REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatki 2023. Wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?

Podatki 2023. Wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?
Podatki 2023. Wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Polski Ład przyniósł duże zmiany na rynku wynajmu nieruchomości. Od 2023 roku, osoby fizyczne osiągające przychody z tzw. najmu prywatnego mogą je opodatkowywać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów. A jak powinni rozliczać się podatkowo przedsiębiorcy, którzy wynajmują mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? 

Najem prywatny a nieprywatny. Kiedy można prowadzić działalność gospodarczą wynajmując własne mieszkanie?

Zmiany, które wprowadził Polski Ład ograniczają sposób opodatkowania przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dotyczy to więc przychodów z takich źródeł jak: 
1) najem, 
2) podnajem, 
3) dzierżawa, 
4) poddzierżawa 
- oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą

Składnikami związanymi z działalnością gospodarczą będą z pewnością środki trwałe, ale także nieruchomości oddawane w najem, jeżeli to właśnie jest przedmiotem działalności gospodarczej. Przy okazji można zwrócić uwagę, że granica między „najmem prywatnym”, a “działalnością gospodarczą” nie została wyraźnie nakreślona. Zgodnie bowiem z definicją ustawową, działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W efekcie, podatnik, który wynajmuje w sposób ciągły i zorganizowany nieruchomości mieszkalne, może zostać przez organy podatkowe potraktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, mimo że we własnym mniemaniu wciąż wynajmuje składniki niezwiązane z taką działalnością. Okolicznościami, które mogą zwiększać ryzyko takiej kwalifikacji, są  rozmiar dokonywanego najmu (im więcej lokali/nieruchomości, tym większe ryzyko, że ich najem zostanie potraktowany jako  działalność gospodarcza) oraz stopień jej zorganizowania (np. korzystanie z usług profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami). Jednakże brak rozstrzygającego kryterium, które określałoby, że rozpoczęła się działalność gospodarcza i wystąpił obowiązek jej zarejestrowania. A zatem każda sprawa i każdy stan faktyczny powinny być rozpatrywane indywidualnie. 

Autopromocja

Czy przedsiębiorca może płacić ryczałt od przychodów z najmu?

W zdecydowanej większości przypadków nieruchomości będą związane z działalnością gospodarczą na podstawie świadomego wyboru podatnika. Przychód z tytułu najmu takich nieruchomości jest kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej, o czym wprost stanowi art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT. Oznacza to, że przychód ten jest opodatkowany tak samo jak inne przychody z takiej działalności. 

W związku z powyższym, na gruncie ustawy o PIT przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może być opodatkowany: 
1) na zasadach ogólnych (wg. skali podatkowej), 
2) podatkiem liniowym.

Postawić można pytanie, czy przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może stosować opodatkowanie według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne? 

Generalnie rzecz ujmując - nie ma wobec tego przeciwwskazań. Muszą jednak zostać spełnione  wszystkie wymogi określone ustawą o ryczałcie (m.in. nieprzekroczenie progu 2 mln euro przychodu). Art. 6 ustawy o ryczałcie wprost wskazuje, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa art. 14 ustawy o PIT, a więc także przychody z najmu składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą. 

Pamiętać jednak należy, że wybór opodatkowania ryczałtem dotyczy wszystkich przychodów z działalności gospodarczej. Nie jest więc możliwe, że podatnik swoją główną działalność operacyjną opodatkuje na podstawie ustawy o PIT, a  wynajem nieruchomości związanych z tą działalnością obejmie ryczałtem. Taka sytuacja jest możliwa jedynie wówczas, gdy najem ma rzeczywiście charakter prywatny, tj. wówczas, gdy nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Stawka ryczałtu od przychodów z najmu jest taka sama w przypadku najmu prywatnego i najmu w ramach działalności i wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Pamiętać przy tym należy, że jeżeli podatnik prowadzi działalność, z której przychody są opodatkowane różnymi stawkami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem, że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności. W przypadku gdy podatnik nie prowadzi ewidencji w sposób zapewniający ustalenie przychodów dla każdego rodzaju działalności, ryczałt jest ustalany od stawki najwyższej mającej zastosowanie do tego podatnika. 

Przykład
Przykład

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą jako biegły rewident. Wybrał opodatkowanie ryczałtem, który w przypadku wolnych zawodów wynosi 17% i w ramach działalności zakupił nieruchomość, którą wynajmuje. Zastosowanie stawki 8,5% w stosunku do przychodów z najmu będzie możliwe tylko w przypadku prowadzenia przez niego ewidencji umożliwiającej oddzielenie przychodów ze świadczenia usług biegłego rewidenta od przychodów z najmu. W razie braku takiej ewidencji do całości przychodu znajdzie zastosowanie stawka 17%.

Kłopotliwe odpisy amortyzacyjne

Standardowo, podatnicy podejmujący decyzję o wyborze formy opodatkowania działalności gospodarczej biorą pod uwagę wysokość ponoszonych kosztów oraz stawkę podatku. Im większy udział kosztów w przychodach, tym mniej opłacalny staje się ryczałt. 

W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych należy jednak wziąć pod uwagę, że także opodatkowanie według ustawy o PIT spotyka ograniczenie w zakresie możliwości rozliczania kosztów amortyzacyjnych. Od roku 2023 amortyzacji podatkowej nie podlegają bowiem:

  1. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, 
  2. lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, 
  3. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego 
  4. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Jest to kolosalna zmiana, która w istotny sposób może zmienić opłacalność wynajmu nieruchomości.

Przykład

Przedsiębiorca, który nabył nieruchomość za 1 mln PLN, przy standardowej stawce amortyzacyjnej dla nieruchomości mieszkalnych wynoszącej 1,5%, do roku 2023, wybierając opodatkowanie według ustawy o PIT, mógł zaliczyć w koszty 15 tys. PLN rocznie. W przypadku spełnienia warunków dla indywidualnej stawki amortyzacyjnej (nieruchomość była używana lub ulepszona), odpis mógłby wynieść aż 10%, czyli 100 tys. zł rocznie.  Od nowego roku nie ma już takiej możliwości. 

Dlatego w większości przypadków dochód z najmu będzie równy bądź zbliżony do przychodu z tego najmu (kosztami podatkowymi będą mogły być głównie wydatki na remont, które nie podnoszą wartości początkowej nieruchomości). Wszystko to sprawia, że właśnie ryczałt może być najbardziej opłacalnym sposobem opodatkowania nieruchomości mieszkalnych.

Radosław Urban, Doradca podatkowy, associate, KWKW Konieczny Wierzbicki i Partnerzy

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
System kaucyjny a VAT. MKiŚ ma opinię MF

Ministerstwo Klimatu i Środowiska uzyskało od Ministerstwa Finansów opinię, że VAT nie będzie naliczany dla opakowań jednorazowych, a w przypadku opakowań wielokrotnego użytku, pojawi się tylko dla tych, które nie wrócą do systemu.

Podatek dla superbogaczy, by zwalczać uchylanie się od opodatkowania

Globalny podatek od superbogatych. Francuski minister finansów Bruno Le Maire poinformował, że wraz ze swoim brazylijskim odpowiednikiem Haddadem Fernando rozpoczyna wspólną inicjatywę, by na szczycie G20 w Waszyngtonie podjąć decyzję w sprawie minimalnego opodatkowania najbogatszych osób na świecie.

PFRON 2024. Zasady obliczania wpłat

Regulacje dotyczące dokonywania wpłat na PFRON zawarte są w ustawie z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych. Warto też pamiętać, że ustawa ta była wielokrotnie nowelizowana, z dwoma poważnymi zmianami z 2016 i 2018 roku. Jakie zasady obliczania wpłat na Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych obowiązują aktualnie w kwietniu 2024 roku?

Praca w Wielkiej Brytanii – czy i kiedy trzeba rozliczyć podatek w Polsce? Jak rozliczyć się z brytyjskim urzędem?

Mimo wyjścia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej nasi rodacy dalej wybierają ten kraj jako miejsce pracy. Destynacja ta jest wygodna pod wieloma względami. Jednym z nich jest łatwość dotarcia poprzez liczne połączenia samolotowe, dostępne prawie z każdego portu lotniczego w Polsce. Zebraliśmy garść informacji o rozliczeniu podatkowym w tym kraju. Warto je poznać zanim podejmiesz tam pracę.

