REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ewidencja pozaksięgowa wspólnoty mieszkaniowej powstałej ze spółdzielni

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Mariusz Karwowski

REKLAMA

Jednym z problemów związanych z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej po przekształceniu wszystkich lokali w odrębną własność w nieruchomości należącej pierwotnie do spółdzielni jest prowadzenie rachunkowości. Niewątpliwie wspólnota ma o wiele łatwiejszą sytuację niż spółdzielnia mieszkaniowa, ponieważ nie dotyczą jej przepisy ustawy o rachunkowości.

 

Zarządy spółdzielni muszą prowadzić dla poszczególnych nieruchomości odrębną ewidencję rozliczania przychodów i kosztów oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego (art. 4 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Zasady rachunkowości, jakie powinna przyjąć wspólnota mieszkaniowa, nie zostały odrębnie uregulowane. Ustawa o własności lokali wskazuje jednak na obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej, która nie została jednoznacznie zdefiniowana. W praktyce nie ma przeszkód, by wspólnota mieszkaniowa prowadziła ewidencję księgową zdefiniowaną w ustawie o rachunkowości i sporządzała na jej podstawie sprawozdanie z prowadzonej działalności oraz ewentualnie sprawozdanie finansowe, modyfikując wzór sprawozdania finansowego zawartego w załączniku nr 1 do ustawy o rachunkowości. Zawartość ewidencji księgowej oraz sprawozdania z jej działalności powinny odpowiadać przedmiotowi ewidencji pozaksięgowej, wskazanemu w ustawie o własności lokali.

Zgodnie wobec tego z zasadami wynikającymi z ustawy o rachunkowości wspólnota powinna przyjąć zakładowy plan kont, który umożliwi prowadzenie ewidencji księgowej.

Obowiązki zarządu

Niewątpliwie wspólnota mieszkaniowa w zakresie ewidencji ma o wiele łatwiejszą sytuację niż spółdzielnia mieszkaniowa, ponieważ nie dotyczą jej przepisy ustawy o rachunkowości. Ustawa o własności lokali nakłada na zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, prowadzenie dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej:

- kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

- zaliczek uiszczanych na pokrycie kosztów zarządu,

- rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Z art. 30 ustawy wynika także, że zarząd ma obowiązek:

- dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy,

- zwoływania zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później jednak niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Przedmiotem zebrania ogółu właścicieli jest m.in. uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

W ustawie o własności lokali termin ewidencja pozaksięgowa nie został jednoznacznie zdefiniowany. Jednocześnie z art. 29 u.w.l. wynika, że wspólnoty nie muszą prowadzić ksiąg rachunkowych według zasad określonych ustawą o rachunkowości. Nie dotyczy ich również rozporządzenie ministra finansów w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej. Nie wyklucza to jednak możliwości prowadzenia ewidencji księgowej zamiast pozaksięgowej, określonej w art. 29 ust. 1 u.w.l. Ewidencja działalności wspólnot mieszkaniowych może być zatem prowadzona w formie:

- ewidencji pozaksięgowej, określanej we własnym zakresie przez każdą wspólnotę mieszkaniową lub

- ewidencji księgowej, która jest nieobowiązkowa.

Zarówno ewidencja pozaksięgowa, jak i księgowa powinny być prowadzone oddzielnie dla każdej wspólnoty mieszkaniowej. Muszą też zapewniać dane niezbędne do oceny prowadzonej działalności, sporządzania deklaracji podatkowych, a także do dokonywania wpłat i wypłat gotówkowych za pośrednictwem rachunku bankowego.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE POZWALA NA ZAPREZENTOWANIE WŁAŚCICIELOM

1. przychodów z tytułu należnych wpłat od właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

2. przychodów z tytułu należnych wpłat od właścicieli lokali na pokrycie kosztów dostarczonych do lokali mediów,

3. pozostałych przychodów i pożytków,

4. kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności wydatków na:

- utrzymanie porządku i czystości,

- utrzymanie zieleni,

- ochronę,

- konserwacje, naprawy i przeglądy,

- media wykorzystywane w częściach wspólnych nieruchomości,

- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,

- wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy,

- wynagrodzenia firmy administrującej

5. kosztów mediów dostarczanych do lokali, a w szczególności:

- gazu (centralne ogrzewanie i ciepła woda),

- zimnej wody i odprowadzenia ścieków,

- wywozu nieczystości,

6. przychodów funduszu remontowego i funduszy celowych oraz wydatków z tych funduszy;

7. stanu rozrachunków (należności i zobowiązań);

8. stanu środków pieniężnych, ich przychodów i rozchodów;

9. stanu środków funduszu remontowego oraz funduszy celowych.

