Nieruchomości inwestycyjne - według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej

Definicja wynikająca z MSR 40 jest zbliżona do ogólnego pojęcia inwestycji zawartego w ustawie o rachunkowości. Zgodnie z tą definicją, inwestycje to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści.

Chociaż definicja zawarta w MSR 40 nie pozostawia wątpliwości co do rodzaju aktywów, jakie mogą być zaliczane do kategorii inwestycji w nieruchomości, wątpliwości takie pojawiały się w oparciu o literalne brzmienie definicji zawartej w ustawie o rachunkowości. Dotyczyło to m.in interpretacji zapisu o nieużytkowaniu aktywa przez jednostkę. Pojawiały się opinie, iż przeznaczenie nieruchomości zgodnie z działalnością statutową danej jednostki oznacza w praktyce jej użytkowanie. O klasyfikacji danego aktywa do kategorii środków trwałych lub inwestycji w nieruchomości miał w tym przypadku decydować zapis określający przedmiot działalności danej jednostki w umowie czy statucie. Podejście takie nie jest jednak zgodne z nadrzędną zasadą przewagi treści ekonomicznej nad formą prawną, a także z wcześniej przytaczanymi zapisami MSR 40, który wyraźnie oddziela pojęcie nieruchomości inwestycyjnej od nieruchomości zajmowanej przez właściciela. Podkreślenia wymaga także fakt, że Komitet Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (IASC) nie zidentyfikował potrzeby rozróżniania sposobu wyceny nieruchomości ze względu na rodzaj jednostki gospodarczej. Zdaniem IASC, nieruchomości inwestycyjne posiadane przez spółki specjalizujące się w inwestowaniu w takie nieruchomości powinny być traktowane w taki sam sposób, jak nieruchomości posiadane przez inne jednostki gospodarcze. Jednolite podejście w tym przypadku zapewnia bowiem porównywalność sprawozdań finansowych różnych podmiotów.

Podsumowując powyższe rozważania, do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się między innymi:

• grunty utrzymywane w posiadaniu ze względu na spodziewany, długoterminowy wzrost ich wartości,

• budynki, które nie są wykorzystywane przez daną jednostkę, przeznaczone do oddania w leasing operacyjny.

• budynki i budowle w trakcie budowy; do czasu przyjęcia ich do wykorzystywania wykazywane są w pozycji „Środki trwałe w budowie”,

• budynki, w których lokale nie są użytkowane przez jednostkę, lecz wynajmowane, niemniej jednak wraz z wynajmem jednostka gospodarcza świadczy znaczące usługi,

• grunty i wzniesione na nich budynki lub lokale, stanowiące przedmiot bieżącej działalności i przeznaczone na sprzedaż, np. w działalności developerskiej; koszty poniesione na budowę takich nieruchomości rozliczane są zgodnie z zasadami dotyczącymi rozliczania długoterminowych umów o usługi budowlane.

W praktyce gospodarczej zdarza się, że część nieruchomości (np. jedno czy dwa piętra budynku) wykorzystywane są przez jej właściciela na własne potrzeby. Pozostała część służy pozyskiwaniu przychodów z czynszów lub jest utrzymywana ze względu na przyrost wartości rynkowej. W takiej sytuacji części składowe powinny zostać odrębnie wykazane w oddzielnych pozycjach bilansowych (odpowiednio jako środki trwałe oraz nieruchomości inwestycyjne) tylko wtedy, gdy mogą one zostać wydzielone i odrębnie sprzedane lub odrębnie oddane w leasing finansowy. W przeciwnym razie nieruchomość taka klasyfikowana jest zwykle do środków trwałych. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy jedynie nieznaczna część nieruchomości wykorzystywana jest na własne potrzeby jej właściciela (np. w produkcji, dostawach towarów, przy świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych). Zasady klasyfikacji przedstawiono poniżej.

Przy ocenie przesłanek mających na celu zapewnienie prawidłowej klasyfikacji składnika aktywów w sprawozdaniu finansowym (środki trwałe lub nieruchomości inwestycyjne) należy mieć na uwadze także nadrzędne zasady rachunkowości, w tym zasadę przewagi treści ekonomicznej nad formą prawną. W praktyce może się bowiem zdarzyć, że jednostka gospodarcza udostępniająca nieruchomość stronie trzeciej świadczy jednocześnie dodatkowe usługi. Przykładem mogą być usługi dotyczące ochrony i utrzymania obiektu, świadczone przez właściciela na rzecz najemców. Zgodnie z nadrzędną zasadą przewagi treści ekonomicznej nad formą prawną, powyższy składnik aktywów będzie zaliczony do nieruchomości inwestycyjnych jedynie w sytuacji, gdy usługi te nie są znaczące z punktu widzenia całej transakcji najmu. W przeciwnym przypadku, ze względu na znaczący zakres dodatkowo świadczonych usług, nieruchomość traktuje się jako zajmowaną przez właściciela i zalicza do kategorii środków trwałych. Przykładem mogą być np. znaczące co do wartości usługi zarządzania hotelem, świadczone przez właściciela nieruchomości hotelowej.

Należy podkreślić, iż w praktyce gospodarczej, przy świadczeniu usług także przez podwykonawców, często nie jest łatwe określenie, czy dodatkowe usługi są znaczące, a co się z tym wiąże - czy nieruchomość jest zajmowana przez właściciela. W wielu przypadkach konieczna jest dogłębna analiza charakteru zawieranych umów (np. z podwykonawcami) oraz określenie, który z podmiotów (właściciel czy podwykonawcy) w praktyce ponosi ryzyko wahań przepływów pieniężnych generowanych w związku z funkcjonowaniem danej nieruchomości.

