Podatki 2023. Wynajem mieszkania w działalności gospodarczej. Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?

Najem prywatny a nieprywatny. Kiedy można prowadzić działalność gospodarczą wynajmując własne mieszkanie?

Zmiany, które wprowadził Polski Ład ograniczają sposób opodatkowania przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dotyczy to więc przychodów z takich źródeł jak: 
1) najem, 
2) podnajem, 
3) dzierżawa, 
4) poddzierżawa 
- oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. 

Składnikami związanymi z działalnością gospodarczą będą z pewnością środki trwałe, ale także nieruchomości oddawane w najem, jeżeli to właśnie jest przedmiotem działalności gospodarczej. Przy okazji można zwrócić uwagę, że granica między „najmem prywatnym”, a “działalnością gospodarczą” nie została wyraźnie nakreślona. Zgodnie bowiem z definicją ustawową, działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W efekcie, podatnik, który wynajmuje w sposób ciągły i zorganizowany nieruchomości mieszkalne, może zostać przez organy podatkowe potraktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, mimo że we własnym mniemaniu wciąż wynajmuje składniki niezwiązane z taką działalnością. Okolicznościami, które mogą zwiększać ryzyko takiej kwalifikacji, są  rozmiar dokonywanego najmu (im więcej lokali/nieruchomości, tym większe ryzyko, że ich najem zostanie potraktowany jako  działalność gospodarcza) oraz stopień jej zorganizowania (np. korzystanie z usług profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami). Jednakże brak rozstrzygającego kryterium, które określałoby, że rozpoczęła się działalność gospodarcza i wystąpił obowiązek jej zarejestrowania. A zatem każda sprawa i każdy stan faktyczny powinny być rozpatrywane indywidualnie. 

Czy przedsiębiorca może płacić ryczałt od przychodów z najmu?

W zdecydowanej większości przypadków nieruchomości będą związane z działalnością gospodarczą na podstawie świadomego wyboru podatnika. Przychód z tytułu najmu takich nieruchomości jest kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej, o czym wprost stanowi art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT. Oznacza to, że przychód ten jest opodatkowany tak samo jak inne przychody z takiej działalności. 

W związku z powyższym, na gruncie ustawy o PIT przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może być opodatkowany: 
1) na zasadach ogólnych (wg. skali podatkowej), 
2) podatkiem liniowym.

Postawić można pytanie, czy przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może stosować opodatkowanie według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne? 

Generalnie rzecz ujmując - nie ma wobec tego przeciwwskazań. Muszą jednak zostać spełnione  wszystkie wymogi określone ustawą o ryczałcie (m.in. nieprzekroczenie progu 2 mln euro przychodu). Art. 6 ustawy o ryczałcie wprost wskazuje, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa art. 14 ustawy o PIT, a więc także przychody z najmu składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą. 

Pamiętać jednak należy, że wybór opodatkowania ryczałtem dotyczy wszystkich przychodów z działalności gospodarczej. Nie jest więc możliwe, że podatnik swoją główną działalność operacyjną opodatkuje na podstawie ustawy o PIT, a  wynajem nieruchomości związanych z tą działalnością obejmie ryczałtem. Taka sytuacja jest możliwa jedynie wówczas, gdy najem ma rzeczywiście charakter prywatny, tj. wówczas, gdy nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą. 

Stawka ryczałtu od przychodów z najmu jest taka sama w przypadku najmu prywatnego i najmu w ramach działalności i wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Pamiętać przy tym należy, że jeżeli podatnik prowadzi działalność, z której przychody są opodatkowane różnymi stawkami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem, że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności. W przypadku gdy podatnik nie prowadzi ewidencji w sposób zapewniający ustalenie przychodów dla każdego rodzaju działalności, ryczałt jest ustalany od stawki najwyższej mającej zastosowanie do tego podatnika. 

Kłopotliwe odpisy amortyzacyjne

Standardowo, podatnicy podejmujący decyzję o wyborze formy opodatkowania działalności gospodarczej biorą pod uwagę wysokość ponoszonych kosztów oraz stawkę podatku. Im większy udział kosztów w przychodach, tym mniej opłacalny staje się ryczałt. 

W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych należy jednak wziąć pod uwagę, że także opodatkowanie według ustawy o PIT spotyka ograniczenie w zakresie możliwości rozliczania kosztów amortyzacyjnych. Od roku 2023 amortyzacji podatkowej nie podlegają bowiem:

1. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, 
2. lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, 
3. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego 
4. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Jest to kolosalna zmiana, która w istotny sposób może zmienić opłacalność wynajmu nieruchomości.

Dlatego w większości przypadków dochód z najmu będzie równy bądź zbliżony do przychodu z tego najmu (kosztami podatkowymi będą mogły być głównie wydatki na remont, które nie podnoszą wartości początkowej nieruchomości). Wszystko to sprawia, że właśnie ryczałt może być najbardziej opłacalnym sposobem opodatkowania nieruchomości mieszkalnych.

Radosław Urban, Doradca podatkowy, associate, KWKW Konieczny Wierzbicki i Partnerzy