Opłaty eksploatacyjne w umowie najmu

Przychody z najmu

Wyjaśnijmy na wstępie, że w świetle ustawy o PIT źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Określenia wysokości przychodu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej należy dokonywać na podstawie art. 11 ustawy o PIT, zgodnie z którym przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Jak wynika natomiast z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:

- 8,5% przychodów - do kwoty 100.000 zł,

- 12,5% przychodów - od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód.

Aby przychód po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w przepisach ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. wpłacane przez najemcę kwoty powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Opodatkowanie najmu - opłaty eksploatacyjne

Jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne, to nie będą one składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego, w przypadku gdy ich wartość jest dodatkowo wyodrębniona i najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w ustawie o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe. Prześledźmy kilka sytuacji. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2020 r., 0114-KDIP3-2.4011.720.2019.1.JM, czytamy, że "koszty związane z eksploatacją lokalu, w tym koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, opłaty na media i fundusz remontowy oraz energii elektrycznej do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się Najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą, a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawcy, od którego winien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie".

Fiskus uznał zatem, że podatek ryczałtowy powinien być płacony jedynie od kwoty czynszu najmu. Natomiast wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu, w tym kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, opłat na media i fundusz remontowy oraz energii elektrycznej, które są ponoszone przez najemcę nie stanowią przysporzenia majątkowego wynajmującego i nie generują przychodu do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Natomiast w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 stycznia 2020 r., 0113-KDIPT2-1.4011.679.2019.1.AP wskazano, że "najemca co miesiąc wpłaca przelewem na rachunek bankowy Wnioskodawczyni jedną kwotę łącznie. Zatem, przelewana kwota obejmuje zarówno czynsz najmu, jak i koszty korzystania z lokalu mieszkalnego oraz kwotę za zużycie energii elektrycznej i zużycie gazu. W tytule przelewu Najemca wskazuje, że łączna kwota, jaką uiszcza, dotyczy zarówno czynszu najmu, jak i zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej oraz opłat za zużycie energii elektrycznej i zużycie gazu. Najemca wnosi comiesięcznie na rzecz Wnioskodawczyni całość opłat w jednej wysokości, z zaznaczeniem poszczególnych tytułów składających się na całość zapłaty, po czym Wnioskodawczyni (Wynajmująca) opłaca comiesięczne koszty związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz koszty zużycia energii elektrycznej, oraz koszty zużycia gazu na rzecz dostarczycieli tych mediów, które są rozliczane w okresach półrocznych i zwykle wymagają jeszcze dopłaty do wpłaconych zaliczek".

Organ skarbowy uznał w tym przypadku, że opłaty czynszowe do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu użytkowego. W zakresie uiszczania opłat czynszowych Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą, a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Zatem, Wnioskodawczyni prawidłowo odprowadza zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wyłącznie od części otrzymywanej kwoty stanowiącej czynsz najmu.

Polecamy: PIT 2020. Komentarz

Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 grudnia 2019 r., 0112-KDIL2-2.4011.17.2019.2.GM: "Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca rozpoczyna wynajem własnościowego lokalu jako osoba prywatna. Do kwoty czynszu dodatkowo zostaje doliczona suma w wysokości 200 zł na poczet pokrycia tzw. opłat eksploatacyjnych. Kwota ta jest dodatkowo wyodrębniona na poczet pokrycia kosztów eksploatacyjnych".

Organ uznał, że jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty dodatkowe, związane z użytkowaniem lokalu, do ponoszenia których zobowiązani są najemcy, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawca pełni bowiem jedynie rolę pośrednika między najemcami a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawcy, od którego powinien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemców tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Reasumując ‒ Wnioskodawca podlega obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z deklaracją o ryczałtowej formie rozliczenia podatkowego, od kwoty 2000 zł/miesięcznie samego czynszu, bez opłat eksploatacyjnych.

Podstawa prawna:

- ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.),

- ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43 z późn. zm.).