REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatki 2023. Wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Podatki 2023. Wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?
Podatki 2023. Wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Polski Ład przyniósł duże zmiany na rynku wynajmu nieruchomości. Od 2023 roku, osoby fizyczne osiągające przychody z tzw. najmu prywatnego mogą je opodatkowywać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów. A jak powinni rozliczać się podatkowo przedsiębiorcy, którzy wynajmują mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? 

Najem prywatny a nieprywatny. Kiedy można prowadzić działalność gospodarczą wynajmując własne mieszkanie?

Zmiany, które wprowadził Polski Ład ograniczają sposób opodatkowania przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dotyczy to więc przychodów z takich źródeł jak: 
1) najem, 
2) podnajem, 
3) dzierżawa, 
4) poddzierżawa 
- oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą

Składnikami związanymi z działalnością gospodarczą będą z pewnością środki trwałe, ale także nieruchomości oddawane w najem, jeżeli to właśnie jest przedmiotem działalności gospodarczej. Przy okazji można zwrócić uwagę, że granica między „najmem prywatnym”, a “działalnością gospodarczą” nie została wyraźnie nakreślona. Zgodnie bowiem z definicją ustawową, działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W efekcie, podatnik, który wynajmuje w sposób ciągły i zorganizowany nieruchomości mieszkalne, może zostać przez organy podatkowe potraktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, mimo że we własnym mniemaniu wciąż wynajmuje składniki niezwiązane z taką działalnością. Okolicznościami, które mogą zwiększać ryzyko takiej kwalifikacji, są  rozmiar dokonywanego najmu (im więcej lokali/nieruchomości, tym większe ryzyko, że ich najem zostanie potraktowany jako  działalność gospodarcza) oraz stopień jej zorganizowania (np. korzystanie z usług profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami). Jednakże brak rozstrzygającego kryterium, które określałoby, że rozpoczęła się działalność gospodarcza i wystąpił obowiązek jej zarejestrowania. A zatem każda sprawa i każdy stan faktyczny powinny być rozpatrywane indywidualnie. 

REKLAMA

Autopromocja

Czy przedsiębiorca może płacić ryczałt od przychodów z najmu?

REKLAMA

W zdecydowanej większości przypadków nieruchomości będą związane z działalnością gospodarczą na podstawie świadomego wyboru podatnika. Przychód z tytułu najmu takich nieruchomości jest kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej, o czym wprost stanowi art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT. Oznacza to, że przychód ten jest opodatkowany tak samo jak inne przychody z takiej działalności. 

W związku z powyższym, na gruncie ustawy o PIT przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może być opodatkowany: 
1) na zasadach ogólnych (wg. skali podatkowej), 
2) podatkiem liniowym.

Postawić można pytanie, czy przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może stosować opodatkowanie według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne? 

Generalnie rzecz ujmując - nie ma wobec tego przeciwwskazań. Muszą jednak zostać spełnione  wszystkie wymogi określone ustawą o ryczałcie (m.in. nieprzekroczenie progu 2 mln euro przychodu). Art. 6 ustawy o ryczałcie wprost wskazuje, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa art. 14 ustawy o PIT, a więc także przychody z najmu składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą. 

REKLAMA

Pamiętać jednak należy, że wybór opodatkowania ryczałtem dotyczy wszystkich przychodów z działalności gospodarczej. Nie jest więc możliwe, że podatnik swoją główną działalność operacyjną opodatkuje na podstawie ustawy o PIT, a  wynajem nieruchomości związanych z tą działalnością obejmie ryczałtem. Taka sytuacja jest możliwa jedynie wówczas, gdy najem ma rzeczywiście charakter prywatny, tj. wówczas, gdy nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Stawka ryczałtu od przychodów z najmu jest taka sama w przypadku najmu prywatnego i najmu w ramach działalności i wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Pamiętać przy tym należy, że jeżeli podatnik prowadzi działalność, z której przychody są opodatkowane różnymi stawkami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem, że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności. W przypadku gdy podatnik nie prowadzi ewidencji w sposób zapewniający ustalenie przychodów dla każdego rodzaju działalności, ryczałt jest ustalany od stawki najwyższej mającej zastosowanie do tego podatnika. 

Przykład
Przykład

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą jako biegły rewident. Wybrał opodatkowanie ryczałtem, który w przypadku wolnych zawodów wynosi 17% i w ramach działalności zakupił nieruchomość, którą wynajmuje. Zastosowanie stawki 8,5% w stosunku do przychodów z najmu będzie możliwe tylko w przypadku prowadzenia przez niego ewidencji umożliwiającej oddzielenie przychodów ze świadczenia usług biegłego rewidenta od przychodów z najmu. W razie braku takiej ewidencji do całości przychodu znajdzie zastosowanie stawka 17%.

