REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Cesja umowy deweloperskiej a PIT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Cesja umowy deweloperskiej a PIT
Cesja umowy deweloperskiej a PIT

REKLAMA

REKLAMA

Cesja umowy deweloperskiej a PIT. Przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Sprzedaż przez Wnioskodawcę ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 analizowanej ustawy. Tak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2021 r.

Czym jest umowa deweloperska?

REKLAMA

Definicja umowy deweloperskiej została uregulowana w art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1805; ost. zmiana: Dz.U. z 2020 r., poz. 471 - tzw. ustawa deweloperska).
Zgodnie z tym przepisem umową deweloperską jest umowa, na podstawie której:
- deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a
- nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Przelew wierzytelności może być częścią umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności.

REKLAMA

Aby w pełni zrozumieć tą definicję trzeba jeszcze wskazać czym jest przedsięwzięcie deweloperskie. Zgodnie z art. 3 pkt 6 ww. ustawy deweloperskiej przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 tej ustawy (czyli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Warto podkreślić, że zgodnie z art. 26 ustawy deweloperskiej, umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

REKLAMA

Cesją nazywamy potocznie przelew wierzytelności, który jest uregulowany w art. 509-518 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. A razem z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.
Na podstawie cesji (przelewu) można przenieść (oczywiście najczęściej odpłatnie) np. prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Warto tu pamiętać, że umowa deweloperska określa nie tylko prawa (wierzytelności) ale i obowiązki (długi) obu stron. A zmiana dłużnika wymaga zgody wierzyciela (zgodnie z art. 519 kc). Dlatego cesja praw nabywcy (cedenta) z umowy deweloperskiej na inną osobę (cesjonariusza) wymaga zgody dewelopera.

Klienci deweloperów chcą dokonać cesji swoich praw i obowiązków z umowy deweloperskiej z różnych powodów - zmiany planów życiowych, kłopotów finansowych, czy po prostu z uwagi na znalezienie korzystniejszej oferty innego dewelopera.

Trzeba wiedzieć, że cesja (praw i obowiązków z) umowy deweloperskiej wymaga co do zasady jedynie formy pisemnej ale eksperci sugerują, że korzystniej (zwłaszcza dla cesjonariusza) jest zrobić to w formie aktu notarialnego, tak jak to przepisy ustawy deweloperskiej wymagają od samej umowy deweloperskiej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy cesja umowy deweloperskiej jest przeniesieniem praw do nieruchomości?

Nie. Bowiem umowa deweloperska stanowi jedynie zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Do przeniesienia własności nieruchomości potrzebna jest jeszcze jedna umowa zawarta w formie aktu notarialnego. W momencie podpisana przez dewelopera i nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości (domu, mieszkania) dochodzi formalnie do nabycia tej nieruchomości przez nabywcę.

Przychody z cesji umowy deweloperskiej a PIT - podatek tylko od dochodu

Osoba zbywająca prawa nabywcy z umowy deweloperskiej osiąga z reguły z tego tytułu przychód. Bowiem chce uzyskać od cesjonariusza (nabywcy praw z umowy deweloperskiej) przynajmniej równowartość kwot wpłaconych deweloperowi na poczet swoich zobowiązań z umowy deweloperskiej.

Organy podatkowe uznają, że przychód osiągnięty przez cedenta (zbywcę praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Organy podatkowe wskazują bowiem, że przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Zatem odpłatna sprzedaż przez cedenta ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (wg skali podatkowej PIT) jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o PIT.

Dochody z praw majątkowych podlegają łącznemu opodatkowaniu z pozostałymi dochodami danego podatnika opodatkowanych na zasadach ogólnych, zgodnie z postanowieniami art. 9 ust. 1a ustawy o PIT.

Jednak podatek trzeba będzie zapłacić w tym przypadku tylko, jeżeli cedent uzyska dochód, czyli uzyska od cesjonariusza kwotę wyższą, niż suma poniesionych dotąd kosztów dot. zarówno realizacji umowy deweloperskiej, jak i poniesionych przez cedenta kosztów samej cesji.

Zatem kosztami cedenta mogą być wpłaty dokonane na rzecz dewelopera w związku z wykonaniem obowiązków z umowy deweloperskiej.

"(...) Aby Wnioskodawczyni mogła uzyskać prawo do najmu lokalu mieszkalnego, który Towarzystwo Budownictwa Społecznego zobowiązało się wybudować, musiała wnieść wkład w postaci kwoty partycypacyjnej w kosztach budowy tego lokalu, zatem wydatek ten można zakwalifikować jako poniesiony w celu uzyskania przychodu. Zatem wartość wniesionego wkładu (zarówno wpłaty z 2001 r. jak i dodatkową wpłatę z 2003 r.) można zakwalifikować jako wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa majątkowego, co w konsekwencji powoduje, że różnica pomiędzy kwotą uzyskaną z odpłatnego zbycia praw wynikających z umowy partycypacji, a wpłaconą kwotą partycypacji podlega opodatkowaniu. (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 kwietnia 2020 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.299.2020.1.KF).

Ponadto cedent może uwzględnić (odliczyć od przychodu z cesji) koszty poniesione w związku z samą cesją a nawet w związku z poszukiwaniem cesjonariusza.

"(...) Jednocześnie Wnioskodawca ma prawo pomniejszyć osiągnięty ze sprzedaży ogółu praw i obowiązków przychód o koszty jego uzyskania, tj. koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej (wynagrodzenie notariusza, koszt wniosku wieczystoksięgowego oraz odpisów), koszty związane z zawarciem umowy cesji (wynagrodzenie notariusza) oraz koszty związane z pośrednictwem nieruchomości (poszukiwanie cesjonariusza). Jak wynika bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: musi zostać poniesiony przez podatnika, zostać odpowiednio udokumentowany, celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 kwietnia 2021 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.989.2020.2.MN).

Przychody z z cesji umowy deweloperskiej a ulga mieszkaniowa w PIT

Z uwagi na to, że przychody z cesji umowy deweloperskiej są opodatkowane PIT na podstawie art. 18 ustawy o PIT (jako prawa majątkowe), to cedent nie może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Bowiem to zwolnienie dotyczy wyłącznie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT.
Zatem cedent, który osiągnął przychód (dochód) ze zbycia (cesji) praw nabywcy z umowy deweloperskiej nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej wydając uzyskany w ten sposób przychód na własne cele mieszkaniowe.

Paweł Huczko

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kolejne obniżki stóp procentowych NBP dopiero na jesieni 2025 roku? Prezes Glapiński: RPP nie zapowiada obecnie dalszych zmian; wzmocniły się czynniki inflacyjne

Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie poczeka z kolejnymi obniżkami stóp procentowych przynajmniej do września - oceniają ekonomiści Santander BP. Ich zdaniem konferencja prasowa Prezesa NBP z 5 czerwca 2025 r. zasygnalizowała kolejną zmianę w nastawieniu banku centralnego - w kierunku bardziej jastrzębiej polityki. Podobnie oceniają analitycy innych banków (ING BSK, mBanku). Na tej konferencji Prezes Glapiński podkreślił, że Rada Polityki Pieniężnej w obecnej sytuacji nie zapowiada ścieżki przyszłych stóp proc., nie zobowiązuje się do żadnych decyzji, a kolejne decyzje będą podejmowane w reakcji na bieżące informacje. Dodał, że wzmocniły się czynniki mogące zwiększyć presję inflacyjną w dłuższym okresie.

Dopłaty bezpośrednie 2025: Nabór kończy się już 16 czerwca

Rolnicy mogą składać wnioski o dopłaty bezpośrednie i obszarowe za 2025 rok wyłącznie przez internet, korzystając z aplikacji eWniosekPlus. Termin upływa 16 czerwca, ale dokumenty będzie można złożyć do 11 lipca – z potrąceniem. Pomoc oferują pracownicy ARiMR i infolinia agencji.

Ulga podatkowa dla pracującego seniora. Co w sytuacji przejścia na emeryturę w ciągu roku podatkowego?

Już czwarty rok w podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązuje wprowadzona w ramach Polskiego Ładu tzw. ulga dla pracujących seniorów. Jest to tak naprawdę zwolnienie podatkowe, do którego mają prawo osoby, które osiągnęły powszechny wiek emerytalny (60 lat dla kobiet i 65 lat dla mężczyzn), nadal pracują zarobkowo i nie mają ustalonego prawa do emerytury lub renty rodzinnej. Z tej ulgi mogą też korzystać te osoby, które mają przyznaną emeryturę lecz jej nie pobierają, ponieważ nie rozwiązały stosunku pracy – czyli mają zawieszone prawo do emerytury. Powstaje pytanie, czy do tego zwolnienia mają prawo również te osoby, które w trakcie roku podatkowego (kalendarzowego) przeszły na emeryturę. Wyjaśnił to niedawno Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Poświadczone zgłoszenie celne importu – kluczowy dowód wywozu z UE

W czasach zglobalizowanego handlu i zaostrzonych kontroli podatkowo-celnych coraz częściej przedsiębiorcy stają przed wyzwaniem udowodnienia wywozu towarów poza Unię Europejską. Jednym z narzędzi, które może odegrać w tym procesie kluczową rolę, jest poświadczone przez organy celne zgłoszenie celne importowe dokonane w kraju trzecim.

REKLAMA

Fundacja rodzinna w strukturach transakcyjnych – ryzyko zakwestionowania przez KAS

Najnowsze stanowisko Szefa KAS (odmowa wydania opinii zabezpieczającej z 5 maja 2025 r., sygn. DKP16.8082.14.2024) pokazuje, że wykorzystanie fundacji rodzinnej jako pośrednika w sprzedaży udziałów może zostać uznane za unikanie opodatkowania. Mimo deklarowanych celów sukcesyjnych, KAS uznał działanie za sztuczne i sprzeczne z celem przepisów.

Webinar: KSeF – co nas czeka w praktyce? + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „KSeF – co nas czeka w praktyce?” poprowadzi Zbigniew Makowski, doradca podatkowy z ponad 15-letnim stażem. Ekspert wskaże, jakie szanse i zagrożenia dla firm i biur rachunkowych niesie ze sobą KSeF i jak się na nie przygotować.

Zmiany w podatku Belki już przygotowane! Czekają na zielone światło od rządu

Rozwiązania dotyczące zmian w podatku Belki zostały opracowane i są gotowe do wdrożenia – poinformował Dariusz Adamski z Instytutu Finansów. Jak podkreślił podczas Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie, decyzja o ich ogłoszeniu leży teraz w rękach ministra Andrzeja Domańskiego.

Taryfa celna UE: kod, który decyduje o losie Twojej przesyłki

Niepozorny ciąg cyfr może przesądzić o powodzeniu lub porażce międzynarodowej transakcji. W świecie handlu zagranicznego poprawna klasyfikacja taryfowa towarów to nie wybór – to konieczność.

REKLAMA

Zmiany w zamówieniach publicznych w 2025 r. Co czeka zamawiających i wykonawców? Projekt UZP dot. udziału firm z państw trzecich w przetargach

W dniu 3 lutego 2025 r. do Sejmu wpłynął projekt w formie druku nr 1041 o zmianie ustawy ¬- Prawo zamówień publicznych, który miał przewidywać szereg istotnych zmian w systemie zamówień publicznych w Polsce, został on jednak wycofany. Urząd Zamówień Publicznych stworzył jednak własny projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych oraz ustawy o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi, pod numerem UC88, w której poruszył istotną kwestię udziałów w przetargach firmy z państw trzecich, czyli pochodzących z krajów, z którymi Unia Europejska nie zawarła umowy międzynarodowej zapewniającej wzajemny i równy dostęp do unijnego rynku zamówień publicznych. Projekt ten został już przyjęty przez Radę Ministrów i przesłany do Sejmu.

PFR pozywa firmy na podstawie rekomendacji CBA. Co możesz zrobić, gdy żądają zwrotu subwencji z Tarczy Finansowej?

Polski Fundusz Rozwoju (PFR) pozywa przedsiębiorców, powołując się na tzw. rekomendacje CBA. Problem dotyczy już około 1900 firm, które – często bez żadnych wcześniejszych sygnałów – otrzymują wezwania a następnie pozwy o zwrot subwencji z Tarczy Finansowej. Zaskakuje nie tylko skala działań PFR, ale przede wszystkim brak rzetelnego uzasadnienia tych roszczeń.

REKLAMA