.

Z przedstawionych przykładów wynika, że o zakwalifikowaniu nieruchomości do inwestycji decyduje aktualny sposób ich wykorzystania, a nie cel nabycia. Nie ma też znaczenia sposób pozyskania tych aktywów - a więc czy zostały zakupione, otrzymane w formie darowizny, czy też wytworzone we własnym zakresie.

 

Aby ograniczyć subiektywizm i dowolność w kwalifikowaniu obiektów do określonych grup zasobów trwałych czy obrotowych, a następnie prawidłowo ująć te obiekty w księgach rachunkowych, konieczne jest opracowanie spójnych kryteriów umożliwiających przeprowadzenie takich ocen oraz ich ujęcie w dokumentacji polityki rachunkowości. Jest to istotne, bowiem sposób zakwalifikowania nieruchomości determinuje metody jej wyceny oraz ewidencji i prezentacji skutków operacji z nią związanych - w tym w szczególności sposób ujmowania i prezentacji przychodów i kosztów, jak też ich ujęcia w sprawozdaniu finansowym jednostki.

Zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnych przeznaczonych na wynajem

Ujęcie nieruchomości inwestycyjnych w księgach rachunkowych wymaga ich wyceny. Wycenia się je (na potrzeby ewidencji księgowej) na dzień nabycia (tj. wprowadzenia nieruchomości inwestycyjnych do ksiąg rachunkowych) oraz na dzień bilansowy (nie rzadziej niż na ten dzień). Zasady w tym zakresie określa ustawa o rachunkowości. Warto dodać, że nieruchomości zaliczane do inwestycji mogą być wyceniane według zasad określonych dla środków trwałych, to jest według:

• cen nabycia (przy ich zakupie),

• kosztów wytworzenia (w sytuacji ich budowy lub modernizacji) lub też

• wartości rynkowej albo inaczej określonej wartości godziwej.

Wyboru metody wyceny dokonuje kierownik jednostki, a przyjęte rozwiązanie w tym zakresie powinno być ujęte w zasadach (polityce) rachunkowości jednostki non profit.

W przypadku zakupu nieruchomości wartością, po jakiej należy ją wycenić i ująć w księgach, jest cena nabycia względnie cena zakupu - jeśli koszty przeprowadzenia transakcji nie są istotne. Możliwość nieuwzględnienia przy wycenie, na dzień nabycia, uznanych za nieistotne kosztów transakcji dotyczy tylko nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (art. 35 ust. 1 uor). Koszty nabycia nieruchomości zakwalifikowanych do środków trwałych zwiększają jej wartość - bez względu na ich wysokość.

Jeśli natomiast nieruchomość inwestycyjna jest budowana lub modernizowana, to właściwym parametrem wyceny na dzień oddania jej w najem będzie koszt wytworzenia ustalany tak jak przy środkach trwałych. Jego zakresem obejmuje się koszty finansowania budowy oraz różnice kursowe naliczone do dnia oddania nieruchomości do użytkowania.

Jeżeli ewidencję inwestycji prowadzi się w cenach nabycia lub w koszcie wytworzenia, to ich wartość powiększa się o koszty ulepszenia, a pomniejsza (poza inwestycjami w grunty) o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe ustalone według zasad obowiązujących środki trwałe oraz odpisy aktualizujące spowodowane trwałą utratą wartości nieruchomości zaliczonych do inwestycji. Warto dodać, że odpisy amortyzacyjne są ustalane i dokonywane według zasad określonych dla środków trwałych. W ewidencji księgowej są one odnoszone w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Na nieruchomości inwestycyjne przeznaczone do likwidacji (wycofania z używania) lub które trwale utraciły wartość z innych przyczyn należy dokonać odpisu aktualizującego ich wartość - w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

 

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy nieruchomości zaliczane do inwestycji wycenia się według:

• wartości przeszacowanej do poziomu cen rynkowych (gdy występuje aktywny rynek nieruchomości,

• inaczej określonej wartości godziwej2 (jeżeli na dany składnik inwestycji nie ma aktywnego rynku).

Znowelizowane prawo bilansowe nakazuje od 2009 r. zwiększyć kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny o skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych. Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny - jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona - zmniejsza ten kapitał (fundusz). W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji zalicza się do kosztów finansowych.

Wzrost wartości danej inwestycji, bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, ujmuje się do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe.

W wypadku gdy nieruchomość inwestycyjna będzie wyceniana według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, to ujęta w aktywach długoterminowych ich wartość będzie bardziej realna niż wycena historyczna przewidziana dla środków trwałych, bazująca nie na wartościach rynkowych, lecz na przyjętych założeniach odnośnie do amortyzacji.

Stosując model wyceny według wartości rynkowej, nie dokonuje się wprawdzie odpisów amortyzacyjnych, ale urealnia się wycenę inwestycji „w górę” - ponad cenę nabycia (koszt wytworzenia). Może natomiast nastąpić trwała utrata wartości tych aktywów - wówczas najpóźniej na koniec roku obrotowego należy dokonać stosownego odpisu aktualizującego ich wartość (art. 28 ust. 7 i art. 35 ust. 2 uor).

 


1 Ustawa z dnia 18 marca 2008 r. o zmianie ustawy o rachunkowości (Dz.U. Nr 63, poz. 393) wprowadziła zmianę definicji inwestycji. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 17, obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., za inwestycje uznaje się: „aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.

2 Zgodnie z uor (art. 28 ust. 6) wartość godziwa to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.

Podstawy prawne:

• ustawa z 27 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 144, poz. 900

• rozporządzenie Ministra Finansów z 15 listopada 2001 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej - Dz.U. Nr 137, poz. 1539; ost.zm. Dz.U. z 2003 r. Nr 11, poz. 117

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Przekształcenie, połączenie, wniesienie aportu a możliwość stosowania estońskiego CIT

    Estoński CIT staje się coraz bardziej popularną formą opodatkowania spółek. Warto jednak wskazać, że wiąże się z nią szereg ograniczeń i warunków, jakie musi spełnić spółka, aby móc korzystać z dobrodziejstw estońskiego CIT.

    MF: Kasowy PIT od 2025 roku. Niedługo pojawi się projekt

    W Ministerstwie Finansów toczą się już prace nad projektem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dot. wdrożenia w polskim systemie podatkowym kasowego PIT. W najbliższych dniach projekt ten ma zostać wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Takie informacje przekazał 22 lutego 2024 r. w Sejmie wiceminister finansów Jarosław Neneman. Ale te nowe przepisy wejdą w życie nie wcześniej niż od 2025 roku.

    Składka zdrowotna na ryczałcie - progi przychodów w 2024 roku

    O wysokości składki zdrowotnej dla podatników na ryczałcie decydują progi osiąganych przychodów oraz wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Jak prawidłowo obliczyć składkę zdrowotną dla ryczałtu w 2024 roku?

    Ulga dla seniorów przed otrzymaniem emerytury - co mówi prawo?

    Czy seniorzy mogą korzystać z ulgi podatkowej w PIT przed otrzymaniem emerytury, mimo osiągnięcia wieku emerytalnego? Chodzi o zwolnienie w podatku dochodowym nazywane „ulgą dla pracujących seniorów”.

    Niestaranny pracodawca zapłaci podatek za oszustwo pracownika. Wyrok TSUE nie usuwa wszystkich wątpliwości i nie daje wytycznych

    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 30 stycznia 2024 r. orzekł, że pracownik wykorzystujący dane swego pracodawcy do wystawiania fałszywych faktur jest zobowiązany do zapłaty wskazanej w nich kwoty podatku  Ale takie konsekwencje powinny dotknąć pracownika pod warunkiem, że pracodawca (podatnik VAT) dochował należytej staranności, rozsądnie wymaganej w celu kontrolowania działań swojego pracownika. Jeżeli pracodawca takiej staranności nie dochował, to poniesie konsekwencje sam i będzie musiał zapłacić podatek.

    Ekoschematy obszarowe - są już stawki płatności za 2023 rok [tabela]

    Ustalone zostały stawki płatności w ramach ekoschematów obszarowych za 2023 rok - informuje resort rolnictwa.

    Zwrot podatku - kiedy? Czy da się przyspieszyć?

    Gdy z zeznania podatkowego PIT wynika nadpłata podatku, to urząd skarbowy dokona jej zwrotu. W jakim terminie można spodziewać się zwrotu podatku? Czy można przyspieszyć zwrot korzystając z usługi Twój e-PIT?

    Zwrot akcyzy za paliwo rolnicze a zmiana powierzchni użytków rolnych

    Jak wygląda kwestia zwrotu akcyzy za paliwo rolnicze w przypadku zmiany powierzchni posiadanych przez producenta rolnego użytków rolnych? W jakich terminach składać wnioski o zwrot podatku akcyzowego wykorzystywanego do produkcji rolnej w 2024 roku?

    Wynagrodzenie kierowcy zawodowego w 2024 roku. Co się zmienia? O czym muszą wiedzieć firmy transportowe i sami kierowcy?

    Rok 2024 rozpoczął się kolejnymi, ważnymi zmianami dla polskich przewoźników, które przekładają się na wyższe koszty pracownicze, a wszystko wskazuje na to, że to jeszcze nie koniec. Od lipca czeka nas druga podwyżka płacy minimalnej, która może oznaczać wzrost kosztów zatrudnienia kierowców blisko o 900 zł. Istnieją jednak pewne sposoby optymalizacji wynagrodzeń kierowców, dzięki którym mogą zyskać nie tylko przedsiębiorcy transportowi, ale również sami truckerzy, wykonujący przewozy za granicę. Jakie są najważniejsze zmiany w wynagrodzeniach kierowców i co mogą zrobić firmy, by jak najwięcej zaoszczędzić?

    Umowa o pracę na czas określony. TSUE: trzeba podać przyczynę wypowiedzenia

    W wyroku z 20 lutego 2024 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) orzekł, że pracownik zatrudniony na czas określony musi zostać poinformowany przez pracodawcę o przyczynach rozwiązania z nim umowy o pracę za wypowiedzeniem, jeśli informacji takiej udziela się pracownikowi zatrudnionemu na czas nieokreślony. Zdaniem TSUE polskie przepisy przewidujące wskazanie tych przyczyn jedynie pracownikom zatrudnionym na czas nieokreślony naruszają prawo podstawowe pracownika na czas określony do skutecznego środka prawnego. W Polsce dopiero od 26 kwietnia 2023 r w Kodeksie pracy istnieje obowiązek podawania przyczyny wypowiedzenia umowy o pracę zawartej na czas określony. Wcześniej przyczynę wypowiedzenia pracodawca musiał wskazywać tylko w przypadku rozwiązania umowy bez zachowania wypowiedzenia. 

    REKLAMA