Kłopotliwe odpisy amortyzacyjne

Standardowo, podatnicy podejmujący decyzję o wyborze formy opodatkowania działalności gospodarczej biorą pod uwagę wysokość ponoszonych kosztów oraz stawkę podatku. Im większy udział kosztów w przychodach, tym mniej opłacalny staje się ryczałt. 

W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych należy jednak wziąć pod uwagę, że także opodatkowanie według ustawy o PIT spotyka ograniczenie w zakresie możliwości rozliczania kosztów amortyzacyjnych. Od roku 2023 amortyzacji podatkowej nie podlegają bowiem:

  1. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, 
  2. lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, 
  3. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego 
  4. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Jest to kolosalna zmiana, która w istotny sposób może zmienić opłacalność wynajmu nieruchomości.

Przykład

Przedsiębiorca, który nabył nieruchomość za 1 mln PLN, przy standardowej stawce amortyzacyjnej dla nieruchomości mieszkalnych wynoszącej 1,5%, do roku 2023, wybierając opodatkowanie według ustawy o PIT, mógł zaliczyć w koszty 15 tys. PLN rocznie. W przypadku spełnienia warunków dla indywidualnej stawki amortyzacyjnej (nieruchomość była używana lub ulepszona), odpis mógłby wynieść aż 10%, czyli 100 tys. zł rocznie.  Od nowego roku nie ma już takiej możliwości. 

Dlatego w większości przypadków dochód z najmu będzie równy bądź zbliżony do przychodu z tego najmu (kosztami podatkowymi będą mogły być głównie wydatki na remont, które nie podnoszą wartości początkowej nieruchomości). Wszystko to sprawia, że właśnie ryczałt może być najbardziej opłacalnym sposobem opodatkowania nieruchomości mieszkalnych.

Radosław Urban, Doradca podatkowy, associate, KWKW Konieczny Wierzbicki i Partnerzy

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Krajowy System e-Faktur – przełomowa zmiana wraca do Komisji Sejmowej. Co oznacza dla przedsiębiorców?

Sejm ponownie skierował do Komisji Finansów Publicznych projekt ustawy wprowadzającej Krajowy System e-Faktur (KSeF). Nowe przepisy mają zrewolucjonizować wystawianie faktur w Polsce, wprowadzając cyfrową platformę. Zgłoszono poprawki wydłużające termin przesyłania faktur nawet do 5 dni.

Rekonstrukcja rządu Tuska: Na czele nowego Ministerstwa Finansów i Gospodarki stanie Andrzej Domański

Rząd Donalda Tuska przechodzi rekonstrukcję. Dziś o godz. 10 premier ogłosił nowy skład Rady Ministrów. Na czele nowego Ministerstwa Finansów i Gospodarki stanie Andrzej Domański - dotychczasowy minister finansów poinformował premier Donald Tusk.

Budujesz? Możesz zapłacić VAT później. Sprawdź, jak to zrobić zgodnie z prawem

Dzięki wyrokowi TSUE firmy budowlane mogą legalnie przesunąć termin zapłaty VAT – nawet o kilka miesięcy. Wystarczy dobrze skonstruowana umowa i protokół odbioru. To rozwiązanie, które realnie poprawia płynność finansową przedsiębiorców.

BGK chce ściśle współpracować z KAS

Bank Gospodarstwa Krajowego chce dołączyć do elitarnego grona najbardziej zaufanych podatników w Polsce. Planuje przystąpić do Programu Współdziałania z Krajową Administracją Skarbową, którego celem jest budowanie transparentnych relacji z organami podatkowymi oraz zapewnienie większej pewności i bezpieczeństwa w zakresie rozliczeń podatkowych.

REKLAMA

Księgowość w erze automatyzacji. Eksperci spotkają się w Targach Kielce

Nowe technologie, presja legislacyjna i rosnące oczekiwania klientów nie pozostawiają złudzeń – biura rachunkowe muszą redefiniować swoje modele działania. VI Kongres Biur Rachunkowych, który odbędzie się 30 września i 1 października 2025 roku w Targach Kielce, to odpowiedź branży na dynamiczne zmiany w otoczeniu prawnym, podatkowym i organizacyjnym.

Nowe zasady rozliczania VAT przy imporcie towarów w procedurze uproszczonej – projekt nowelizacji ustawy opublikowany

Zmiany w przepisach celnych Unii Europejskiej wymusiły aktualizację krajowych regulacji dotyczących VAT. W piątek 19 lipca na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, przygotowany przez Ministerstwo Finansów. Nowelizacja ma istotne znaczenie dla przedsiębiorców korzystających z procedury uproszczonej przy imporcie towarów.

Darowizna od babci lub dziadka – kiedy bez podatku? Jest kilka warunków, które decydują o pełnym zwolnieniu

Otrzymałeś gotówkę od babci lub dziadka? Sprawdź, kiedy darowizna pieniężna nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Przepisy przewidują korzystne zwolnienia, ale warto znać limity kwoty wolnej i terminy zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego. Wyjaśniamy, co trzeba wiedzieć.

Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

REKLAMA

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

REKLAMA