Wydatki związane z kredytem hipotecznym a koszty przy sprzedaży nieruchomości

Koszty uzyskania przychodu

Za koszty uzyskania przychodów uważa się koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Jest to definicja ogólna, wskazująca jedynie na cechy, które musi mieć wydatek, aby być zakwalifikowany jako koszt uzyskania przychodu.

Istotne znaczenie ma to, aby między kosztem a działalnością istniał realny związek, a poniesienie kosztu miało bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Ponadto muszą one być związane z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła i właśnie te przychody pomniejszać – założenie, iż koszty uzyskania przychodu pomniejszają przychód w całości byłoby błędne.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Zwrócić uwagę należy także na wyrok NSA z dnia 9 października 2002 r., sygn. I SA/Wr 1118/00: „Przez koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów należy rozumieć takie wydatki podatnika, które prowadzą do osiągnięcia przychodów oraz dotyczą przychodów otrzymanych lub należnych w danym roku. Wobec tego są to wydatki związane z już istniejącymi źródłami przychodów, a nie z tworzeniem nowych źródeł przychodu”.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

W praktyce miejsce mają sytuacje, gdy dochodzi do zbycia lokalu obciążonego kredytem hipotecznym, w których nabywca opłaca oprócz ceny mieszkania pozostałą do spłaty część kredytu. Rodzić to może wątpliwości dotyczące kwestii rozliczeń z fiskusem, związane z tym, czy rozliczając tego typu transakcję do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć cenę nabycia lokalu, nie uwzględniając faktu iż większa część ceny finansowana była przy pomocy kredytu hipotecznego, a kredyt nie został spłacony? Czy istnieje możliwość uwzględnienia towarzyszących nabyciu nieruchomości wydatków, w tym podatku od czynności cywilnoprawnych? Wątpliwości te rozwiał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w swojej interpretacji z dnia 10 kwietnia 2017 r., sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.63.2017.1.KK.

W niniejszej interpretacji organ stwierdził, iż sprzedaż nieruchomości może pociągać za sobą dwa rodzaje kosztów. Pierwszą grupą są koszty związane z odpłatnym zbyciem, które samo w sobie nie posiada definicji legalnej. Koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych rozumieć należy jako wszelkie wydatki poniesione przez sprzedającego, niezbędne do tego, aby transakcja mogła zostać uskuteczniona.

Kolejną grupę wydatków wpływających na wysokość podstawy opodatkowania z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych  stanowią koszty uzyskania przychodu, jako udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, które ulegają powiększeniu o udokumentowane nakłady, zwiększające wartość rzeczy i praw majątkowych, które zostały poczynione w czasie ich posiadania. 

Do kosztów nabycia zalicza się cena nieruchomości niezależnie od tego, z jakiego źródła była ona finansowana. Podobnie do kosztów nabycia zalicza się wydatki związane dopełnianiem formalności notarialnych. Kosztów uzyskania przychodu nie stanowią natomiast wydatki poniesione w związku z zaciągnięciem kredytu. Uważa się, iż nie są one kosztami uzyskania przychodu podatnika, a jedynie kosztami związanymi z uzyskaniem środków pieniężnych.