Podatek od czynności cywilnoprawnych przy odstąpieniu od zakupu mieszkania

• Konieczne uchylenie skutków prawnych
• Uchylenie transakcji czy odkupienie?

Kobieta kupiła część nieruchomości wraz z częścią wspólną i przystąpiła do remontu. Ale po rozpoczęciu prac okazało się, że nabyty lokal nie nadaje się do zamieszkania. Zatrudniła specjalistę, który wykazał, że mieszkanie jest tak zawilgocone, że nie można go użytkować. W środku panował grzyb, wilgotność była daleko powyżej normy, ściany były źle zaizolowane, okna źle obsadzone, a wentylacja nie działała.

Kiedy umowy sprzedaży nie są objęte PCC

Udało się jej porozumieć ze sprzedającą nieruchomość spółką co do odstąpienia od umowy nabycia mieszkania. Odzyskała pieniądze zapłacone za lokal oraz środki już włożone w remont. A kiedy załatwiła sprawę z nieruchomością, zwróciła się do izby skarbowej z pytaniem, czy może odzyskać zapłacony podatek do czynności cywilnoprawnych. Kwota, jaką chciała odzyskać, przekraczała 2,5 tys. zł.

Konieczne uchylenie skutków prawnych

Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 17 maja tego roku (IBPB-2-1/4514-123/16/MZ) uznała, że wnioskująca ma prawo do odzyskania podatku.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych zostały zapisane sytuacje, w których podatnik może odzyskać zapłaconą daninę. W art. 11 ust. 1 widnieje, że zwrot podatku jest możliwy, jeśli zostały uchylone skutki prawne oświadczenia woli (nieważność względna), nie został spełniony warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej oraz nie dokonano wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

W opisanym przypadku w grę wchodziło uchylenie skutków prawnych oświadczenia woli, czyli nieważność względna. Jedną z jej przyczyn jest błąd co do treści, a dokładnie mylne wyobrażenie co do stanu rzeczy. Wnioskująca bowiem – jak napisała w piśmie do izby skarbowej – uznała, że została wprowadzona w błąd przez sprzedającego, gdyż lokal posiadał ukryte wady, które uniemożliwiały zamieszkanie w lokalu. W rezultacie złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy, dzięki któremu udało się odzyskać pieniądze.

Uchylenie transakcji czy odkupienie?

Choć urzędnicy potwierdzili, że wnioskująca ma prawo do odzyskania podatku, to jednocześnie zastrzegli w interpretacji, że izb skarbowa dokonuje wykładni pod kątem ustaw podatkowych. Jeśli zaś idzie o inne kategorie prawne, jak np. odstąpienie od oświadczenia wili, to musi posługiwać się nimi w sposób, w jaki dokonał tego wnioskujący. Skoro więc we wniosku mowa jest o odstąpieniu od oświadczenia woli, to uznając, że rzeczywiście do niego doszło, izba skarbowa przyznała rację wnioskującej.

Stawki podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)

To oznacza, że urzędnicy wcale nie byli pewni, czy w tym wypadku doszło do zniesienia skutków prawnych transakcji nabycia, czy raczej należy mówić o dwóch transakcjach – zakupu oraz sprzedaży. W tym drugim przypadku nie byłoby mowy o zwrocie podatku. Ten może nastąpić tylko wtedy, kiedy faktycznie nie nastąpiły skutki prawne, wynikające z umowy.

Marek Siudaj, Tax Care