| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Obrót gospodarczy > Finanse i inwestycje > Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jako jedna z najczęściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym została szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym (k.c.). Należy do umów nazwanych, jest umową odpłatną, konsensualną, dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Jednocześnie stanowi tak zwaną umowę rezultatu. W niniejszym artykule autor postara się szerzej przedstawić jej problematykę, przy równoczesnym uwzględnieniu niedawno wprowadzonych zmian w kodeksie cywilnym.

Stronami umowy o roboty budowlane są wykonawca i inwestor, którzy mogą być zarówno osobami fizycznymi, jak i prawnymi.

Zgodnie z brzmieniem art. 647 k.c. wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu[1 - lista przypisów na końcu artykułu], wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do:

1) przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu,

2) odebrania obiektu oraz

3) zapłaty umówionego wynagrodzenia.[2][3]

I. Umowa o roboty budowlane - wprowadzenie

Do zagadnień nieuregulowanych w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane stosuje się przepisy ogólne, jednakże zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2009 roku (sygnatura III CZP 41/09) zastosowanie mogą znaleźć także przepisy regulujące umowę o dzieło – art. 629 k.c. i art. 632 § 2 k.c. dotyczące wynagrodzenia.[4][5]

Pozostaje spornym, czy umowa o roboty budowlane jest odrębnym typem umowy, czy stanowi podtyp umowy o dzieło. W związku z tym, iż dominującym poglądem jest pogląd pierwszy, poszukuje się kryteriów umożliwiających odróżnienie umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 maja 2007 roku (sygnatura I CSK 51/07) umowa o roboty budowlane, w odróżnieniu od umowy o dzieło, dotyczy przedsięwzięcia większych rozmiarów, o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, któremu w zasadzie towarzyszy projektowanie i zinstytucjonalizowany nadzór.[6]

Elementem konstytutywnym umowy o roboty budowlane jest dająca się wyinterpretować z art. 647 k.c. szczególna postać współdziałania inwestora z wykonawcą w zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia, przejawiająca się w szczególności w dostarczeniu projektu i przekazaniu terenu budowy (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2002 roku, sygnatura akt III CZP 63/01).

Stronami umowy o roboty budowlane może być zarówno generalny wykonawca jaki i inny podwykonawca. Strony same ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Co istotne, zgodnie z nowym brzmieniem art. 6471 k.c.[7], który w założeniu ma wyważyć interesy i zapewnić słuszną ochronę inwestorowi i podwykonawcy, inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót (domniemanie zgody inwestora), chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy[8] sprzeciw[9] wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Istotną zmianę stanowi tutaj umożliwienie dokonywania zgłoszenia bez konieczności przedstawiania inwestorowi umowy o podwykonawstwo lub jej projektu. Dotąd, aby zgłosić podwykonawcę, trzeba było  przedstawić inwestorowi umowę z podwykonawcą lub jej projekt wraz z dokumentacją projektową. Zgłoszenie, o którym mowa, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. W istocie więc wprowadzono ograniczenie obowiązku uzyskiwania zgody inwestora.

Dalej przepis ten wskazuje, że inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa wyżej. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy (limit odpowiedzialności). Z punktu widzenia inwestora koniecznym jest więc, by w umowie z wykonawcą określić wartość poszczególnych prac, które będą zlecane podwykonawcy i unikać określania zbiorczych wartości ryczałtowo, bez wskazywania wartości pojedynczych prac.[10]

Przedmiotowe zgłoszenie oraz sprzeciw (nie umowa o podwykonawstwo), wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności[11] i jest to forma surowsza niż w odniesieniu do umowy o generalne wykonawstwo oraz o wykonawstwo częściowe (zob. niżej). Umowa o roboty budowlane winna bowiem być stwierdzona pismem ad probationem. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy (art. 648 k.c.).

W praktyce istotna część umów o roboty budowlane zawierana jest w wyniku udzielenia zamówienia publicznego w jednym z trybów określonych w ustawie z dnia 29 stycznia 2004 roku  Prawo zamówień publicznych. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2006 roku (sygnatura II CSK 327/06) umowa o roboty budowlane, zawarta przez jednostkę sektora publicznego po przeprowadzeniu postępowania o udzielenie zamówienia publicznego, pozostaje umową, o której mowa w art. 647 i n. k.c. Zmianie ulega natomiast rygor, pod jakim zastrzeżona jest forma tej umowy, gdyż zamiast wymaganej formy pisemnej ad probationem, znajduje zastosowanie forma pisemna ad solemnitatem z art. 139 ust. 2 u.z.p.

Zakres przedmiotowy umowy wyznaczają takie pojęcia jak roboty budowlane i obiekt, poza nimi w pewnych sytuacjach wyznacza je także projekt. W myśl art. 649 k.c. poczytuje się bowiem, iż w razie wątpliwości wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. W związku ze wskazanym wykonawca winien szczegółowo sprawdzić dostarczoną przez inwestora dokumentację i w przypadku stwierdzenia jej nieprzydatności do prawidłowego wykonania robót niezwłocznie go o tym zawiadomić (art. 651 k.c.).[12]

Z treści art. 648 § 2 KC w zw. z art. 647 KC jednoznacznie wynika, że wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja, w tym dokumentacja projektowa, stanowi część składową umowy o roboty budowlane. To zaś oznacza, że dokonanie przez inwestora zmiany projektu w toku wykonywania umowy i przedstawienie zmienionego projektu wykonawcy do wykonania stanowi zmianę umowy, której skuteczność jest w tej sytuacji uzależniona wyłącznie od zgody[13] wykonawcy na wykonanie zmienionego zakresu robót. Poczynione przez strony w pisemnej umowie o roboty budowlane zastrzeżenie pisemnej formy wszelkich zmian umowy pod rygorem nieważności (art. 76 KC) nie stanowi przeszkody dla ważności i skuteczności opisanego wyżej sposobu zmiany umowy. Należy bowiem uznać, że poprzez zmianę projektu nie dochodzi do naruszenia wymogu pisemności zmiany umowy (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 30 września 2015 roku, sygnatura akt I ACa 946/14).

