Rozliczanie kosztów w spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą dwa typy odrębnie rozliczanych działalności. Pierwszy, pokrywany jest z opłat pobieranych od lokatorów. Drugi z kolei finansowany jest z dodatkowej działalności spółdzielni i to on podlega opodatkowaniu.

Działanie spółdzielni mieszkaniowych w ustawodawstwie

Działalność spółdzielni mieszkaniowych reguluje „Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych” oraz wewnętrzne regulaminy i statuty. Z tych dokumentów wynikają pewne obowiązki zarządu spółdzielni. Muszą choćby, dla każdej nieruchomość stanowiącą część ich mienia prowadzić oddzielną dokumentację, w tym osobną ewidencję rozliczenia przychodów i kosztów utrzymania nieruchomości oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Ale to nie jedyne zadania zarządu. Na mocy ustawy o rachunkowości spółdzielnie są zobligowane do przyjęcia uchwały o zasadach prowadzenia rachunkowości. W związku z czym konieczność prowadzenia wszystkich wspomnianych rejestrów, powinna zostać odzwierciedlona w systemie ewidencji księgowej, prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniową.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Utrzymanie wspólnego mienia

Głównym, a w niektórych przypadkach jedynym, źródłem wpływów na pokrycie kosztów wiążących się z utrzymaniem nieruchomości wchodzących w skład spółdzielni, są comiesięczne wpłaty od osób, które posiadają prawo do lokalu w danym budynku. Niezależnie od posiadanego statutu (członek spółdzielni lub osoba nie znajdująca się w jej składzie), wszyscy mieszkańcy nieruchomości mają w obowiązku łożyć na utrzymanie wspólnego mienia. W myśl przepisów zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, pozyskane w ten sposób zyski są wolne od podatku, o ile zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Istotny rodzaj prawa do lokalu

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych ustawodawca wyróżnia kilka kategorii podmiotów uczestniczących w kosztach i wydatkach związanych z utrzymaniem nieruchomości spółdzielni
i każdemu z nich przypisał inny w nich udział. Warto także wiedzieć, że rozróżnienie lokatorów na różne kategorie ma także wpływ na odpowiednie ewidencjonowanie przychodów i rozliczenie kosztów w spółdzielni mieszkaniowej. Sam fakt ich występowania, nakłada na spółdzielnie obowiązek ich rozróżnienia w ewidencjach księgowych.

Kategorie użytkowników lokali i przypadające im z tego tytułu prawa, opisuje art. 4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku:

„Art. 4. 1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

1.1. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

3. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2.

4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.”

Pozostałe rodzaje przychodów

Spółdzielnia może jednak posiadać inne rodzaje przychodów, niż jedynie wpływy od wynajmujących lokale pozostające pod ich zarządem. Do takich dodatkowych źródeł zaliczają się przychody
z nieruchomości wspólnej oraz z własnej działalności gospodarczej.

W przypadku spółdzielni najczęściej będą to przychody wynikające z częściowego najmu budynku lub np. gruntu pod reklamy, parkingi, czy anteny przekaźnikowe. Tego typu działalność podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w „Ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych”. Od 2007 roku ustawodawca nałożył na zarządy spółdzielni obowiązek płacenia podatków od tego rodzaju przychodów, nawet jeśli są one pożytkowane na działalność spółdzielni wynikającą z jej statutu.

W przypadku prowadzenia przez spółdzielnię działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej, zyski z niej uzyskane także podlegają opodatkowaniu. Konieczność zapłacenia podatku CIT zmusza zarządy do prowadzenia rejestrów księgowych.

Wpływy uzyskane z odrębnej działalności mogą zostać przeznaczone na utrzymanie nieruchomości.  Kwota ta będzie wtedy tzw. zyskiem z pożytku (np. reklamy umieszczane na ścianach budynków), pomniejszonym o koszty uzyskania przychodu i związany z nią podatek dochodowy. Uzyskana w ten sposób suma określana jest nadwyżką bilansową i jej rozdysponowanie określone jest w odpowiedniej uchwale walnego zgromadzenia spółdzielni.

Konieczność informowania o zmianach kosztów

Każda zmiana wysokości opłat dla mieszkańców powinna być przekazywana pisemnie wraz z uzasadnieniem co najmniej trzy miesiące przed jej planowanym wprowadzeniem. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zmianie ulegają koszty niezależne od spółdzielni, takie jak np. opłaty za gaz i prąd.  W takim przypadku lokatorów informuje się co najmniej dwa tygodnie upływem terminu zapłaty, a taka zmiana nie wymaga już pisemnego uzasadnienia.