Sprzedaż obciążonej nieruchomości a koszty

Dłużnicy dążący do spłaty długów powstałych nie ze swojej winy, bo przejmujący długi w darowiźnie lub spadku, starający się zaspokoić wierzycieli w możliwie najwyższym stopniu, czynią zadość zasadom współżycia społecznego i za taką postawę nie powinni być karani. Sprzedaż obciążonej nieruchomości na wolnym rynku jest działaniem racjonalnym i korzystnym zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika. Pozwala bowiem w praktyce na uzyskanie ceny rynkowej, wyższej niż uzyskałby komornik w drodze licytacji, co zabezpiecza większą masę majątkową, z której wierzyciele będą mogli się zaspokoić. Pozwala również na zatrzymanie fali rosnących kosztów egzekucyjnych i odsetek za zwłokę w spłacie wierzytelności. Jednak gdy w grę wchodzą podatki, racjonalne i pod każdym względem słuszne działania podatnika nie mają żadnego znaczenia.

„…brak możliwości zaliczania wydatków na spłatę przez spadkobierców kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę, do kosztów uzyskania przychodów (…) w sposób niemożliwy do akceptacji różnicowałaby sytuację spadkobierców nabywających spadek w takiej postaci, od spadkobierców nabywających spadek w pieniądzu. Stanowiłoby to drastyczne naruszenie wskazanej powyżej, gwarantowanej przez ustawę zasadniczą, zasady równej ochrony prawnej dziedziczenia” (sygn. akt I SA/Gl 1490/16). Na to stwierdzenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, sformułowane w wyroku z 22 lutego 2017 r., Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej odpowiedział w interpretacji indywidualnej z 7 maja 2019 r.: „…do kosztów uzyskania przychodu z tej sprzedaży Wnioskodawczyni może zaliczyć wyłącznie wydatki spełniające przesłanki wskazane w art. 22 ust. 6d ww. ustawy w związku z art. 22 ust. 6e tej ustawy. Kwota spłaconego przez Wnioskodawczynię kredytu hipotecznego oraz koszty komornicze nie spełniają przesłanek, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.143.2019.2.AKR).

Spłaciła wierzycieli i sama uniknęła długów

W 2013 r. rodzice podarowali córce obciążoną hipoteką nieruchomość. Córka przyjęła darowiznę i wkrótce stała się podmiotem prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Komornik podjął licytację nieruchomości. Celem uniknięcia rosnących kosztów egzekucyjnych, obdarowana na własną rękę rozpoczęła poszukiwania nabywcy obciążonej nieruchomości. W grudniu 2018 r. doprowadziła do notarialnej sprzedaży nieruchomości za cenę 700 000 zł, na którą składały się: spłata kredytu – 566 455,70 zł, koszty komornicze – 35 154,27 zł, opłaty administracyjne/notariusz – 1 067,02 zł, kwota pozostała (gotówka) – 97 322,98 zł.

Była już właścicielka obciążonej nieruchomości wystąpiła do Dyrektora KIS o potwierdzenie, że spłata długu hipotecznego, jak i kosztów komorniczych, a także koszty opłaty notarialnej, stanowić dla niej będą koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży otrzymanej w darowiźnie nieruchomości, jako zwiększające wartość nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Na poparcie swego stanowiska przywołała wyrok WSA w Gliwicach z 22 lutego 2017 r.:

„W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją niemożliwą do pogodzenia z Konstytucyjną zasadą równości, jaką ustanawia art. 32 ust. 1 Konstytucji RP, która nakazuje przeprowadzenie prokonstytucyjnej wykładni art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określającego jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku. (…) do kosztów (…) zalicza się spłacony przez spadkobiercę kredyt hipoteczny zaciągnięty przez zmarłego spadkodawcę. Można bowiem przyjąć, że był to nakład, który zwiększył wartość rzeczy, poczynione w czasie jego posiadania przez spadkobiercę” (sygn. akt I SA/Gl 1490/16).

Spłata wierzytelności nie zwiększa wartości rzeczy

Fiskus poinformował, że do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży obciążonej nieruchomości podatniczka zaliczyć może tylko opłatę notarialną, bowiem pozostałe koszty nie zwiększają jej wartości, a więc nie spełniają przesłanek art. 22 ust. 6d ustawy o PIT.

