Obowiązek podatkowy w VAT przy zaliczce na rachunek powierniczy

Polecamy: Samochód po zmianach od 1 kwietnia 2014 - multipakiet

Autopromocja

Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku gdy przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności zaliczkę albo wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym

Obowiązująca od 29 kwietnia 2012 r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011, Nr 232, poz. 1377) wprowadziła środki ochrony klientów developerów. Zgodnie z art. 4 tej ustawy developer zapewnia otwarty bądź zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który klient wpłaca środki. Zgodnie z art. 10 ustawy bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu (art. 10 ustawy). Natomiast w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia (art. 11 ustawy).

Autopromocja

Webinar: VAT 2025

Sprawdź

Obowiązek podatkowy w VAT z tytułu otrzymania zaliczki na usługi turystyczne

Zapisz się na nasz newsletter

Kiedy developer faktycznie dysponuje środkami?

Autopromocja

Webinar: VAT 2025

Sprawdź

Zasadnicze znaczenie dla raportowania podatku VAT przez developera ma to, kiedy developer otrzymał środki zgromadzone na rachunku. W przypadku uznania, że otrzymanie nastąpiło w chwili wpłaty na rachunek powierniczy, obowiązek podatkowy powstaje znacznie wcześniej niż, kiedy developer faktycznie dysponuje środkami. Powodowałoby to konieczność skredytowania podatku VAT przez developera z własnych środków i pogorszenie jego przepływów pieniężnych.

Obowiązek podatkowy w podatku VAT w 2014 r.

Autopromocja

Kasowy PIT 2025 – webinar.
Nowe przepisy

Sprawdź

Istnieją liczne argumenty przemawiające za tym, że środki na rachunku powierniczym, zarówno otwartym jak i zamkniętym, nie powinny być traktowane jako otrzymane. Argument polega na tym, że developer nie może dysponować środkami do czasu ich uwolnienia przez bank. Jest to widoczne w sposobie prezentacji takich kwot w sprawozdaniu finansowym developera na dzień bilansowy. Argument ten jest zgodny z orzecznictwem TS UE dotyczącym otrzymanych płatności (m.in. C-419/02 w sprawie BUPA Hospitals). Co więcej wpłata środków na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego. W razie nie ziszczenia się określonych warunków środki na rachunku mogą podlegać zwrotowi.

Świadczenie usług ubezpieczenia grupowego - obowiązek podatkowy

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy od zaliczki?

Dlatego praktyką jest, iż developerzy wykazują zaliczki dla celów VAT dopiero w momencie ich wypłaty przez bank. Aby zabezpieczyć to postępowanie developerzy występują z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Przykładowo 19 marca 2014 r. Dyrektor IS w Warszawie wydał korzystną dla dewelopera interpretację indywidualną sygn. IPPP1/443-223/14-2/IGo. W interpretacji Dyrektor stwierdził, że otrzymanie zaliczki na rachunek powierniczy, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w tej dacie. Obowiązek podatkowy od zaliczki powstanie dopiero z chwilą wypłaty środków przez bank z rachunku powierniczego. Interpretacja dotyczy zarówno rachunku otwartego, jak i zamkniętego. Należy jednak mieć na uwadze, że interpretacje indywidualne posiadają moc ochronną jedynie dla podatników, na których wniosek zostały wydane.

Obowiązek podatkowy przy nabyciu bonów podarunkowych

Zapraszamy do dyskusji na forum

Maciej Górski, Doradca podatkowy w Accace