Zmiany w e-Urzędzie Skarbowym 2024. Nie trzeba już upoważniać pełnomocników do składania deklaracji podatkowych

Ministerstwo Finansów poinformowało 17 kwietnia 2024 r., że Krajowa Administracja Skarbowa wprowadziła nowe funkcjonalności konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym (e-US). Organizacje (np. spółki, fundacje, stowarzyszenia) nie muszą już upoważniać pełnomocników do składania deklaracji drogą elektroniczną (UPL-1), by rozliczać się elektronicznie. Serwis e-Urząd Skarbowy pozwala teraz organizacji na składanie deklaracji podatkowych online bez podpisu kwalifikowanego i bez dodatkowego umocowania dla pełnomocnika.

Rozliczenie PIT emeryta lub rencisty w 2024 roku. Kiedy nie trzeba składać PIT-a? Kiedy można się rozliczyć wspólnie z małżonkiem (także zmarłym) i dlaczego jest to korzystne?

Zbliża się powoli koniec kwietnia a więc kończy się czas na rozliczenie z fiskusem (złożenie PIT-a za 2024 rok). Ministerstwo Finansów wyjaśnia co musi zrobić emeryt albo rencista, który otrzymał z ZUSu lub organu rentowego PIT-40A lub PIT-11A. Kiedy trzeba złożyć PIT-a a kiedy nie jest to konieczne? Kiedy emeryt nie musi zapłacić podatku wynikającego z zeznania podatkowego? Kiedy można się rozliczyć wspólnie ze zmarłym małżonkiem i dlaczego jest to korzystne?

MKiŚ: z tytułu plastic tax trzeba będzie zapłacić nawet 2,3 mld zł

Plastic tax. W 2024 roku Polska zapłaci 2,3 mld zł tzw. podatku od plastiku - wynika z szacunków resortu klimatu i środowiska, o których poinformowała w środę wiceminister Anita Sowińska. Dodała, że z tego tytułu za ub.r. zapłacono 2 mld zł.

Zwrot podatku PIT (nadpłaty) w 2024 roku. Kiedy (terminy)? Jak (zasady)? Dla kogo? PIT-37, PIT-36, PIT-28 i inne

Kiedy i jak urząd skarbowy zwróci nadpłatę podatku PIT z rocznego zeznania podatkowego? Informacja na ten temat ciekawi zwłaszcza tych podatników, którzy korzystają z ulg i odliczeń. Czym jest nadpłata podatku? Kiedy powstaje nadpłata? W jakiej formie jest zwracana? Kiedy urząd skarbowy powinien zwrócić nadpłatę PIT? Jak wskazać i jak zaktualizować rachunek do zwrotu PIT? Jak uzyskać informację o stanie zwrotu nadpłaty podatku?

Dopłata do PIT-a w 2024 roku. Kogo to dotyczy? Jak sobie poradzić z wysoką dopłatą podatku?

W 2023 roku podatnicy musieli dopłacić 11,2 mld zł zaległości podatkowych za 2022 rok. W 2022 roku (w rozliczeniu za 2021 r.) ta smutna konieczność dotyczyła aż 4,9 mln podatników, a kwota dopłat wyniosła 14,9 mld. zł. W 2024 roku skala dopłat będzie mniejsza, ale dla wielu osób znalezienie kilku lub kilkunastu tysięcy złotych na rozliczenie się ze skarbówką to spory kłopot. Możliwe jest jednak wnioskowanie do Urzędu Skarbowego o rozłożenie dopłaty na raty, skorzystanie z kredytu lub (w przypadku firm) sfinansowanie zaległości przez przyspieszenie przelewów od kontrahentów.  W rozliczeniu za 2022 rok podatnicy przesłali za pomocą Twój e-PIT prawie 12 mln deklaracji, a kolejne 8 mln przez e-Deklaracje. Tylko 1,3 mln – czyli około 6% złożyli w wersji papierowej.

Ulga na ESG (ulga na zrównoważony rozwój firm) - rekomendacja Konfederacji Lewiatan i Ayming Polska dla rządu

W reakcji na nowe obowiązki firm dotyczące raportowania niefinansowego ESG, które weszły w życie na początku 2024 roku, Konfederacja Lewiatan oraz Ayming Polska zwróciły się do nowego rządu z rekomendacją wprowadzenia tzw. “Ulgi na zrównoważony rozwój”. Nowy instrument podatkowy ma na celu wsparcie firm w realizacji wytycznych Komisji Europejskiej dotyczących zrównoważonego rozwoju. Proponowane rozwiązanie miałoby pomóc przedsiębiorstwom w efektywnym dostosowaniu się do nowych standardów, jednocześnie promując ekologiczne i społecznie odpowiedzialne praktyki biznesowe.

REKLAMA