REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ryczałt od najmu w 2013 - nadal się opłaca, ale nie wszystkim

opodatkowanie dochodów / przychodów z najmu mieszkania 2013; ryczałt od najmu
opodatkowanie dochodów / przychodów z najmu mieszkania 2013; ryczałt od najmu
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Do 21 stycznia 2013 r. mają czas na wybór opodatkowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5% przychodów) podatnicy, którzy w 2012 roku uzyskiwali dochody z najmu prywatnego opodatkowane na zasadach ogólnych PIT. Te osoby, jeżeli chcą płacić w 2013 roku ryczałt od przychodów z najmu prywatnego (niezwiązanego z działalnością gospodarczą), muszą złożyć oświadczenie o wyborze ryczałtu do swojego urzędu skarbowego najpóźniej w tym dniu. Czasem jednak warto pozostać, przy opodatkowaniu dochodów z najmu wg skali podatkowej, uwzględniającej poniesione koszty.

Przepisy wskazują termin 20 stycznia na złożenie tego oświadczenia ale w 2013 roku ten dzień wypada w niedzielę. A zgodnie z art. 12 § 5 ordynacji podatkowej jeżeli ostatni dzień terminu wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy (niedziele i święta*) - termin przesuwa się na następny dzień pod dniu lub dniach wolnych od pracy.

REKLAMA

Autopromocja

Polecamy produkt: Przewodnik po zmianach przepisów 2014/2015

Zatem w 2013 roku oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych PIT (skala podatkowa PIT) i o jednoczesnym wyborze ryczałtu ewidencjonowanego, jako formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego trzeba złożyć najpóźniej 21 stycznia.

Więcej na ten temat i wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów z najmu

Gdy rozpoczynamy najem mieszkania w trakcie roku i chcemy płacić ryczałt od przychodów z tego tytułu musimy złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu - albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Oświadczenie o płaceniu ryczałtu przez jednego z małżonków trzeba ponawiać

Skala podatkowa od dochodów, czy ryczałt od przychodów - co się komu opłaca

Wynajmujący mieszkania powinni zastanowić się, która forma opodatkowania jest w ich konkretnym przypadku najkorzystniejsza. Dostępne dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości są dwa bardzo odmienne sposoby rozliczeń z fiskusem:

1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2) na zasadach ogólnych (stawki progresywne 18% i 32%).

Home Broker postanowił w tym pomóc wskazując główne czynniki, na które należy zwrócić uwagę dokonując wyboru. 

Jedynie przychody z najmu prywatnego można opodatkować stawką 8,5%

Przychód to nie dochód

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika byłoby płacenie podatku o stawce 8,5%, a nie 18 i 32%. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach.

Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty otrzymywanego przez właściciela czynszu. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 i 32%) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie to mogą być koszty? Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatki od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika).

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie pomimo wyższej stawki faktycznie kwotowo niższy niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5%. Zobrazujemy tę zależność na trzech przykładach. W każdym z nich zakładamy, że lokal przeznaczony na wynajem jest wart 300 tys. zł, a z tytułu jego wynajmu można otrzymać 18 tys. zł w skali roku. W poszczególnych wariantach różny będzie jednak poziom ponoszonych kosztów. Dla uproszczenia zakładamy, że opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, więc są dla właściciela nieruchomości neutralne podatkowo.

Niskie koszty faworyzują ryczałt

I tak w pierwszym wariancie przyjmijmy, że właściciel nie będzie remontował mieszkania i nie posiada kredytu na jego zakup, a w efekcie do kosztów może zaliczyć jedynie amortyzację (4500 zł rocznie) i podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku).

W takim układzie dochód do opodatkowania będzie na poziomie 13,4 tys. zł. Uwzględniając tę wartość w zeznaniu rocznym podatnik podniesie swoje zobowiązanie wobec fiskusa o 2420 zł w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych w pierwszej skali podatkowej i 4302 zł w drugiej skali. Podatnikowi bardziej opłacałoby się więc w tym przypadku opodatkowanie ryczałtem. Należny w takim przypadku podatek wyniósłby bowiem 1530 zł.

Warianty amortyzacji lokali mieszkalnych

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł.

Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym z co najmniej 5-letnim stażem. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant I)

Wyszczególnienie

Ryczałt 8,5%

Podatek na zasadach ogólnych (wg skali)

stawka 18%

stawka 32%

Roczne przychody z najmu

18 000 zł

Koszty uzyskania przychodu

Amortyzacja

4 500 zł

Podatek od nieruchomości

55 zł

Przychód / dochód do opodatkowania

18 000 zł

13 445 zł

Należny podatek

1 530 zł

2 420 zł

4 302 zł


Kredyt może przechylić szalę na korzyść opodatkowania wg skali podatkowej

REKLAMA

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł zadłużenie na 25 lat w złotym bez wkładu własnego, przy oprocentowaniu 5,7%, wymagać będzie opłacania odsetek w średniej wysokości 10 539 zł rocznie (będą one wyższe na początku kredytowania i niższe pod koniec).

Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie się podatku do wysokości 523 zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych i 930 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant II)

Wyszczególnienie

Ryczałt 8,5%

Podatek na zasadach ogólnych wg skali

stawka 18%

stawka 32%

Roczne przychody z najmu

18 000 zł

Koszty uzyskania przychodu

Amortyzacja

4 500 zł

Podatek od nieruchomości

55 zł

Przeciętna roczna wysokość odsetek od kredytu hipotecznego (zaciągniętego w PLN na 25 lat na całą wartość nieruchomości)

10 539 zł

Przychód / dochód do opodatkowania

18 000 zł

2 906 zł

Należny podatek

1 530 zł

523 zł

930 zł

Odświeżenie, czy remont lokalu i zakup wyposażenia także obniżą podatek

Wyżej wymienione koszty nie zamykają jednak katalogu tych, które mogą obniżyć wysokość kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Należy oczywiście pamiętać, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów np. remontu czy zakupu mebli.

Warto zauważyć, że wydatki na te cele są przeważnie znaczące. Może się więc okazać, że podatnik planujący remont i zakup wyposażenia w danym roku podatkowym nie zapłaci podatku, o ile oczywiście rozliczać się będzie na zasadach ogólnych. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 5 tys. zł na częściową wymianę mebli i odświeżenie nieruchomości. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant III)

Wyszczególnienie

Ryczałt 8,5%

Podatek na zasadach ogólnych wg skali

stawka 18%

stawka 32%

Roczne przychody z najmu

18 000 zł

Koszty uzyskania przychodu

Amortyzacja

4 500 zł

Podatek od nieruchomości

55 zł

Przeciętna roczna wysokość odsetek od kredytu hipotecznego (zaciągniętego w PLN na 25 lat na całą wartość nieruchomości)

10 539 zł

Wydatki na nowe meble i odświeżenie lokalu

5 000 zł

Przychód / dochód do opodatkowania

18 000 zł

-2 094 zł

Należny podatek

1 530 zł

0 zł

0 zł

Podatek zależy od zapisów umowy

Na koniec warto jeszcze podkreślić, że wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. Warto w jej treści jasno wyodrębnić kwotę stanowiącą opłatę za najem i tę, którą co prawda będzie trafiać na konto właściciela, ale faktyczny ich ciężar ekonomiczny ma obciążać najemcę. Chodzi tu o opłaty z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz).

Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC:

(...) przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ustalenie jednej kwoty (jako suma powyższych kosztów) spowodowałoby, że fiskus od tej właśnie sumy zażądałby podatku opłacanego w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 2000 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona w kwocie 1600 zł. 

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dotacje dla śląskich przedsiębiorców na transformację działalności w 2024 roku. Od kiedy nabór wniosków?

W dniu 27 czerwca 2024 r. powinien zostać uruchomiony nabór wniosków o dofinansowanie dla projektów badawczo-rozwojowych, planowanych do realizacji przez przedsiębiorstwa prowadzące działalność w województwie śląskim. 

Komisja Europejska uruchamia procedurę nadmiernego deficytu wobec Polski. Otwarcie możliwe w lipcu 2024 r. Jakie skutki? Co dalej?

Komisja Europejska poinformowała 19 czerwca 2024 r., że jej zdaniem uzasadnione jest otwarcie procedury nadmiernego deficytu m.in. wobec siedmiu państw członkowskich UE (w tym Polski) i zamierza zaproponować Radzie UE jej otwarcie w lipcu br. Zdaniem ekspertów banku PKO BP to sygnał, że m.in. nie ma przestrzeni do zwiększania wydatków budżetowych.

Unijna Odprawa Scentralizowana w Imporcie (CCI), Faza 1. Kurs e-learningowy Komisji Europejskiej

Departament Ceł Ministerstwa Finansów poinformował, że Komisja Europejska przygotowała moduł e-learningowy opisujący założenia "Unijnej Odprawy Scentralizowanej w Imporcie (CCI), Faza 1" w ramach Unijnego Kodeksu Celnego. 

Projekt zmian w składce zdrowotnej. Już wiemy kiedy trafi do Sejmu

Projekt zmian składki zdrowotnej i uproszczenia sposobu jej wyliczania powinien trafić do Sejmu po wakacjach. Natomiast jeszcze przed wakacjami sejmowymi minister finansów Andrzej Domański ma spotkać się z Lewicą w celu ostatecznego uzgodnienia propozycji zawartych w projekcie.

REKLAMA

Wyrok TSUE dot. nadpłaty VAT. Prawo do zwrotu nadpłaconego podatku wskutek błędnej ewidencji sprzedaży na kasie fiskalnej

TSUE w wyroku z 21 marca 2024 r. zapadłym w sprawie C‑606/22 orzekł, że wykazanie nadpłaty podatku VAT i dochodzenie jej zwrotu dopuszczalne jest również wtedy, gdy sprzedaż z zawyżoną stawką VATu odbywała się na rzecz konsumentów na podstawie paragonów z kas rejestrujących (fiskalnych), a więc nie wyłącznie wówczas, gdy wystawiano faktury. Naczelny Sąd Administracyjny - w oczekiwaniu na powyższe orzeczenie - zawiesił kilka prowadzonych postępowań. Po wyroku TSUE postępowania te zostały podjęte na nowo i oczekują na rozstrzygnięcia.

W bankomacie Euronetu wypłacisz maksymalnie jednorazowo 200 zł (tylko 18 czerwca). Dlaczego? To akcja protestacyjna

We wtorek 18 czerwca 2024 r. w bankomatach Euronetu można wypłacić jednorazowo maksymalnie do 200 zł. Wprowadzone ograniczenie to akcja protestacyjna Euronetu, która - jak powiedział PAP prezes Euronet Polska Marek Szafirski - ma zwrócić uwagę na sytuację operatorów bankomatów.

Miesięczne dofinansowanie do wynagrodzeń niepełnosprawnych pracowników. MRPiPS przygotował zmianę rozporządzenia

Minister Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej przygotował 13 czerwca 2024 r. projekt zmieniający rozporządzenie w sprawie dofinansowania do wynagrodzeń pracowników niepełnosprawnych, który ma wejść w życie przed 1 lipca 2024 r. Co się zmieni?

Karty przedpłacone - jak rozliczać w VAT. Czy tak samo jak bony?

Aktualnie w obrocie gospodarczym często można się spotkać z różnego rodzaju kartami przedpłaconymi. Jak takie karty przedpłacone należy rozliczać dla celów VAT? Czy może tak samo jak bony (towarowe i usługowe)? A także czy niewykorzystane środki na kartach przedpłaconych należy opodatkować VAT?

REKLAMA

Są już propozycje nowych definicji budynku i budowli, na potrzeby podatkowe. Jest temat garaży wielostanowiskowych

Mamy już propozycje nowych definicji budynku i budowli oraz rozwiązanie kwestii opodatkowania garaży wielostanowiskowych. Zmiany zawiera projekt nowelizacji ustawy o podatku rolnym i innych ustaw, który został właśnie opublikowany na stronach rządowych.

Przedsiębiorca wydaje pieniądze na edukację i szkolenia. Kiedy może te wydatki zaliczyć do kosztów podatkowych firmy?

Czy przedsiębiorca może zaliczyć różnoraki wydatki edukacyjne i szkoleniowe do kosztów uzyskania przychodów? Przedsiębiorca może bowiem podjąć naukę w celu rozpoczęcia wykonywania określonej działalności gospodarczej lub zdobycia przewagi konkurencyjnej w ramach już wykonywanej. Nierzadko również dochodzi do otwierania nowej gałęzi prowadzonej działalności. Idąc tym samym tropem można spotkać się ze szkoleniami dla pracowników oraz współpracowników, które mogą okazać się korzystniejszym rozwiązaniem niż poszukiwanie nowych specjalistów. Co na ten temat sądzą organy podatkowe?

REKLAMA