REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

PIT przy sprzedaży nieruchomości - można nabyć dwa mieszkania by nie zapłacić podatku

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
PIT przy sprzedaży nieruchomości - można nabyć dwa mieszkania by nie zapłacić podatku
PIT przy sprzedaży nieruchomości - można nabyć dwa mieszkania by nie zapłacić podatku

REKLAMA

REKLAMA

Podatnicy, którzy sprzedają np. mieszkanie przed upływem pięciu lat od momentu jego nabycia, powinni co do zasady zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych (dalej: PIT) od tej transakcji. Jednak dochód ze zbycia nieruchomości w określonych przypadkach może korzystać ze zwolnienia. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dzieje się tak, jeżeli dochód ten zostanie w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika. Cały problem polega na tym, co mieści się pod pojęciem „własne cele mieszkaniowe”. Ustawa o PIT nie precyzuje tego pojęcia. Dodatkowo sprawę komplikują rozbieżne orzecznictwo i podatkowe interpretacje. Potrzebna jest jednolita wykładnia.

Przeanalizujmy to na przykładzie podatnika, który za środki pozyskane ze sprzedaży odziedziczonego po babci mieszkania nabył nie jedno, ale dwa mieszkania. Czy w takiej sytuacji wciąż można twierdzić, że nabyte mieszkania realizują jego własne potrzeby mieszkaniowe?

REKLAMA

Autopromocja

W związku z tym, że ustawa o PIT nie zawiera legalnej definicji tego pojęcia, w praktyce często rodzą się wątpliwości. Znajduje to odzwierciedlenie w licznych interpretacjach organów podatkowych i orzeczeniach sądów administracyjnych, które prezentują skrajnie odmienne stanowiska.

Jest zgoda

Co do jednego jest zgoda – powyższe zwolnienie znajdzie zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy środki przeznaczone zostają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych samego podatnika, a nie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych innych osób. Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe i sądy administracyjne, powołując się na literalne brzmienie przepisu mówiącego o zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Podejście restrykcyjne...

Wracając do pytania, czy kilka nieruchomości może służyć własnym potrzebom mieszkaniowym podatnika, organy podatkowe co do zasady potwierdzają, że sam fakt posiadania kilku nieruchomości nie pozbawia podatnika prawa do skorzystania ze wspomnianego zwolnienia. Istotny jest bowiem faktyczny cel nabycia nieruchomości, tj. czy rzeczywiście następuje zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Na podatniku spoczywa obowiązek wykazania, że zakup nieruchomości służyć będzie takiemu właśnie celowi.

Pojawiają się jednak wątpliwości, kiedy do realizacji takiego celu dochodzi. Zdaniem niektórych organów podatkowych wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w nowym lokalu zamieszkać, a cel ten powinien zostać spełniony już w momencie samego nabycia nieruchomości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Monitor Księgowego – prenumerata

Takie stanowisko znajduje odzwierciedlenie w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 20 lutego 2015 r., nr IBPBII/2/415-1041/14/MM, stwierdził np., że „cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku mieszkalnym (lokalu) i ten właśnie budynek służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawowy warunek do skorzystania z ulgi powinien być spełniony w chwili nabycia nieruchomości”.

Podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 20 października 2014 r., sygn. akt I SA/Łd 908/14. Sąd postawił tezę, że to na moment nabycia „obiektywna potrzeba wykorzystania takiego lokalu powinna mieć miejsce”. Tym samym nie będzie celem mieszkaniowym nabycie nieruchomości, w której podatnik dopiero w bliżej nieokreślonej przyszłości (np. na emeryturze) będzie realizował własne potrzeby mieszkaniowe. Nie jest więc wystarczające, aby nabyte zostało mieszkanie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wynika z tego, że dla organów podatkowych i sądów administracyjnych bez znaczenia pozostają specyficzne okoliczności, w jakich może się znaleźć podatnik, który przykładowo z racji wykonywanej pracy może być zmuszony do czasowego przebywania w kilku lokalach. Ważne jest zamieszkanie w nabytym lokalu bezpośrednio po jego nabyciu.

...umiarkowane...

