REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Cesja umowy deweloperskiej a PIT
Cesja umowy deweloperskiej a PIT

REKLAMA

REKLAMA

Cesja umowy deweloperskiej a PIT. Przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Sprzedaż przez Wnioskodawcę ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 analizowanej ustawy. Tak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2021 r.

Czym jest umowa deweloperska?

Definicja umowy deweloperskiej została uregulowana w art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1805; ost. zmiana: Dz.U. z 2020 r., poz. 471 - tzw. ustawa deweloperska).
Zgodnie z tym przepisem umową deweloperską jest umowa, na podstawie której:
- deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a
- nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Przelew wierzytelności może być częścią umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności.

Autopromocja

Aby w pełni zrozumieć tą definicję trzeba jeszcze wskazać czym jest przedsięwzięcie deweloperskie. Zgodnie z art. 3 pkt 6 ww. ustawy deweloperskiej przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 tej ustawy (czyli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Warto podkreślić, że zgodnie z art. 26 ustawy deweloperskiej, umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

Cesją nazywamy potocznie przelew wierzytelności, który jest uregulowany w art. 509-518 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. A razem z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.
Na podstawie cesji (przelewu) można przenieść (oczywiście najczęściej odpłatnie) np. prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Warto tu pamiętać, że umowa deweloperska określa nie tylko prawa (wierzytelności) ale i obowiązki (długi) obu stron. A zmiana dłużnika wymaga zgody wierzyciela (zgodnie z art. 519 kc). Dlatego cesja praw nabywcy (cedenta) z umowy deweloperskiej na inną osobę (cesjonariusza) wymaga zgody dewelopera.

Klienci deweloperów chcą dokonać cesji swoich praw i obowiązków z umowy deweloperskiej z różnych powodów - zmiany planów życiowych, kłopotów finansowych, czy po prostu z uwagi na znalezienie korzystniejszej oferty innego dewelopera.

Trzeba wiedzieć, że cesja (praw i obowiązków z) umowy deweloperskiej wymaga co do zasady jedynie formy pisemnej ale eksperci sugerują, że korzystniej (zwłaszcza dla cesjonariusza) jest zrobić to w formie aktu notarialnego, tak jak to przepisy ustawy deweloperskiej wymagają od samej umowy deweloperskiej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy cesja umowy deweloperskiej jest przeniesieniem praw do nieruchomości?

Nie. Bowiem umowa deweloperska stanowi jedynie zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Do przeniesienia własności nieruchomości potrzebna jest jeszcze jedna umowa zawarta w formie aktu notarialnego. W momencie podpisana przez dewelopera i nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości (domu, mieszkania) dochodzi formalnie do nabycia tej nieruchomości przez nabywcę.

Przychody z cesji umowy deweloperskiej a PIT - podatek tylko od dochodu

Osoba zbywająca prawa nabywcy z umowy deweloperskiej osiąga z reguły z tego tytułu przychód. Bowiem chce uzyskać od cesjonariusza (nabywcy praw z umowy deweloperskiej) przynajmniej równowartość kwot wpłaconych deweloperowi na poczet swoich zobowiązań z umowy deweloperskiej.

Organy podatkowe uznają, że przychód osiągnięty przez cedenta (zbywcę praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Organy podatkowe wskazują bowiem, że przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Zatem odpłatna sprzedaż przez cedenta ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (wg skali podatkowej PIT) jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o PIT.

Dochody z praw majątkowych podlegają łącznemu opodatkowaniu z pozostałymi dochodami danego podatnika opodatkowanych na zasadach ogólnych, zgodnie z postanowieniami art. 9 ust. 1a ustawy o PIT.

Jednak podatek trzeba będzie zapłacić w tym przypadku tylko, jeżeli cedent uzyska dochód, czyli uzyska od cesjonariusza kwotę wyższą, niż suma poniesionych dotąd kosztów dot. zarówno realizacji umowy deweloperskiej, jak i poniesionych przez cedenta kosztów samej cesji.

Zatem kosztami cedenta mogą być wpłaty dokonane na rzecz dewelopera w związku z wykonaniem obowiązków z umowy deweloperskiej.

"(...) Aby Wnioskodawczyni mogła uzyskać prawo do najmu lokalu mieszkalnego, który Towarzystwo Budownictwa Społecznego zobowiązało się wybudować, musiała wnieść wkład w postaci kwoty partycypacyjnej w kosztach budowy tego lokalu, zatem wydatek ten można zakwalifikować jako poniesiony w celu uzyskania przychodu. Zatem wartość wniesionego wkładu (zarówno wpłaty z 2001 r. jak i dodatkową wpłatę z 2003 r.) można zakwalifikować jako wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa majątkowego, co w konsekwencji powoduje, że różnica pomiędzy kwotą uzyskaną z odpłatnego zbycia praw wynikających z umowy partycypacji, a wpłaconą kwotą partycypacji podlega opodatkowaniu. (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 kwietnia 2020 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.299.2020.1.KF).

Ponadto cedent może uwzględnić (odliczyć od przychodu z cesji) koszty poniesione w związku z samą cesją a nawet w związku z poszukiwaniem cesjonariusza.

"(...) Jednocześnie Wnioskodawca ma prawo pomniejszyć osiągnięty ze sprzedaży ogółu praw i obowiązków przychód o koszty jego uzyskania, tj. koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej (wynagrodzenie notariusza, koszt wniosku wieczystoksięgowego oraz odpisów), koszty związane z zawarciem umowy cesji (wynagrodzenie notariusza) oraz koszty związane z pośrednictwem nieruchomości (poszukiwanie cesjonariusza). Jak wynika bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: musi zostać poniesiony przez podatnika, zostać odpowiednio udokumentowany, celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 kwietnia 2021 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.989.2020.2.MN).

Przychody z z cesji umowy deweloperskiej a ulga mieszkaniowa w PIT

Z uwagi na to, że przychody z cesji umowy deweloperskiej są opodatkowane PIT na podstawie art. 18 ustawy o PIT (jako prawa majątkowe), to cedent nie może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Bowiem to zwolnienie dotyczy wyłącznie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT.
Zatem cedent, który osiągnął przychód (dochód) ze zbycia (cesji) praw nabywcy z umowy deweloperskiej nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej wydając uzyskany w ten sposób przychód na własne cele mieszkaniowe.

Paweł Huczko

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Tola
    2022-04-28 14:43:29
    Warto takie sprawy skonslutować z notariuszem, w moim przypadku sprawdziła się notariusz Cejrowska z Tczewa, naprawdę ogrom wiedzy.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
System kaucyjny w Polsce. Od kiedy? Na czym ma polegać? Jeżeli do kaucji zostanie doliczony VAT, to konsumenci zapłacą dodatkowy podatek

Przepisy ustawy kaucyjnej nie pozwalają jednoznacznie stwierdzić, czy do kaucji doliczony będzie VAT; jeśli tak się stanie, to konsument zapłaci dodatkowy podatek - ocenili przedstawiciele branży napojowej i handel detaliczny. Zaapelowali, by start systemu przesunąć na 2026 r.

"Trójpak" dotyczący Trybunału Konstytucyjnego - projekty uchwały, ustawy i zmian w Konstytucji na najbliższym posiedzeniu Sejmu [6-8 marca]

Na najbliższym posiedzeniu Sejmu zostanie zaprezentowany "trójpak" dotyczący Trybunału Konstytucyjnego - projekty uchwały, ustawy i zmian w Konstytucji RP.

Zmiany w podatku Belki - MF ma już projekt ustawy, którym w tym tygodniu zajmie się Rada Ministrów

Zmiany w podatku Belki coraz bliżej. Ministerstwo Finansów ma już przygotowany projekt ustawy, którym w tym tygodniu zajmie się rząd.

Rząd szykuje zmiany w składce zdrowotnej. "Niestety, planowane zmiany nie spowodują zmniejszenia wysokości daniny"

Rząd zmienia zasady rozliczeń składki zdrowotnej i proponuje dwa rozwiązania. Przedsiębiorcy są zdania, że planowane zmiany nie spowodują zmniejszenia wysokości składki zdrowotnej, o co od dawna zabiegają.

Twój e-PIT - zwrot podatku nawet w ciągu jednego dnia

Zwroty z większości zeznań PIT-37 złożonych w usłudze Twój e-PIT trafiają na konto znacznie szybciej. Niektórzy dostają zwrot nawet w ciągu jednego dnia - poinformował szef Krajowej Administracji Skarbowej Marcin Łoboda.

Ulga na jedno dziecko 2024. 112 tys. zł to niestety limit dochodów wspólny dla obojga rodziców lub opiekunów prawnych

Rodzice odliczający ulgę na dziecko często są zaskoczeni informacją, że możliwość skorzystania z tej ulgi ogranicza limit ich dochodów nie tylko w przypadku, gdy mają jedno dziecko. Także gdy mają np. dwoje dzieci, jedno z ich dzieci jest małoletnie (czyli uprawnia do ulgi) a drugie np. ukończyło 25. rok życia (czyli nie uprawnia do odliczenia ulgi prorodzinnej). Dotyczy to też sytuacji gdy dziecko po ukończeniu 18 roku życia (a przed ukończeniem 25. rok życia) przestało uczyć się lub studiować. Te zasady dotyczą zarówno roku 2024 jak i poprzednich 2023 r. i 2022 r.

Krajowy Plan Odbudowy w Polsce w 2024 roku. Wyścig z czasem po 60 miliardów euro

Zeszłotygodniowe informacje dotyczące odblokowania funduszy europejskich są optymistyczne – kierunek działań przyjęty przez polski rząd może liczyć na przychylność UE. Pamiętajmy jednak, że deklaracje te nie oznaczają, że środki na wspieranie reform i inwestycji zostaną nam „automatycznie” udostępnione - pisze Łukasz Kościjańczuk, partner w CRIDO.

Czy laptop i wynajęte mieszkanie pracownika zagranicznej firmy to już zakład w Polsce?

Pracownicy wykonujący pracę poza miejscem siedziby pracodawcy (lub innym miejscem określonym w umowie o pracę) mogą generować szereg konsekwencji podatkowych, zarówno dla pracownika, jak i dla pracodawcy, szczególnie gdy w grę wchodzi praca poza Polską, lub w Polsce, ale dla pracodawcy z innego kraju - pisze Dr Adam Barcikowski – Manager w Nexia Advcero.

Obniżenie VAT w branży "beauty" - skutki dla budżetu państwa, gospodarki i konsumentów

Jak obniżenie stawki podatku VAT w branży "beauty" od kwietnia 2024 roku wpłynie na dochody budżetu państwa, na zachowania przedsiębiorców i konsumentów?

Niższy VAT od 1 kwietnia 2024 r. Stawka 8% dla usług kosmetycznych, manicure i pedicure

Ministerstwo Finansów przygotowało już projekt rozporządzenia, które obniży od 1 kwietnia 2024 r. - z 23% do 8% – stawkę VAT na określone usługi kosmetyczne.

REKLAMA