REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieruchomości na wynajem w księgach rachunkowych organizacji - kwalifikacja i wycena

Maria Hass-Symotiuk
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Składnikami majątku jednostek non profit są często grunty, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budowle i budynki (w tym lokale użytkowe lub mieszkalne) oraz prawa do lokali spółdzielczych. Aktywa te mogą być pozyskiwane, między innymi, w drodze: darowizny, nieodpłatnego otrzymania, zakupu, przyjęcia w leasing, budowy czy ulepszenia, i być wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności statutowej lub na wynajem (traktowane jako źródło przychodów). W zależności od charakteru, przeznaczenia i okresu użytkowania różna będzie ich kwalifikacja i wycena w księgach rachunkowych organizacji.

Pozyskane przez organizację nieruchomości mogą być kwalifikowane do:

REKLAMA

Autopromocja

• składników aktywów obrotowych (towary, produkty gotowe, produkcja w toku),

• środków trwałych,

• inwestycji.

Pierwszy przypadek wystąpi w sytuacji, gdy jednostka zajmuje się budową budynków, budowli czy lokali na sprzedaż.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W tych podmiotach nieruchomości w okresie budowy stanowią produkcję w toku, a po jej zakończeniu - produkty gotowe. Jeśli jednostka zajmuje się handlem nieruchomościami - wówczas są traktowane jak towary. Nieruchomości (np. budowle i budynki produkcyjne, handlowe, biurowe, magazynowe (lokale), wykorzystywane długoterminowo na potrzeby związane z prowadzoną działalnością statutową jednostki, zalicza się do środków trwałych. Z kolei nieruchomości stanowiące inwestycje zaliczane są - podobnie jak środki trwałe - do aktywów trwałych, przy czym różni je pełniona funkcja.

Istota i zakres nieruchomości inwestycyjnych

W księgach rachunkowych jednostek non profit nieruchomości na wynajem mogą być wykazywane jako środki trwałe lub inwestycje w nieruchomości. O zakwalifikowaniu decyduje funkcja ekonomiczna, jaką ma do spełnienia określona nieruchomość.

Zgodnie z prawem bilansowym warunkiem zaliczenia gruntu, budynku lub lokalu do inwestycji (a nie do środków trwałych) jest ich przeznaczenie. Za inwestycje1 - według znowelizowanej ustawy o rachunkowości - uznaje się bowiem te nieruchomości, które zostały pozyskane przez właściciela lub korzystającego (leasingobiorcę) w celu uzyskania w przyszłości korzyści ekonomicznych innych niż z działalności operacyjnej. Oznacza to, że o zaliczeniu nieruchomości do inwestycji decyduje traktowanie ich jako źródła przychodów z czynszów lub innych pożytków, w postaci np. odsetek, dywidend (udziałów w zyskach), albo utrzymanie ich dla przyrostu wartości, względnie obu tych korzyści łącznie - przy czym nie są one:

• wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością (np. świadczenie usług, czynności administracyjne) oraz

• przeznaczone do sprzedaży w ramach prowadzonej przez jednostkę działalności.

Zmiana definicji inwestycji oraz uściślenie kryteriów w tym zakresie ułatwia kwalifikowanie nieruchomości do inwestycji czy środków trwałych oraz - w razie zmiany ich wykorzystywania - przekwalifikowanie nieruchomości ze środków trwałych do inwestycji lub na odwrót. Zakres aktywów zaliczanych i niezaliczanych do inwestycji w nieruchomości przedstawia tabela 1.

Tabela 1. Zakres inwestycji w nieruchomości

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Należy podkreślić, że nieruchomości inwestycyjne muszą stanowić własność jednostki, a środki trwałe mogą być własnością innej jednostki, pod warunkiem że są kompletne, zdatne do użytku i wykorzystywane w prowadzonej działalności dłużej niż rok.

W wypadku gdy jednostka non profit wykorzystuje nieruchomość na potrzeby działalności statutowej, zalicza się ją do środków trwałych.

Przykład

Stowarzyszenie otrzymało nieodpłatnie budynek biurowy, w którym po modernizacji zostaną ulokowane komórki zarządu, a wolne pomieszczenia przeznaczono na wynajem. Przy tym zasadnicza część nieruchomości będzie służyć potrzebom działalności statutowej (funkcje ogólnego zarządu). Budynek powinien być więc ujęty jako środek trwały.