„…spłata kredytu zabezpieczonego na będącej przedmiotem sprzedaży w 2018 r. nieruchomości oraz koszty komornicze poniesione w związku z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym dotyczącym ww. kredytu w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w drodze darowizny, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 7 maja 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.143.2019.2.AKR).

Naruszenie zasady równej dla wszystkich ochrony prawnej

W przywołanym przez podatniczkę wyroku gliwicki sąd pouczył organy podatkowe, że brak zezwolenia na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę zobowiązań ciążących na otrzymanym majątku narusza zawartą w art. 64 ust. 2 Konstytucji RP zasadę stanowiącą, że „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej” (Dz.U. 1997 nr 78, poz. 483).

Przychodem jest tylko to, co zostaje po odliczeniu ciężarów należnych wierzycielom

Nie sposób nie zgodzić się z tezą sądu, że w zgoła innej sytuacji byłby bowiem spadkobierca, czy też jak w niniejszej sprawie – obdarowana, gdyby otrzymała od darczyńców kwotę 700 000 zł w gotówce. Sprzedając zaś obciążoną nieruchomość, by otrzymać tę samą kwotę, musiała ponieść koszty długu hipotecznego oraz postępowania komorniczego przekraczające łącznie sumę aż 600 000 zł. Tak jak opłata dla notariusza, tak i wierzytelność wierzyciela hipotecznego oraz koszty komornika nie należały się sprzedającej nieruchomość, a tym właśnie podmiotom.

W wyroku z 26 listopada 2015 r. WSA w Warszawie orzekł: „Ustanowiona hipoteka oznacza dla właściciela rzeczy tylko i wyłącznie tyle, że do danej kwoty pieniężnej rzecz ta może utracić dla niego wartość. Dana rzecz jest o taką kwotę mniej warta” (sygn. akt VIII SA/Wa 116/15).

Polecamy: PIT 2019. Komentarz

„Jeżeli zatem dochodzi do sprzedaży w trakcie postępowania egzekucyjnego nieruchomości obciążonej hipoteką, to pieniądze z tej sprzedaży nie są należne w rozumieniu przepisów u.p.d.o.p. właścicielowi rzeczy, ale należne są wierzycielowi, który w ten sposób zaspokaja się z rzeczy. (…) Przychód po stronie dłużnika rzeczowego (zbywcy nieruchomości) nastąpi jedynie wtedy, gdy suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości przekroczy wysokość hipoteki i kwota ta zostanie przekazana zbywcy (dłużnikowi rzeczowemu)” (wyrok WSA w Rzeszowie z 13 sierpnia 2015 r., sygn. akt I SA/Rz 557/15).

Ochrona majątku przed wierzycielami to jedno, a przed fiskusem drugie

Wyroki sądów nie mają jednak dla organów podatkowych większego znaczenia. Również w niniejszej sprawie organ powołał się na fakt, że wyroki sądów nie stanowią w Polsce źródeł powszechnie obowiązującego prawa. Trudno jednak nie dostrzec celowości w zachowaniu fiskusa. W sytuacji bowiem, w której mógł w oparciu chociażby o wskazane orzecznictwo sądów rozstrzygnąć wątpliwość interpretacyjną przepisu podatkowego na korzyść podatnika, zrobił przeciwnie.

Generalną zasadą zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT jest to, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Czy gdyby podatniczka powołała się wprost na tę zasadę, fiskus również odmówiłby jej słuszności? Czy spłata długu hipotecznego, jak i „uwolnienie się” od komornika nie służyły zabezpieczeniu przychodu w kwocie 97 322,98 zł? Przecież bez tego koszty komornicze rosłyby, pomniejszając ewentualny przychód z licytacji nieruchomości, jaki pozostałby obwarowanej po spłaceniu wierzytelności hipotecznych, o ile jakikolwiek przychód by pozostał. Zgodnie bowiem z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego komornik już na pierwszej licytacji może sprzedać nieruchomość za 75% jej wartości.

radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec