Koszty uzyskania przychodów w PIT przy sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PIT), z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2, jednym ze źródeł  przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli zbycie nastąpi przed upływem 5-letniego terminu, o którym mowa powyżej, podatnik zobowiązany jest w formularzu PIT-39 wykazać osiągnięty z tego tytułu dochód.

Ponieważ podstawą opodatkowania jest dochód, podatnik ma prawo obniżyć uzyskany przychód o koszty jego uzyskania. W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o PIT – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

Zasady ustalania kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zostały określone w art. 22 ust. 6c, 6d i 6e ustawy o PIT. Przepis ten stanowi, iż kosztami uzyskania przychodów są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Z kolei art. 22 ust. 6d ustawy o PIT stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa).

Jeżeli koszty uzyskania przychodu zostaną poniesione przez osobę fizyczną po dniu złożenia formularza PIT-39, czyli już po dniu 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku sprzedaży nieruchomości lub praw, co może mieć miejsce np. ze względu na toczące się postępowanie wymiarowe i jeżeli podatnik zapłaci np. podatek od spadków i darowizn na podstawie decyzji wymiarowej po dniu 30 kwietnia i po złożeniu zeznania PIT-39, będzie uprawniony do złożenia korekty uprzednio złożonego zeznania, polegającej na ujęciu w zeznaniu kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Jest to dopuszczalne w myśl art. 81 Ordynacji podatkowej.

Jeżeli sprzedający jest współwłaścicielem nieruchomości, poniesione koszty będzie mógł przypisać do przypadającego nań przychodu proporcjonalnie do swojego udziału.

Joanna Litwińska, ECDDP Spółka Doradztwa Podatkowego