REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak prawidłowo amortyzować wynajmowane mieszkanie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Krystyna Górczak
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Wynajmując mieszkanie lub dom podatnik, który nie korzysta z opodatkowania ryczałtem, może do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć odpisy amortyzacyjne. W ten sposób płaci niższy podatek.

Z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Amortyzacji podlegają też: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to także wynajmowanych nieruchomości.

REKLAMA

Autopromocja

Tak rozumiana amortyzacja (odpisy amortyzacyjne) stanowi dla podatnika koszt uzyskania przychodów, który zmniejsza podstawę opodatkowania, a zatem i płacony podatek. Niestety, nie dotyczy to podatników rozliczających się z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. W ich przypadku nie ma możliwości uwzględniania kosztów.

PIT-Y 2015 (książka + CD)

Trzeba ustalić wartość

Zaliczanych do kosztów odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa. Przepisy przewidują obecnie, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się:

l w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

l w razie częściowo odpłatnego nabycia cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu,

l w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia,

l w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Ceną nabycia w przypadku zakupu mieszkania lub domu jest kwota należna sprzedającemu powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania nieruchomości, w tym np. opłaty notarialne, opłatę skarbową. Jeżeli nie można ustalić takiej ceny dla nieruchomości wynajmowanych nabytych przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych nieruchomości lub praw spółdzielczych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Przewodnik po zmianach przepisów 2015/2016 dla firm

REKLAMA

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

PRZYKŁAD:

USTALENIE WARTOŚCI POCZĄTKOWEJ

REKLAMA

5 stycznia 2006 r. podatnik zaciągnął kredyt bankowy na zakup mieszkania od dewelopera, na którego rachunek wpłacił 300 tys. zł. Mieszkanie wymagało wykończenia. Podatnik poniósł wydatki w wysokości 30 tys. zł. Mieszkanie zostało oddane do użytkowania 1 stycznia 2007 r., a wynajęte 1 lutego tego roku. W międzyczasie podatnik spłacał raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Nie wie jednak, czy odsetki naliczone od kredytu zwiększą wartość początkową środka trwałego, jeśli zgodnie z umową kredytową odsetki te bank nalicza od następnego miesiąca po udzieleniu kredytu?

Załóżmy, że odsetki te wynosiły w każdym miesiącu 500 zł. Wartość początkowa mieszkania zwiększy się o kwotę odsetek naliczoną do dnia przekazania tego środka trwałego do używania. Pozostała kwota odsetek, która zostanie naliczona przez bank, może być przez podatnika zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli kredyt został od razu zaciągnięty po to, by kupione za niego mieszkanie wynajmować, tak jak w rozpatrywanym przypadku. Wartość początkową mieszkania powiększą też koszty jego wykończenia. Przy takim założeniu, wartość początkowa to: 300 tys. zapłacone deweloperowi, 30 tys. wydane na wykończenie oraz 6 tys. zapłacone w formie odsetek od stycznia do grudnia 2006 r. (przez 12 miesięcy). Podstawą do wyliczenia amortyzacji będzie więc kwota 336 tys. zł.

Stawki amortyzacji

Od zaliczanych do wartości niematerialnych i prawnych: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 2,5 proc. Z kolei dla budynków i lokali mieszkalnych odpisów dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 1,5 proc. Jedynie dla wynajmowanych garaży podziemnych istnieje możliwość zastosowania wyższej stawki, tj. 4,5 proc. rocznie. Takie stawki obowiązują przy ogólnych zasadach amortyzacji.

PRZYKŁAD:

AMORTYZACJA WYNAJĘTEGO GARAŻU

Podatnik wynajął mieszkanie (własność hipoteczna) o wartości 200 tys. zł oraz garaż w parkingu podziemnym o wartości z dnia zakupu 10 tys. zł. Kwoty te stanowią podstawę do naliczenia odpisów amortyzacyjnych. W przypadku mieszkania roczny odpis amortyzacyjny to 3 tys. zł (200 tys. x 1,5 proc.), a miesięczny 250 zł (3 tys. / 12). W przypadku garażu podziemnego odpis roczny to 450 zł (10 tys. x 4,5 proc.), a miesięczny 37,50 zł. Oznacza to, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 487,50 zł.

Troszkę inaczej wyglądałoby to w przypadku mieszkania spółdzielczego. Wtedy stawka amortyzacji (od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) wyniosłaby 2,5 proc. rocznie (amortyzacja na ogólnych zasadach). A zatem odpis amortyzacyjny to 5 tys. zł (200 tys. x 2,5 proc.), a miesięczny 416,66 zł (5 tys. / 12). To z kolei oznacza, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 454,66 zł. Kwota amortyzacji naliczona od garażu pozostanie w tym przypadku bez zmian.

Amortyzacja uproszczona

W przypadku podatników PIT możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych także według innej metody, którą często określa się mianem uproszczonej amortyzacji mieszkań. W metodzie tej podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, a zatem ustaloną zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach lokalnych. Od tak ustalonej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej 1,5 proc.

Przy uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. Ta sama zasada dotyczy też amortyzacji spółdzielczych praw do nieruchomości.

PRZYKŁAD:

AMORTYZACJA UPROSZCZONA

Podatnik wynajmuje 100-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Dla ułatwienia sobie sprawy podatnik postanowił ustalić wartość początkową przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z wykorzystaniem metody uproszczonej. Wartość początkową ustala się w takim przypadku przemnażając powierzchnię mieszkania przez kwotę 988 zł. Zatem w przypadku podatnika wyniesie ona 988 zł x 100 mkw. = 98 800 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 1,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 1482 zł, zaś odpis miesięczny 123,50 zł.

Odpisy częściowe

Jeśli podatnik wynajmuje tylko część nieruchomości, w tym budynku lub lokalu mieszkalnego, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej, do ich ogólnej powierzchni użytkowej. W takim przypadku odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego (lokalu) również według zasad ogólnych lub w sposób uproszczony. Zatem dla budynku mieszkalnego nabytego w drodze kupna wartość początkową można określić na dwa sposoby: jako cenę nabycia nieruchomości, tj. cenę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem, albo jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej lub wydzierżawionej powierzchni użytkowej budynku przyjętej dla celów podatku od nieruchomości i kwoty 988 zł.

PRZYKŁAD:

AMORTYZACJA CZĘŚCI LOKALU

Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim stumetrowym mieszkaniu o wartości 450 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 15 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 35 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa ustalana jest w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej, do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 35/100. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 450 tys. zł, czyli 157 500 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 2362,50 zł.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór. Dokonuje się ich w równych ratach co miesiąc albo co kwartał albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów dokonanych w pierwszym roku podatkowym nie może przekroczyć odpisów za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Trzeba sobie zdawać sprawę, że ustalona w sposób uproszczony wartość początkowa będzie odbiegać od wartości rynkowej amortyzowanej nieruchomości, i to niekiedy dość mocno. Podawana przez GUS średnia cena mieszkania to dziś około 2,7 tys. zł za mkw. W niektórych miastach cena ta jest jednak nawet pięć, sześć razy wyższa. Stąd dla nowych mieszkań bezsprzecznie korzystniejsza jest amortyzacja na ogólnych zasadach. Wyższe koszty oznaczają w tym przypadku niższy podatek.

Ustalanie wartości początkowej lokali mieszkalnych w sposób uproszczony nie jest obligatoryjne. A ponieważ kwota 988 zł przyjęta przez ustawodawcę odbiega obecnie od wartości rynkowej lokali mieszkalnych, warto zastanowić się nad wyceną rynkową takiego lokalu, najlepiej przez biegłego rzeczoznawcę, chociaż można też skorzystać z informacji o cenach lokali w biurach obrotu nieruchomościami.

Ważne!

Dla budynków i lokali mieszkalnych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 1,5 proc. Jedynie dla wynajmowanych garaży podziemnych istnieje możliwość zastosowania wyższej stawki, tj. 4,5 proc. rocznie

JAK USTALA SIĘ POWIERZCHNIĘ

Dla potrzeb uproszczonej amortyzacji, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.


KRYSTYNA GÓRCZAK

gp@infor.pl

Podstawa prawna

l Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

l Art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn.zm.).
 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

REKLAMA

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA

Załączniki w KSeF tylko dla wybranych? Nowa funkcja może wykluczyć małych przedsiębiorców

Nowa funkcja w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) pozwala na dodawanie załączników do faktur, ale wyłącznie w ściśle określonej formie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci ostrzegają, że rozwiązanie dostępne będzie głównie dla dużych firm, a mali przedsiębiorcy mogą zostać z dodatkowymi obowiązkami i bez realnej możliwości skorzystania z tej opcji.

Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

REKLAMA