REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Spłata kredytu na zbywaną nieruchomość to wydatek na własne cele mieszkaniowe - ulga mieszkaniowa w PIT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Spłata kredytu na zbywaną nieruchomość to wydatek na własne cele mieszkaniowe - ulga mieszkaniowa w PIT
Spłata kredytu na zbywaną nieruchomość to wydatek na własne cele mieszkaniowe - ulga mieszkaniowa w PIT

REKLAMA

REKLAMA

Wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego, oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe w kontekście zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwanego potocznie ulgą mieszkaniową.

Zbycie nieruchomości jako źródło przychodów w PIT

Jednym ze źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości prywatnych (nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej czy prawa wieczystego użytkowania gruntów), zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Co do zasady zbycie ww. nieruchomości i praw podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (art. 30e ust. 1 ustawy o PIT). Po upływie pięciu lat transakcja zbycia nieruchomości i praw nie podlega opodatkowaniu.

REKLAMA

Zwolnienie od opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości

Ustawodawca przewidział dodatkowo dla podatników PIT zwolnienie z opodatkowania transakcji zbycia wskazanych nieruchomości i praw w okresie pierwszych pięciu lat ich posiadania, czyli tzw. ulgę mieszkaniową. Na podstawie przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

REKLAMA

Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o PIT określa katalog wydatków uznawany przez ustawodawcę za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się – poza np. nabyciem budynku czy lokalu mieszkalnego, nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabyciem gruntu pod budowę budynku mieszkalnego - także m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia - na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2021 r. wątpliwości budziła kwestia, czy wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość mogą stanowić wydatki realizujące własny cel mieszkaniowy, a tym samym spełniać warunki zwolnienia. Istniały istotne rozbieżności w praktyce organów podatkowych oraz w orzecznictwie sądowym w zakresie interpretacji przepisów dot. ulgi mieszkaniowej we wskazanym zakresie. Część orzeczeń kwestionowała wszystkie wydatki związane z zaciągniętym kredytem (spłata kapitału i odsetki) na nabycie zbywanej nieruchomości. Zgodnie z tym stanowiskiem, warunkiem zastosowania ulgi mieszkaniowej jest, by kredyt został zaciągnięty na nową nieruchomość, a nie tę, którą podatnik zbył. W orzecznictwie można było jednak też spotkać korzystne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym  nie jest warunkiem zastosowania ulgi mieszkaniowej to, aby kredyt został zaciągnięty na nową nieruchomość. Może być więc zaciągnięty także na nieruchomość, którą podatnik zbywa.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeden przepis – różne interpretacje

REKLAMA

Niekorzystna dla podatników wykładnia przepisów dot. ulgi mieszkaniowej (wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość) oparta była o wykładnię celowościową. Sądy administracyjne wskazywały tu, że istotą zwolnienia podatkowego w postaci ulgi mieszkaniowej jest konieczność zapewnienia sobie przez podatnika miejsca do zamieszkania. Tym samym wydatek na własne cele mieszkaniowe to nabycie nowej nieruchomości, bądź spłata zobowiązań zaciągniętych właśnie na jej zakup. Spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomości nie realizuje własnego celu mieszkaniowego. Stanowi to jedynie uregulowanie zobowiązań podatnika wobec banku.

„Celem zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., jest wspieranie podatników podatku dochodowego od osób fizycznych w zaspakajaniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Przeznaczenie przez podatnika przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkaniowej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, nie może być uznane za działanie zmierzające do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika. Zbycie nieruchomości mieszkaniowej nie zaspakaja bowiem potrzeb mieszkaniowych” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 17.09.2019 r., I SA/Bd 476/19).

Dodatkowo, uwzględnienie spłaty takiego kredytu jako wydatku na własne cele mieszkaniowe oznaczałoby podwójne obniżenie ciężaru podatkowego, gdyż wydatki te w pierwszej kolejności są traktowane jako koszty uzyskania przychodu.

„Objęcie zwolnieniem podatkowym wydatków przeznaczonych na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zakup (budowę, rozbudowę) zbywanej nieruchomości prowadziłoby do dwukrotnego obniżenia ciężaru podatkowego - raz poprzez ujęcie w kosztach uzyskania przychodu wydatków finansowanych kredytem zaciągniętym na zakup zbywanej nieruchomości, a drugi raz poprzez zwolnienie z podatku wydatków na spłatę tego kredytu. Takie rozwiązanie byłoby sprzeczne nie tylko z celem omawianego zwolnienia, ale godziłoby także w konstrukcję podatku dochodowego od osób fizycznych” (wyrok NSA z 11.12.2019 r., II FSK 337/18).

