Podatek od nieruchomości 2016 - więcej za klatki schodowe i place zabaw

Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy o samorządzie gminnym, która wprowadza zmiany również w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. W zeszłym tygodniu została podpisana przez prezydenta, a w tym opublikowana (Dz.U. z 2015 r. poz. 1045).

Kończy ona wreszcie z patologią, która dotykała posiadaczy miejsc postojowych w dużych garażach znajdujących się w budynkach wielorodzinnych. Teraz każdy posiadacz może dostać od wójta decyzję ustalającą podatek za całą halę garażową (czyli za całą wyodrębnioną nieruchomość) – mimo że ma w niej jedynie ułamkowy udział. I powinien uregulować pełną kwotę, a potem domagać się zwrotu odpowiednich sum od reszty współwłaścicieli całego garażu.

  Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Gminom na takie działanie pozwalają przepisy dotyczące solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli nieruchomości za podatek od niej. Martin Wrbka, ekspert podatkowy w KPMG (biuro we Wrocławiu), przypomina, że regulacje te przewidują, iż urzędy mogą dochodzić uregulowania należności w całości lub w części zarówno od jednego współwłaściciela, jak i od wszystkich łącznie, a zapłata daniny przez któregokolwiek zwalnia z tego obowiązku pozostałych.

– Podatnicy najzwyczajniej w świecie nie są w stanie zrozumieć tych zasad. Nie wiedzą, dlaczego mają płacić podatek za sąsiada – komentuje Mariusz Unisk, dyrektor w Instytucie Studiów Podatkowych. – A gminy muszą czasami egzekwować podatek wbrew logice i poczuciu sprawiedliwości, mimo że zgodnie z prawem – dodaje.

Nowelizacja kończy z tym: po prostu znosi solidarną odpowiedzialność za podatek od garaży podziemnych. Obowiązek podatkowy będzie ciążył na współwłaścicielach w takim zakresie, jaki odpowiada ich udziałowi w prawie własności.

– Nowelizacja czyni system prostszym i uczciwszym – uważa Mariusz Unisk.

Przewodnik po zmianach w ustawie o rachunkowości 2015/2016 (PDF)

Sąsiad płaci mniej

Nowelizacja nie rozwiązała jednak innego problemu związanego z opodatkowaniem miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych. Chodzi o zamieszanie dotyczące stawek daniny.

– Nadal o stawce będzie przesądzać sposób nabycia nieruchomości – zwraca uwagę Martin Wrbka. Jeśli więc ktoś kupuje miejsce parkingowe w odrębnym akcie notarialnym – niezależnie od zakupu mieszkania – zastosowanie ma i będzie miała stawka podatku od nieruchomości jak dla budynków lub ich części pozostałych (jest ponad 10 razy wyższa od stawki właściwej dla mieszkań – patrz infografika). Z kolei podatnicy, którzy kupują mieszkanie i jednocześnie miejsce postojowe, podpisując jeden akt notarialny, płacą i będą płacić w obu przypadkach podatek od nieruchomości według niskiej stawki, właściwej dla budynków lub ich części mieszkalnych.

Zdaniem Martina Wrbka ustawodawca powinien pomyśleć o zmianie także tych regulacji. Zdarza się bowiem, że dwa takie same miejsca postojowe, pełniące tę samą funkcję, należące do sąsiadów, są różnie opodatkowane. Także Mariusz Unisk uważa, że sprawiedliwe byłoby ujednolicenie stawek – czyli przyjęcie jednej, np. kompromisowej w stosunku do dwóch dziś stosowanych. Tak żeby ewentualna podwyżka dla niektórych podatników (tych, którzy dziś płacą mniej) nie była zbyt dolegliwa i żeby jednocześnie gminy nie straciły zbyt wiele.

Monitor Księgowego – prenumerata

Więcej za części wspólne

Nowelizacja przewiduje również zmianę, która uderzy we właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Poza lokalem, który do nich należy, mają oni też ułamkowy udział w gruncie, na którym znajduje się budynek (a często także plac zabaw, droga osiedlowa itd.), oraz w częściach wspólnych samego budynku (klatki schodowe, recepcje, wspólne pomieszczenia takie jak strych itp.).

Obecnie części wspólne budynku oraz grunt nie są opodatkowane w całości. – Dzieje się tak dlatego, że właściciel lokalu i jednocześnie współwłaściciel reszty płaci podatek od części wspólnych w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia jego lokalu (np. mieszkania) pozostaje do powierzchni użytkowej całego budynku – tłumaczy Adam Hellwig, prokurent w kancelarii Paczuski & Taudul (oddział w Katowicach). Przykładowo jeśli w budynku o powierzchni użytkowej 1300 mkw. jest 10 mieszkań po 100 mkw. każde, to każdy z właścicieli za części wspólne płaci 1/13 podatku. Poza opodatkowaniem pozostają w tej sytuacji 3/13 części wspólnych.

Jest to korzystne dla właścicieli lokali, ale niekorzystne dla gmin.

Głównym celem zmiany, która zacznie obowiązywać od początku przyszłego roku, nie było jednak zwiększenie obciążeń dla osób fizycznych, ale dla firm, które płacą podatek od części wspólnych na identycznych zasadach – i dużo na tym korzystają kosztem samorządów. Niektóre, np. mające duże magazyny, galerie handlowe itp., uczyniły z tego sposób na bardzo efektywną optymalizację podatkową.

Obecnie, jeżeli w budynku o powierzchni 5 tys. mkw., z którym związany jest grunt o powierzchni 2 tys. mkw., wyodrębniono tylko dwa lokale, każdy o powierzchni 100 mkw., to do końca 2015 r. każdy z właścicieli lokali płaci podatek od 1/50 części wspólnej – łącznie więc danina obejmuje 4 proc. tej części. W nowym stanie prawnym każdy z właścicieli wyodrębnionego lokalu będzie musiał uregulować podatek od 50 proc. powierzchni części wspólnej, czyli będzie ona opodatkowana w całości.

VAT po zmianach od 1 lipca 2015 r.

---

Nowa reguła jest więc prosta: udział w części wspólnej nieruchomości przesądzi, jaki podatek zapłacimy. Jeśli ten udział będzie różny – np. u jednego współwłaściciela wynosi 1/6, u drugiego 1/2, a u trzeciego 1/3 – to w takich samych proporcjach będą oni płacić podatek od całej części wspólnej.

Łukasz Zalewski

 lukasz.zalewski@infor.pl