Zgodnie z zapisami MSR 40, nieruchomości inwestycyjne mogą być wyceniane w oparciu o jeden z dwóch modeli: wartości godziwej lub ceny nabycia. Należy podkreślić, że wybór określonego modelu wyceny powoduje konieczność stosowania go w odniesieniu do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych należących do danej jednostki gospodarczej.

W przypadku wyboru modelu wartości godziwej, jednostka gospodarcza wycenia na dzień bilansowy posiadane nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej (wartości rynkowej), którą ustala na poziomie najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku na dzień bilansowy. W tym przypadku stosuje się założenie, że wymiana, będąca podstawą ustalenia powyższej ceny, odbywałaby się na zasadach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niezależnymi stronami transakcji. Transakcja przeprowadzona na warunkach rynkowych to taka, której strony nie są ze sobą w żaden szczególny sposób powiązane, co mogłoby prowadzić do ustalenia ceny nietypowej dla rynku.

Ponieważ w praktyce kierownik jednostki gospodarczej nie posiada odpowiedniej wiedzy w zakresie wyceny nieruchomości, konieczne jest skorzystanie z usług niezależnego rzeczoznawcy. Powinno to także zapewnić brak zastrzeżeń co do prawidłowości wyceny ze strony biegłego rewidenta badającego sprawozdanie finansowe.

Najczęściej wartość godziwa ustalana jest w oparciu o bieżące ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych (zbliżony stan techniczny i lokalizacja), pod warunkiem że w danej miejscowości występuje aktywny rynek na tego typu aktywa.

W przypadku braku aktualnych cen pochodzących z aktywnego rynku wykorzystuje się także informacje pochodzące z innych źródeł, w tym m.in.:

• aktualne ceny występujące na aktywnym rynku nieruchomości o innym charakterze, będących w innym stanie i inaczej zlokalizowanych - po dokonaniu korekty uwzględniającej istnienie tych różnic,

• niedawne ceny z mniej aktywnego rynku, po skorygowaniu ich o wszelkie zmiany warunków ekonomicznych, które nastąpiły od czasu przeprowadzenia analizowanych transakcji zawartych w tych cenach.

W odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych generujących korzyści w postaci przychodów z najmu, przy ustalaniu wartości godziwej uwzględnia się prognozy zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych oparte na wiarygodnych szacunkach przyszłych przepływów, uwzględniając podpisane przez właściciela nieruchomości umowy najmu.

Określając wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych, nie uwzględnia się przyszłych nakładów na środki trwałe i wartości niematerialne służących ulepszeniu lub udoskonaleniu nieruchomości oraz nie bierze się pod uwagę przyszłych korzyści, jakie zostaną ewentualnie uzyskane w wyniku poniesienia tych nakładów.

Zdarza się też, że jednostka gospodarcza nie jest w stanie wiarygodnie i regularnie (co najmniej na każdy dzień bilansowy) ustalać wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej. Może to mieć miejsce wówczas, gdy porównywalne transakcje rynkowe zawierane są rzadko przy jednoczesnym braku możliwości zastosowania alternatywnej metody wyceny (na przykład projekcji zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych). W takich przypadkach wyceniając nieruchomość inwestycyjną należy zastosować podejście wzorcowe określone w MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” aż do momentu zbycia danej nieruchomości.

Po początkowym ujęciu nieruchomości jednostka gospodarcza, która wybrała model ceny nabycia, powinna wyceniać wszystkie należące do niej nieruchomości inwestycyjne zgodnie z podejściem wzorcowym określonym w MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”, czyli według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Podejście to, co do zasady (za wyjątkiem np. amortyzacji części składowych, dozwolonej w MSR), jest zgodne z modelem wyceny środków trwałych, stosowanym zgodnie z polskimi zasadami rachunkowości.

Warto na koniec podkreślić, iż w zależności od przyjętego modelu wyceny, mając na uwadze obserwowany w ostatnich latach znaczący wzrost cen nieruchomości, obraz sytuacji finansowej oraz majątkowej danej jednostki, wykazywanej w sprawozdaniu finansowym, może być różny. W przypadku posiadania nieruchomości inwestycyjnych nabytych kilka lat temu, w odniesieniu do których nastąpił znaczny przyrost wartości rynkowej lub znacząco wzrosły spodziewane korzyści ekonomiczne z ich użytkowania (np. istotny wzrost poziomu czynszów z najmu), zastosowanie wyceny według wartości godziwej może istotnie wpłynąć na wartość kapitałów własnych. Poprawie ulegają wówczas również niektóre wskaźniki analizy finansowej (np. wskaźnik zadłużenia oraz rentowności). Z kolei, zastosowanie w tym przypadku modelu ceny nabycia sprawia, że wartość netto nieruchomości wykazana w bilansie (historyczna cena nabycia pomniejszona o odpisy amortyzacyjne) będzie znacząco odbiegać od jej bieżącej wartości rynkowej.

Skutki przeszacowań nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej wpływają bezpośrednio na wynik okresu, w którym przeszacowanie miało miejsce, a więc na poziom zysku netto wykazywanego w sprawozdaniu finansowym.

W przypadku stosowania polskich zasad rachunkowości (wymogi ustawy o rachunkowości), wzrost wartości inwestycji zaliczanych do aktywów trwałych nie wpływa na wynik finansowy okresu, lecz jest wykazywane w korespondencji z kapitałem z aktualizacji wyceny.