Zgodnie z innym – korzystnym - stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie, „odmowa skorzystania z ulgi mieszkaniowej podatnikom, którzy przeznaczają środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup stanowi swego rodzaju "karanie" podatników, którzy dokonują sprzedaży nieruchomości z różnych - często obiektywnie i gospodarczo - uzasadnionych przyczyn. Sprzedaż nieruchomości ma często związek ze zmianą sytuacji osobistej (założenie rodziny), czy zawodowej (zmiana pracy na atrakcyjniejszą, ale pozostającą w znacznej odległości od miejsca dotychczasowego zamieszkania)” (wyrok WSA w Warszawie z 6.12.2019 r., III SA/Wa 848/19).

„Analiza treści art. 21 ust. 25 pkt 2 u.p.d.o.f. wskazuje, że jego interpretacja zakładająca, że ze zwolnienia może korzystać jedynie podatnik, który spłacił kredyt (pożyczkę) zaciągniętą na zakup nowej nieruchomości, nie znajduje potwierdzenia w wykładni zarówno językowej jak i systemowej i celowościowej” (wyrok WSA w Warszawie z 27.08.2019 r., III SA/Wa 3117/18).

Sama treść przepisów nie przesądzała przy tym, jakie stanowisko należało uznać za właściwe. Z literalnego brzmienia przepisów nie wynikało jednak żadne ograniczenie co do tego, na którą nieruchomość miał być zaciągnięty kredyt.

Zmiana przepisów i interpretacja ogólna Ministra Finansów

Ustawodawca dostrzegając omawiany problem, nowelizacją z dnia 29 października 2021 r. wprowadziła art. 21 ust. 30a USTAWY O PIT, zgodnie z którym wydatki na własne cele mieszkaniowe obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką). Nowe przepisy obowiązują od 01.01.2022 r.

Aby jednak rozwiązać spór w zakresie kwalifikacji wydatków na własne cele mieszkaniowe, który odnosi się do stanu prawnego obowiązującego do 31.12.2021 r., Minister Finansów wydał 01.04.2022 r. interpretację ogólną nr DD2.8202.5.2020. Zgodnie z jej treścią, pierwotny zakres zwolnienia podatkowego w postaci ulgi mieszkaniowej miał właśnie obejmować "wydatki poniesione na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem odsetek od kredytu lub pożyczki, które zostały odliczone od podstawy opodatkowania".

Dopiero w toku prac senackich nad projektem ustawy poszerzono zakres zwolnienia. Jak wskazano w interpretacji ogólnej, „w odniesieniu do wydatków poniesionych na spłatę kredytu lub pożyczki Senat uznał za nieuzasadnione, żeby dotyczyły one tylko kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Z tego względu Senat wprowadził poprawkę, która, jak wskazano w uzasadnieniu, "rozszerza możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku poprzez objęcie wydatków przeznaczonych na spłatę kredytów innych niż zbywana nieruchomość.". Dodatkowo, "z uwagi na istniejące na rynku finansowym elastyczne formy kredytowania", Senat wprowadził poprawkę, w wyniku której zwolnieniem zostały objęte również kredyty refinansowe oraz konsolidacyjne”.

W interpretacji ogólnej zauważono także, że literalne brzmienie przepisów ustawy o PIT nie daje podstaw do tego, kwestionować charakter wydatków na własne cele mieszkaniowe w postaci spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. „W ustawie PIT zawarto katalog wydatków spełniających przesłanki zwolnienia podatkowego, w którym znalazły się m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego np. na nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego, przy czym jedynym warunkiem wskazanym w ustawie PIT, jest zaciągnięcie kredytu (pożyczki) przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. W ustawie o PIT nie zastrzeżono natomiast warunku, zgodnie z którym, żeby wydatek na spłatę kredytu (pożyczki) stanowił realizację własnego celu mieszkaniowego, kredyt (pożyczka) ten musi być zaciągnięty na inną (nową) nieruchomość”.

Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021 r., należy uznać, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego, oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Źródła:

  1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.; dalej: USTAWY O PIT
  2. Ustawa z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2105 z późn. zm.)
  3. Pismo Ministra Finansów z dnia 1 kwietnia 2022 r. nr DD2.8202.5.2020 – Interpretacja ogólna dot. wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość
  4. Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr IX.1532)
  5. Wyrok WSA w Bydgoszczy z 17.09.2019 r., I SA/Bd 476/19
  6. Wyrok NSA z 11.12.2019 r., II FSK 337/18
  7. Wyrok WSA w Warszawie z 6.12.2019 r., III SA/Wa 848/19
  8. Wyrok WSA w Warszawie z 27.08.2019 r., III SA/Wa 3117/18

Jagoda Kondratowska-Muszyńska, Doradca podatkowy w Kancelarii Prof. dr hab. Henryka Dzwonkowskiego

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

REKLAMA

KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co warto zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia? [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

REKLAMA

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

REKLAMA