Przedmiot ewidencji pozaksięgowej

W prowadzonej ewidencji wspólnota powinna rejestrować wszystkie koszty ponoszone przez wspólnotę, przychody i pożytki związane z tymi kosztami, posiadane środki pieniężne oraz rozrachunki z dostawcami, odbiorcami, urzędami i współwłaścicielami i wszystkie pozostałe rozrachunki:

Koszty zarządu nieruchomością wspólną (wymienione w art. 14 u.w.l.) można podzielić na

- wydatki na remonty i bieżącą konserwację, poniesione w związku z utrzymaniem w należytym stanie budynków i znajdujących się w nich wind, domofonów, urządzeń sygnalizacyjno-alarmowych (alarmy, kamery i inne urządzenia zabezpieczające lub służące ochronie mienia wspólnego), koszty usług remontowych, wydatki na bieżącą konserwację, także wartość kupionych przez wspólnotę i zużytych materiałów:

- opłaty za wodę i energię w części dotyczącej nieruchomości wspólnej (koszty zużycia wody ciepłej i zimnej, elektryczności, gazu),

- podatki i inne opłaty publicznoprawne (m.in. podatek od nieruchomości, opłaty skarbowe, podatek od czynności cywiloprawnych i inne opłaty o charakterze publicznoprawnym, kary i grzywny orzeczone w trybie administracyjnym i karnym skarbowym),

- utrzymanie porządku i czystości - wydatki za wywóz śmieci i innych odpadów, usługi dezynsekcji i deratyzacji, koszty założenia i utrzymania zieleni, krzewów i drzew ozdobnych oraz inne związane z tym wydatki, przykładowo związane z nawożeniem lub nawadnianiem zieleni, drzew i krzewów,

- wynagrodzenia członków zarządu i zarządcy oraz osób doraźnie zatrudnionych do prac związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (w kwocie brutto należnych im wynagrodzeń) oraz składki na ubezpieczenia społeczne i inne narzuty na wynagrodzenia,

- pozostałe koszty - wydatki za dozór nieruchomości wspólnej, opłaty i odsetki bankowe, odsetki z tytułu zwłoki w spłacaniu zobowiązań, wydatki na zbiorczą antenę, opłaty za telewizję kablową oraz inne wydatki poniesione w związku z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, np. kary i grzywny obciążające wspólnotę mieszkaniową.

Przychody wspólnot

Przychody wspólnot mieszkaniowych stanowią przede wszystkim pobierane od właścicieli lokali opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zwłaszcza określone w art. 15 ust. 1 u.w.l. zaliczki w formie opłat bieżących, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy wspólnoty. Wielkość tych opłat powinna uwzględniać rzeczywiste koszty za poprzedni rok kalendarzowy, ich przewidywany wzrost w okresie (roku), na który są ustalane. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą również pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem. W części przekraczającej te potrzeby przypadają - w myśl art. 12 ust. 2 u.w.l. - właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwałą właścicieli lokali można ustalić zwiększenie ich obciążenia z tytułu posiadania lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Można zatem wyodrębnić dwie grupy przychodów wspólnoty mieszkaniowej:

- opłaty bieżące na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną (określone w art. 15 ust. 1 u.w.l.) oraz

- pozostałe przychody z innych tytułów niż określone w art. 15, przykładowo - czynsze za wynajmowanie (wydzierżawianie) nieruchomości wspólnej, odsetki z tytułu zwłoki w zapłacie należności, otrzymane odszkodowania z tytułu ubezpieczeń majątkowych nieruchomości wspólnej za szkody spowodowane zdarzeniami losowymi oraz nieodpłatnie otrzymane składniki majątku rzeczowe lub pieniężne, także przychody ze sprzedaży nieruchomości wspólnej oraz przedawnione zobowiązania wobec kontrahentów wspólnoty.