Przykład

Przedmiotem działalności gospodarczej fundacji, ujętym w statucie, jest budowa mieszkań na sprzedaż i pod wynajem. W br. oddano do użytku budynek, w którym 5 mieszkań przeznaczono na wynajem, a jedno - na potrzeby administracji fundacji. Oddany do użytkowania budynek powinien zostać zakwalifikowany w całości do środków trwałych, a nie do inwestycji. Będzie on bowiem w przeważającej części służył generowaniu przychodów dotyczących działalności operacyjnej. Wynajem nieruchomości jest bowiem przedmiotem działalności gospodarczej określonym w statucie fundacji.

W sytuacji gdy obiekt w części jest wynajmowany innym jednostkom, a w części wykorzystywany na potrzeby działalności statutowej, dla celów księgowych konieczne jest rozdzielne ujęcie tych części (jeśli można je osobno sprzedać). W sytuacji odwrotnej - gdy części te nie mogą być odrębnie sprzedane - jednostka może nieruchomość zakwalifikować do inwestycji w nieruchomości, pod warunkiem że tylko nieznaczna jej część jest wykorzystywana w działalności statutowej.

 

Przykład

Jednostka non profit, prowadząca działalność statutową i gospodarczą, otrzymała w drodze darowizny budynek usługowo-mieszkalny z lokalami przeznaczonymi na wynajem. Zgodnie ze statutem przedmiotem działalności gospodarczej jednostki jest działalność usługowa - w tym także wynajem nieruchomości lub ich części. W przyszłości przewiduje się możliwość odsprzedaży części obiektu bądź wyodrębnionych lokali, jeśli ich wartość rynkowa wzrośnie.

Nieruchomość pełni funkcję produkcyjną i inwestycyjną. Budynek służyć będzie działalności operacyjnej (statutowej i gospodarczej) jednostki (do której prowadzenia została ona powołana) oraz inwestycyjnej. Ma przynosić korzyści z tytułu najmu bądź sprzedaży w długim okresie. Dlatego konieczne jest przyporządkowanie obiektu w części do środków trwałych, a w części do nieruchomości inwestycyjnych.

Przykład

Stowarzyszenie zakupiło od syndyka masy upadłości grunt, przewidując jego korzystną sprzedaż w ciągu roku obrotowego od dnia nabycia.

Wydatkowana kwota na zakup gruntu powinna być ujęta w pozycji „towary”, bowiem ich sprzedaż nastąpi w ciągu roku. W wypadku przeznaczenia gruntu do sprzedaży w późniejszym okresie (np. dwuletnim) grunt należałoby traktować jako inwestycję w nieruchomości.

Przykład

Partia polityczna przejęła budynek wymagający prac adaptacyjno-remontowych w celu jego wykorzystania na prowadzoną działalność statutową (odpłatną i nieodpłatną).

Przejęty budynek do czasu zakończenia tych prac powinien być zakwalifikowany do środków trwałych w budowie, a po ich zakończeniu - do środków trwałych.

Z przedstawionych przykładów wynika, że o zakwalifikowaniu nieruchomości do inwestycji decyduje aktualny sposób ich wykorzystania, a nie cel nabycia. Nie ma też znaczenia sposób pozyskania tych aktywów - a więc czy zostały zakupione, otrzymane w formie darowizny, czy też wytworzone we własnym zakresie.

 

Aby ograniczyć subiektywizm i dowolność w kwalifikowaniu obiektów do określonych grup zasobów trwałych czy obrotowych, a następnie prawidłowo ująć te obiekty w księgach rachunkowych, konieczne jest opracowanie spójnych kryteriów umożliwiających przeprowadzenie takich ocen oraz ich ujęcie w dokumentacji polityki rachunkowości. Jest to istotne, bowiem sposób zakwalifikowania nieruchomości determinuje metody jej wyceny oraz ewidencji i prezentacji skutków operacji z nią związanych - w tym w szczególności sposób ujmowania i prezentacji przychodów i kosztów, jak też ich ujęcia w sprawozdaniu finansowym jednostki.

Zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnych przeznaczonych na wynajem

Ujęcie nieruchomości inwestycyjnych w księgach rachunkowych wymaga ich wyceny. Wycenia się je (na potrzeby ewidencji księgowej) na dzień nabycia (tj. wprowadzenia nieruchomości inwestycyjnych do ksiąg rachunkowych) oraz na dzień bilansowy (nie rzadziej niż na ten dzień). Zasady w tym zakresie określa ustawa o rachunkowości. Warto dodać, że nieruchomości zaliczane do inwestycji mogą być wyceniane według zasad określonych dla środków trwałych, to jest według:

• cen nabycia (przy ich zakupie),

• kosztów wytworzenia (w sytuacji ich budowy lub modernizacji) lub też

• wartości rynkowej albo inaczej określonej wartości godziwej.

Wyboru metody wyceny dokonuje kierownik jednostki, a przyjęte rozwiązanie w tym zakresie powinno być ujęte w zasadach (polityce) rachunkowości jednostki non profit.

REKLAMA

W przypadku zakupu nieruchomości wartością, po jakiej należy ją wycenić i ująć w księgach, jest cena nabycia względnie cena zakupu - jeśli koszty przeprowadzenia transakcji nie są istotne. Możliwość nieuwzględnienia przy wycenie, na dzień nabycia, uznanych za nieistotne kosztów transakcji dotyczy tylko nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (art. 35 ust. 1 uor). Koszty nabycia nieruchomości zakwalifikowanych do środków trwałych zwiększają jej wartość - bez względu na ich wysokość.

Jeśli natomiast nieruchomość inwestycyjna jest budowana lub modernizowana, to właściwym parametrem wyceny na dzień oddania jej w najem będzie koszt wytworzenia ustalany tak jak przy środkach trwałych. Jego zakresem obejmuje się koszty finansowania budowy oraz różnice kursowe naliczone do dnia oddania nieruchomości do użytkowania.

Jeżeli ewidencję inwestycji prowadzi się w cenach nabycia lub w koszcie wytworzenia, to ich wartość powiększa się o koszty ulepszenia, a pomniejsza (poza inwestycjami w grunty) o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe ustalone według zasad obowiązujących środki trwałe oraz odpisy aktualizujące spowodowane trwałą utratą wartości nieruchomości zaliczonych do inwestycji. Warto dodać, że odpisy amortyzacyjne są ustalane i dokonywane według zasad określonych dla środków trwałych. W ewidencji księgowej są one odnoszone w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Na nieruchomości inwestycyjne przeznaczone do likwidacji (wycofania z używania) lub które trwale utraciły wartość z innych przyczyn należy dokonać odpisu aktualizującego ich wartość - w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

 

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy nieruchomości zaliczane do inwestycji wycenia się według:

• wartości przeszacowanej do poziomu cen rynkowych (gdy występuje aktywny rynek nieruchomości,

• inaczej określonej wartości godziwej2 (jeżeli na dany składnik inwestycji nie ma aktywnego rynku).

Znowelizowane prawo bilansowe nakazuje od 2009 r. zwiększyć kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny o skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych. Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny - jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona - zmniejsza ten kapitał (fundusz). W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji zalicza się do kosztów finansowych.

Wzrost wartości danej inwestycji, bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, ujmuje się do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe.

W wypadku gdy nieruchomość inwestycyjna będzie wyceniana według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, to ujęta w aktywach długoterminowych ich wartość będzie bardziej realna niż wycena historyczna przewidziana dla środków trwałych, bazująca nie na wartościach rynkowych, lecz na przyjętych założeniach odnośnie do amortyzacji.

Stosując model wyceny według wartości rynkowej, nie dokonuje się wprawdzie odpisów amortyzacyjnych, ale urealnia się wycenę inwestycji „w górę” - ponad cenę nabycia (koszt wytworzenia). Może natomiast nastąpić trwała utrata wartości tych aktywów - wówczas najpóźniej na koniec roku obrotowego należy dokonać stosownego odpisu aktualizującego ich wartość (art. 28 ust. 7 i art. 35 ust. 2 uor).

 


1 Ustawa z dnia 18 marca 2008 r. o zmianie ustawy o rachunkowości (Dz.U. Nr 63, poz. 393) wprowadziła zmianę definicji inwestycji. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 17, obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., za inwestycje uznaje się: „aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.

2 Zgodnie z uor (art. 28 ust. 6) wartość godziwa to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.

Podstawy prawne:

• ustawa z 27 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 144, poz. 900

• rozporządzenie Ministra Finansów z 15 listopada 2001 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej - Dz.U. Nr 137, poz. 1539; ost.zm. Dz.U. z 2003 r. Nr 11, poz. 117

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowości w KSeF: faktury papierowe czasowo poza KSeF, faktury konsumenckie, złożone załączniki. Konsultacje Ministerstwa Finansów

W dniu 18 lipca 2024 r. w Ministerstwie Finansów przy ul. Świętokrzyskiej 12 odbyło się kolejne spotkanie konsultacyjne dotyczące Krajowego Systemu e-Faktur zorganizowane przez Ministerstwo Finansów i Krajową Administrację Skarbową. Przedstawiciele MF podsumowali dotychczasowe prekonsultacje zmian w zakresie obowiązkowego KSeF. Eksperci Ministerstwa Finansów zaprezentowali też propozycje rozwiązań biznesowych tj. wymianę środowiska KSeF na docelowe, wdrożenie załączników i aktualizację struktury e-faktury,  a także planowane rozwiązania i nowe funkcjonalności KSeF.

Nowe dane o wynagrodzeniach Polaków. GUS odsłania karty

GUS opublikował dane dotyczące przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w czerwcu 2024 r. Przeciętna płaca wyniosła 8144,83 zł. Wzrost okazał się niższy od prognozowanego przez ekspertów. Mamy też nowe statystyki dotyczące zatrudnienia.

Podatek od nieruchomości od obiektów sportowych. Będą zmiany od 2025 roku. Czy podatek obejmie place zabaw?

W ramach analiz opublikowanego projektu zmian w podatku od nieruchomości, chwilę uwagi należy poświęcić obiektom sportowym. Jako że standardowo ich wartość nie należy do niskich, ewentualne ruchy w tym zakresie, mogą generować istotne skutki podatkowe. Aczkolwiek, akurat w tym obszarze, MF zaproponował też trochę korzyści. Niekorzyści też.

Większe sumy gwarancyjne w OC posiadaczy pojazdów i rolników. Jednolity formularz zaświadczeń o przebiegu ubezpieczenia. Rząd przyjął projekt nowelizacji

W dniu 16 lipca 2024 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, która ma dostosować polskie prawo do unijnych przepisów dotyczących ubezpieczenia OC za szkody, które powstały w związku z ruchem pojazdów mechanicznych. Projekt ten przewiduje m.in. zwiększenie minimalnych sum gwarancyjnych w ubezpieczeniu OC posiadaczy pojazdów mechanicznych a także rolników. Czy w związku z tymi zmianami wzrosną ceny polis OC?

REKLAMA

Drastyczne podwyżki akcyzy na wyroby tytoniowe. Najwięcej na płyn do e-papierosów, aż o 75 proc.

Rząd chce wprowadzić drastyczne podwyżki akcyzy na wyroby tytoniowe. Ich skala ma być kilkukrotnie większa, niż zakładała mapa akcyzowa. Już w 20225 r. akcyza na wyroby tytoniowe ma wzrosnąć: o 25 proc. na papierosy, o 38 proc. na tytoń do palenia oraz o 50 proc. na wkłady do podgrzewaczy tytoniu. Będzie podwyżka również płynów do e-papierosów, na które w 2025 r. akcyza wzrośnie aż o 75 proc.

Zakup sprzętu IT? Czasem lepiej wynająć. Na czym polega DaaS?

Na czym polega model biznesowy Device as a Service (DaaS)? Komu i kiedy się opłaca? Co sprawia, że jest to rosnący trend nie tylko w polskich firmach?

Twój biznes działa dobrze ale pieniądze gdzieś wyciekają. Ekspert podpowiada gdzie szukać przyczyn i źródeł wycieków

Takie pytanie często zadają sobie przedsiębiorcy, którzy osiągając spore przychody, realizując duże i zyskowne projekty nagle stwierdzają brak gotówki na koncie. Dlaczego tak się dzieje? Gdzie są pieniądze? Na te i inne pytania odpowiada dr nauk ekonomicznych Elżbieta Sobów – specjalistka ds. finansów z kilkudziesięcioletnim doświadczeniem.

Korekta podatku naliczonego: kiedy trzeba rozliczyć fakturę korygującą

Jak należy rozliczyć faktury korygujące? Podatnik będący nabywcą zgłosił reklamację oraz otrzymał mailową odpowiedź, w której sprzedawca uznał reklamację i wskazał kwotę korekty. Wiadomości mailowe są z marca 2024 r., a korekta wpłynęła w kwietniu 2024 r. Podatnik odliczył VAT naliczony z faktury pierwotnej w marcu 2024 r. Czy korektę należy rozliczyć w marcu 2024? 

REKLAMA

Prezesa skazano za zaległości podatkowe spółki. Ale to sąd popełnił błąd

Samo tylko objęcie funkcji prezesa zarządu spółki nie może powodować automatycznego przyjęcia na siebie odpowiedzialności karnej za cudze działania. Tak uznał Rzecznik Praw Obywatelskich, informując o wniesieniu skargi kasacyjnej na korzyść prezesa spółki, którego sąd skazał za nieodprowadzenie zaliczek na podatek dochodowy, powstałych w okresie gdy nie objął jeszcze funkcji.

Podatek od nieruchomości obejmie nawet panele fotowoltaiczne. Takie zmiany już od 2025 roku

Zmiany w podatku od nieruchomości zmierzają do opodatkowania urządzeń energetycznych, np. paneli fotowoltaicznych. Budowle mają być opodatkowane jako całość techniczno-użytkowa. Podatkiem od nieruchomości (inaczej niż obecnie) już od 2025 roku objęte zostaną więc wszystkie elementów farmy fotowoltaicznej (w tym panele).

REKLAMA