Inwestycje w obcych środkach trwałych

• Prace nieuznane za inwestycje w obcych środkach trwałych
• Limit ulepszenia obcego środka
• Amortyzacja
• Rozwiązanie umowy dotyczącej obcego środka trwałego
• Wartość nakładów inwestycyjnych zwróconych najemcy
• Likwidacja inwestycji

Prace nieuznane za inwestycje w obcych środkach trwałych

Nakłady te mają na celu przystosowanie obcego środka trwałego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Inwestycją w obcym środku trwałym nie będą więc wydatki na remont obcego środka trwałego (czyli na odtworzenie stanu pierwotnego), lecz nakłady powodujące jego ulepszenie.

Limit ulepszenia obcego środka

Ulepszenie obcego środka trwałego, czyli inwestycja w obcym środku trwałym, nastąpi wtedy, gdy suma wydatków poniesionych na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację obcego środka trwałego przekroczy w danym roku podatkowym 10 000 zł (limit zwiększony od 1 stycznia 2018 r., wcześniej wynosił 3500 zł), a wydatki te spowodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia go do używania. Wzrost wartości mierzy się w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Amortyzacja

Inwestycje w obcym środku trwałym podlegają amortyzacji niezależnie od przewidywanego okresu ich używania. Inwestycję taką wprowadza się do ewidencji środków trwałych, kwalifikując ją do właściwej grupy KŚT. Klasyfikacja jest uzależniona od rodzaju środka trwałego, na który poniesiono nakłady ulepszające. Jeśli ulepszenie dotyczyło np. obcego budynku lub budowli, to inwestycję przypisuje się do grupy 1 lub 2 KŚT, a jeśli nakłady dotyczyły maszyn, urządzeń lub środków transportu, zaliczanych do grup 3-8 KŚT, to inwestycję należy przypisać odpowiednio do tych grup. W Klasyfikacji Środków Trwałych za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. Może być nim budynek, maszyna, pojazd mechaniczny itp. Jedynie w nielicznych przypadkach dopuszcza się w ewidencji przyjęcie za pojedynczy obiekt - obiektu zbiorczego, którym może być np. zespół przewodów rurociągowych lub zespół latarni jednego typu. Również w przypadku inwestycji w obcym środku trwałym powinno się wyodrębniać każdą inwestycję, która spełnia samodzielnie swoje funkcje w procesie prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku inwestycji w budynkach (lokalach) najkorzystniej zastosować amortyzację stawką indywidualną. Okres amortyzacji nie może być w takim przypadku krótszy niż 10 lat (stawka 10%).

Przykład Przedsiębiorca prowadzi różnego rodzaju działalność gospodarczą. We wrześniu 2019 r. podpisał umowę na najem trzech lokali z tym samym wynajmującym. Lokale znajdują się w jednym budynku. Przeznaczenie tych lokali będzie jednak różne: sklep mięsny, sklep odzieżowy oraz punkt gastronomiczny. W celu przystosowania tych lokali na potrzeby własnej działalności gospodarczej przedsiębiorca dokonał ich ulepszenia. W przypadku każdego z lokali nakłady ulepszające przekraczają wartość 20 000 zł. Z uwagi na różne funkcje, jakie będą pełnić ulepszane lokale w prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik powinien amortyzować trzy inwestycje w obcym środku trwałym.

Rozwiązanie umowy dotyczącej obcego środka trwałego

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 Kodeksu cywilnego). Otrzymana rekompensata w części przekraczającej niezamortyzowaną wartość inwestycji stanowi dla najemcy przychód podatkowy. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o PIT do przychodów z działalności gospodarczej nie kwalifikuje się zwróconych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów. A contrario zwrot wydatków zaliczonych do kosztów stanowi przychód podatkowy.

Przykład Umowa najmu lokalu użytkowego była zawarta na 3 lata. Zawierała postanowienie, że po jej rozwiązaniu wynajmujący będzie zobowiązany do wypłacenia najemcy kwoty 15 000 zł z tytułu poczynionych ulepszeń. Najemca poniósł nakłady inwestycyjne w łącznej kwocie 30 000 zł. Z chwilą rozwiązania umowy wartość inwestycji była rozliczona podatkowo w 30%, tzn. odpisy amortyzacyjne wyniosły 9000 zł. W tej sytuacji rekompensata wypłacona przez wynajmującego nie stanowi dla najemcy przychodu, ponieważ nie przekracza niezamortyzowanej części nakładów na ulepszenie lokalu.

Przykład Opierając się na danych z przykładu wyżej, załóżmy, że odpisy amortyzacyjne od inwestycji wyniosły 22 000 zł. W takim przypadku otrzymana rekompensata w części wynoszącej 7000 zł stanowi przychód najemcy [wartość rekompensaty 15 000 zł - - 8000 zł (część niezamortyzowana inwestycji)].

Wartość nakładów inwestycyjnych zwróconych najemcy

Jeśli właściciel budynku (lokalu) zwróci najemcy wartość poniesionych przez niego nakładów inwestycyjnych, to po jego stronie pojawi się wydatek możliwy do rozliczenia w kosztach podatkowych. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że jeśli zwrot nie przekracza 10 000 zł (do końca 2017 r. 3500 zł), wydatek podlega zaliczeniu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Jeżeli wydatek jest wyższy od tej kwoty - zwiększa wartość początkową wynajmowanego środka trwałego.

Likwidacja inwestycji

Strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonej inwestycji w obcym środku trwałym może być kosztem, jeśli wynika z działań uzasadnionych ekonomicznie, mających zachować lub zabezpieczyć źródło przychodów. W uzasadnieniu do uchwały z 26 czerwca 2012 r. NSA dokonał interpretacji pojęcia likwidowanego środka trwałego. W jego opinii nie można przyjąć, że jest to wyłącznie jego fizyczne unicestwienie, destrukcja, rzeczywiste zniszczenie w taki sposób, aby definitywnie utracił on swoją użyteczność. Wskazał, że takie rozumienie powodowałoby w wielu przypadkach podejmowanie przez podatników nieracjonalnych i nieekonomicznych działań, bez żadnej uzasadnionej przyczyny. W konsekwencji, w ocenie NSA, omawiane pojęcie to również wycofanie (wykreślenie) środka trwałego z ewidencji, np. w związku z jego zużyciem technicznym, technologicznym czy też utratą przydatności gospodarczej.

Artykuł niniejszy jest fragmentem publikacji: PIT 2019. Komentarz