Przedmiotem ewidencji - zarówno pozaksięgowej, jak i księgowej są również:

- operacje dokonywane za pośrednictwem prowadzonego dla każdej wspólnoty rachunku bankowego (art. 30 ust. 1 pkt 1 u.w.l),

- rozrachunki z właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową oraz innymi osobami fizycznymi lub prawnymi z tytułu dokonywanych przez nich świadczeń na rzecz wspólnoty,

- rozrachunki o charakterze publicznoprawnym z tytułu podatków, składek na ubezpieczenia społeczne i innych tytułów publicznoprawnych.

Plan kont wspólnoty

W celu prowadzenia ewidencji zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien opracować plan kont. Zgodnie z ustawą o rachunkowości (art. 1 ust. 1 pkt 3) zakładowy plan kont ustala:

- wykaz kont księgi głównej,

- przyjęte zasady klasyfikacji zdarzeń,

- zasady prowadzenia kont ksiąg pomocniczych, powiązania kont ksiąg pomocniczych z kontami księgi głównej.


Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Wykaz kont księgi głównej wspólnoty mieszkaniowej


Sprawozdanie finansowe

Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Wspólnota natomiast nie musi sporządzać na koniec roku sprawozdania finansowego. Prowadzenie ewidencji księgowej umożliwia jej jednak sporządzenie rocznego sprawozdania finansowego, które powinno obejmować bilans, rachunek wyników oraz dodatkowo zestawienie poniesionych kosztów i sprawozdanie z gospodarowania funduszem remontowym i funduszami celowymi.

Wspólnota mieszkaniowa powinna zdecydować w uchwale o sposobie rozliczenia różnicy między przychodami a kosztami w roku obrotowym. Różnicę tę wspólnota może osiągnąć z tytułu:

- zarządu nieruchomością wspólną - powinna zwiększać odpowiednio jej przychody lub koszty w następnym roku obrotowym,

- dostarczanych mediów do lokali - powinna być rozliczana z każdym właścicielem lokalu indywidualnie na podstawie ustalonych przez właścicieli lokali zasad rozliczania mediów,

- gospodarowania funduszem remontowym zwiększa stan środków funduszu remontowego w następnym roku obrotowym,

- gospodarowania funduszami celowymi powinna być rozliczana z każdym właścicielem lokalu indywidualnie, po zakończeniu inwestycji.

Pożytki, pozostałe przychody i koszty operacyjne oraz przychody i koszty finansowe, jakie osiągnęła wspólnota w danym roku obrotowym zwiększają odpowiednio przychody lub koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Gdyby natomiast wspólnota zdecydowała się na prowadzenie ewidencji zgodnie z ustawą o rachunkowości, to w świetle art. 4 ust. 3 ustawy o rachunkowości rachunkowość wspólnoty obejmuje:

- przyjęte zasady (politykę) rachunkowości,

- prowadzenie na podstawie dowodów księgowych ksiąg rachunkowych ujmujących zapisy zdarzeń w porządku chronologicznym i systematycznym,

- okresowe ustalanie lub sprawdzanie drogą inwentaryzacji rzeczywistego stanu aktywów i pasywów,

- wycenę aktywów i pasywów oraz ustalanie wyniku finansowego,

- sporządzanie sprawozdań finansowych,

- gromadzenie i przechowywanie dowodów księgowych oraz pozostałej dokumentacji przewidzianej ustawą,

- poddanie badaniu i ogłoszenie sprawozdań finansowych w przypadkach przewidzianych ustawą.


Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej za rok 2007


MARIUSZ KARWOWSKI

Autor jest pracownikiem Katedry Rachunkowości Menedżerskiej SGH i MAC Auditor Sp. z o.o.

gp@infor.pl


Podstawa prawna

- Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 ze zm.).

- Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903, ze zm.).

- Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm.).

- Rozporządzenie ministra finansów z 15 listopada 2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej.


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

REKLAMA

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA