Umowy najmu i dzierżawy w czasie koronawirusa

Ustawodawca częściowo starał się uregulować kwestie związane z tymi stosunkami, wprowadzając regulacje do ustaw z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374).

I tak, w art. 15ze ust.1 w/w ustawy legislator arbitralnie ustalił, że „W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).” W ust. 2 normy ustawodawca łaskawie dodał, że „Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.”

Powyższe zapisy są mocno kontrowersyjne, bo godzą w jedną stronę stosunku cywilnoprawnego. Już szykują się zapowiedzi wytoczenia powództw odszkodowawczych ze strony właścicieli opisanych w w/w przepisie obiektów handlowych.

W dalszej części ustawy uregulowane zostały kwestie związane z przedłużeniem już trwających stosunków najmu lokali, oraz ogólnie możliwości wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Zgodnie z art. 31s ust. 1 ustawy „W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.” W dalszej części przepisu ustawodawca opisuje do kiedy można złożyć stosowne oświadczenie i kiedy w/w postanowienia nie będą miały zastosowania.

Z kolei w art. 31t ustawy uregulowane zostały możliwości wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Przepis w ust. 1 wprost wskazuje, ze do dnia 30 czerwca 2020 r. takiej możliwości nie ma, poza wyjątkami wskazanymi w dalszej części normy prawnej.

W art. 31u ust. 1 ustawy ustalono natomiast, że „W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.” W dalszej części przepisu ustawodawca opisuje do kiedy można złożyć stosowne oświadczenie i kiedy w/w postanowienia nie będą miały zastosowania.

Maciej Broniecki, Radca Prawny
Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”

[RAPORT] KORONAWIRUS – podatki, prawo pracy, biznes