Z punktu widzenia kryterium zakresu robót budowlanych, do których wykonania zobowiązuje się wykonawca względem inwestora wyróżnia się umowę o generalne wykonawstwo oraz umowę o wykonawstwo częściowe.[14]

Umowa o generalne wykonawstwo to umowa w której obowiązek wykonania robót budowlanych niezbędnych do oddania obiektu spoczywa na jednym wykonawcy lub grupie wykonawców, z których co najmniej jeden jest zobowiązany względem inwestora spełnić całe świadczenie.

Umowa o wykonawstwo częściowe to umowa w której świadczenie wykonawcy obejmuje część robót budowlanych niezbędnych do oddania obiektu. W związku z tym dla wykonania i oddania obiektu konieczne jest zawarcie co najmniej dwóch umów o wykonawstwo częściowe. Umowy te mogą być zawierane z jednym lub z różnymi wykonawcami.[15]

Gwarancja zapłaty (art. 6491 k.c. – 6495 k.c.)

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane zabezpiecza terminową zapłatę umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Inwestor udziela jej wykonawcy (generalnemu wykonawcy). Ten ostatni może w każdym czasie żądać gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora.

Gwarancja zapłaty nie zabezpiecza jednak innych roszczeń wykonawcy niż wynagrodzenie, np. o zapłatę kary umownej. Udzielenie gwarancji zapłaty częściowej nie stoi na przeszkodzie żądaniu dalszej gwarancji do łącznej wysokości wynagrodzenia za prace kontraktowe, dodatkowe i konieczne. Jeśli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych. Co istotne przez czynność prawną nie można wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty, a odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem wykonawcy (generalnego wykonawcy) przedstawienia gwarancji zapłaty jest bezskuteczne.

Wśród gwarancji zapłaty wyróżniamy:

- gwarancję bankową[16],

- gwarancję ubezpieczeniową,

- akredytywę bankową,

- poręczenie banku.

Przyjmuje się, że jeśli strony nie postanowią inaczej wybór gwarancji należy do inwestora. Udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności strony ponoszą w równych częściach.

Odpowiedzialność

Wykonawca, który przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, aż do chwili oddania obiektu ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie (art. 652 k.c.).

Do ryzyka zniszczenia lub uszkodzenia obiektu odnosi art. 655 k.c. Zgodnie z nim, jeśli doszło do tego wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek stosowania się do jego wskazówek, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeśli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu (por. art. 641 § 2 k.c.) albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Przedawnienie

Termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane jest określany na podstawie ogólnego przepisu art. 118 k.c. (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2002 roku, sygnatura akt III CZP 63/01). Przepis art. 646 k.c. nie ma w tym przypadku zastosowania ani przez odesłanie z art. 656 k.c., ani per analogiam.

Art. 118 k.c. - Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Kara umowna

Podobnie jak w przypadku umowy o dzieło, tak i przy umowie o roboty budowlane istnieje możliwość zastrzeżenia kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Jeżeli kara umowna została zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania, wierzyciel może domagać się albo wykonania zobowiązania albo zapłaty oznaczonej kary umownej. Jeżeli kara umowna została zastrzeżona na wypadek nienależytego wykonania zobowiązania, wierzyciel, obok kary umownej, może żądać wykonania zobowiązania. Istotnym jest, że dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z wykonania zobowiązania przez zapłatę kary umownej (art. 483 k.c.). Wierzyciel może żądać odszkodowania przewyższającego karę umowną tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły w umowie, a dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej tylko wtedy, gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane lub gdy kara jest rażąco wygórowana (art. 484 k.c.).

W literaturze wyróżnia się cztery rodzaje kar umownych:

- karę umowną wyłączną, która polega na tym, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, wierzyciel nie może domagać się od dłużnika zapłaty sumy wyższej niż wynosi przewidziana w umowie wysokość kary umownej,

- karę umowną alternatywną, która polega na tym, że wierzyciel może domagać się albo zapłaty z tytułu kary umownej, albo z tytułu odszkodowania,

- karę umowną zaliczalną, polegającą na tym, że wierzyciel może domagać się zapłaty kary umownej oraz odszkodowania uzupełniającego do wysokości poniesionej w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania szkody,

- karę umowną kumulatywną, polegającą na tym, że wierzyciel może domagać się zapłaty z tytułu kary umownej oraz z tytułu odszkodowania.

Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003 roku, sygnatura akt III CZP 61/03).

Prawidłowo skonstruowany zapis przewidujący karę umowną winien zawierać:

- określenie zobowiązania (albo pojedynczego obowiązku), którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary umownej,

- określenie sumy pieniężnej podlegającej zapłacie w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania,

- inne – np. zapis, że wierzyciel może dochodzić odszkodowania przewyższającego karę umowną, na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego.

reklama

Polecamy artykuły

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

Eksperci Lafarge

Światowy lider w produkcji materiałów budowlanych

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od ksiegowosc.Infor.pl
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK