Najem prywatny i wynajem w działalności gospodarczej w 2023 roku – rozliczenia podatkowe, amortyzacja

Polski Ład wprowadził duże zmiany dotyczące podatku od najmu oraz amortyzacji środków.  Jedną ze zmian jest obowiązek rozliczania najmu ryczałtem przez osobą fizyczną posiadającą nieruchomość gospodarczą w środkach trwałych, jednakże wyłącznie, wtedy, gdy będzie to tzw. najem prywatny.  
Od 1 stycznia 2023 roku nie ma natomiast możliwości zaliczania kosztów najmu budynków i lokali mieszkalnych realizowanego w ramach działalności gospodarczej do kosztów podatkowych w formie odpisów amortyzacyjnych od takich budynków i lokali. 

Najem prywatny, a zmiany podatkowe 2023. Najem prywatny opodatkowany wyłącznie ryczałtem 

Podatnik, który osiąga dochody z tzw. najmu prywatnego opodatkowuje je w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, co wynika z art. 9a ust. 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „Ustawa o PIT” lub „Ustawa” ). Obowiązek rozliczania najmu ryczałtem dotyczy wyłącznie osób fizycznych.

Najem w ramach działalności, a zmiany podatkowe od 2023 r. 

Przepisy art. 22c pkt 2 Ustawy o PIT będą przydatną wskazówką dla podatników prowadzących najem w ramach działalności gospodarczej budynków lub lokali mieszkalnych. Zgodnie z treścią artykułu - amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. 

Zatem od 2023 roku nie jest możliwe zaliczanie do kosztów podatkowych, dotyczących takich budynków i lokali odpisów amortyzacyjnych w przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. 

Rozliczanie wspólne małżonków, a zmiany podatkowe 2023 

Zagadnienia dotyczące wspólnego rozliczania się małżonków regulują m.in. przepisy art. 6 ust. 2-3a Ustawy o PIT, które umożliwiają małżonkom prawo do dokonania rozliczenia we wspólnym zeznaniu podatkowym, także, gdy jeden z nich uzyskuje przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem. Zatem, podatnik, który rozlicza najem prywatny w formie ryczałtu – nie traci możliwości wspólnego rozliczania się z małżonkiem.

Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nabytych wcześniej

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 Ustawy o PIT podatnicy, którzy przyjmują do prowadzonej działalności gospodarczej składniki majątku, nabyte przed rozpoczęciem prowadzonej działalności gospodarczej, wprowadzają je po cenie nabycia, z kolei gdy były  używane przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie zostały  wcześniej amortyzowane, to  wprowadza je się po cenie nabycia, nie wyższej jednak od ich wartości rynkowej. 

Jeżeli podatnicy nie są w stanie ustalić ceny nabycia czy kosztu wytworzenia danego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, to wówczas powinni opierać się na wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego. 

Częstym pytaniem pojawiającym się u przedsiębiorców jest wysokość ceny rynkowej. Cenę rynkową ustala się w oparciu o porównywalne rzeczy i przedmioty o tożsamych parametrach technicznych oraz cechach charakterystycznych. W razie kontroli przedsiębiorca powinien posiadać dane, na podstawie których ustalił cenę rynkową danego środka trwałego. W przypadku istnienia dalszych wątpliwości dotyczących ceny zaleca się przedsiębiorcy skorzystanie z usług rzeczoznawcy.  

Amortyzacja w działalności gospodarczej - zmiany 2023 

Począwszy od 1 stycznia 2023 r. jest możliwa amortyzacja w odniesieniu do wskazanych środków trwałych, takich jak: maszyny, urządzenia i środki transportu, budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością oraz innych przedmiotów mające przewidywany okres używania dłuższy niż rok oraz oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 Ustawy o PIT przez podatnika lub  wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. 

Niezależnie od przewidywanego okresu używania amortyzacji podlegają również budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,  przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, tabor transportu morskiego w budowie (PKWiU ex 30.11),  składniki majątku niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1 Ustawy, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników, jeżeli odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający.  

Podsumowując, podatnicy, którzy prowadzą działalność gospodarczą nie maja możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od budynków mieszkalnych wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz praw do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Zatem przedsiębiorca posiadający budynek mieszkalny z przeznaczeniem na cele prowadzonej działalności gospodarczej nie ma już możliwości zaliczania odpisów amortyzacyjnych w koszty uzyskania przychodu.