Niektóre organy podatkowe prezentują stanowisko bardziej liberalne od przestawionego powyżej. W interpretacji indywidualnej z 23 lutego 2015 r. dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPB4/415-896/14-4/MS) potwierdził, że nawet w sytuacji, gdy podatnik na stałe mieszka za granicą, a w nabytym mieszkaniu przebywa jedynie w ograniczonym okresie w ciągu roku, to jest on uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Jak wskazano w stanie faktycznym wniosku, mieszkanie miało służyć podatnikowi w trakcie jego czasowego pobytu w Polsce oraz jako miejsce zamieszkania na emeryturze po powrocie do kraju.

W świetle przywołanej interpretacji ocena, czy podatnik nabył nieruchomość w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, będzie więc zależała od tego, jak faktycznie ich realizacja będzie następowała. Wydaje się, że sam zamiar zamieszkania w danym lokalu w przyszłości, nawet dalekiej, jest wystarczającym uzasadnieniem zastosowania zwolnienia z opodatkowania.

Komplet Kodeks pracy 2015 z komentarzem + CD + PDF

...i liberalne

REKLAMA

WSA w Warszawie w wyroku z 22 października 2014 r. (sygn. akt III SA/Wa 1028/14) poszedł o krok dalej, wskazując, że już samo poniesienie wydatków na nabycie budynku/lokalu mieszkalnego jest wystarczające, by skorzystać z ustawowego zwolnienia. Co więcej, według sądu sposób, w jaki faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie, nie ma żadnego znaczenia, może być w nim wykonywana również działalność gospodarcza. Sąd wywodzi takie rozumowanie z konstrukcji art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, który jego zdaniem stanowi de facto ustawową definicję „własnych celów mieszkaniowych” i enumeratywnie wymienia, jakie wydatki należy traktować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe podatnika. Za takie uważa m.in.. nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu, których przecież na moment nabycia nie można zamieszkać.

Sąd potwierdził także, że czasowe wynajmowanie nieruchomości i czerpanie z tego przychodów nie powoduje utraty realizacji celu mieszkaniowego i nie pozbawia podatnika prawa do korzystania ze zwolnienia z PIT.

Limity ulg i odliczeń w PIT 2014 / 2015

Przydałaby się precyzja

REKLAMA

W świetle powyższych rozważań wydaje się, że decydujące znaczenie dla skorzystania ze zwolnienia z PIT powinna mieć faktyczna realizacja własnych celów mieszkaniowych podatnika. I to nie – jak twierdzą niektóre organy podatkowe – dokładnie w momencie nabycia nieruchomości mieszkaniowej, lecz w szerokim rozumieniu, także w dłuższej perspektywie. Ustawa o PIT nie reguluje, w jakich okolicznościach są zaspokajane własne cele mieszkaniowe, dlatego każdą sytuację należy rozpatrywać indywidualnie. Zatem nawet jeśli podatnik ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabył dwa mieszkania, będzie miał prawo do skorzystania ze zwolnienia, jeśli będzie w stanie uzasadnić ich przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe.

Jak dotychczas przytoczony powyżej wyrok WSA w Warszawie z 22 października 2014 r. prezentuje najbardziej liberalne stanowisko w sprawie możliwości korzystania z ulgi mieszkaniowej. Trudno jednak ocenić, czy w ślad za nim pójdą rozstrzygnięcia organów podatkowych. Przydałoby się z pewnością jednolite stanowisko, wydane przez ministra finansów w ogólnej interpretacji. Na razie każdy przypadek należy rozpatrywać niezależnie lub występować o interpretacje indywidualne.

Wskaźniki i stawki


Co na to sąd i fiskus

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca, przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 4 marca 2015 r., nr IBPBII/2/415-1078/14/MM

(...) przeznaczając lokal mieszkalny dla realizacji celów mieszkaniowych przez inną osobę czy osoby, skarżący nie spełnia przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 obligującej go do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nowo nabytym lokalu mieszkalnym. Tym samym jeżeli w lokalu mieszkalnym cele mieszkaniowe realizować będzie nie skarżący, lecz jego dziecko i konkubina, to nie można uznać, aby taki stan faktyczny wypełniał przesłankę wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131. Zakup mieszkania dla innych osób (chociażby były nimi dzieci) nie świadczy o zaspokajaniu potrzeb własnych podatnika, ale innych podatników.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 21 maja 2014 r., sygn. akt I SA/Sz 350/14

Kalkulatory

Podstawa prawna:

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Anna Fierek, senior konsultant w TPA Horwath

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA