Czy indywidualny przedsiębiorca musi rozliczać najem prywatny w ewidencji i deklaracji VAT?

• Najem prywatny jako działalność gospodarcza
• Stawka VAT dla najmu prywatnego
• Rozliczenie najmu prywatnego w deklaracji i JPK_VAT

Tak, podatnik powinien wykazywać w deklaracji i ewidencji oprócz swojej dotychczasowej działalności również najem prywatny. Szczegóły w dalszej części artykułu.

Podatnikiem VAT może być osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna. Te podmioty mogą wykonywać samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Natomiast poprzez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powstaje w związku z tym pytanie, czy najem  nieruchomości prywatnej możemy uznać za działalność gospodarczą podlegającą VAT. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca.

Polecamy: Nowa matryca stawek VAT

Polecamy: Biuletyn VAT

Najem prywatny jako działalność gospodarcza

Najem nieruchomości polega de facto na wykorzystywaniu towaru, w tym przypadku lokalu. Jeżeli więc jest on dokonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych, wówczas stanowi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Przy czym za działalność gospodarczą dla celów rozliczeń VAT należy uznać wynajem nieruchomości dokonywany w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i poza tą działalnością, tzw. najem prywatny.

Gdy osoba fizyczna prowadzi działalność i wynajmuje prywatny lokal - dla rozliczeń VAT z tytułu wszystkich tych czynności jest jednym podatnikiem. Rozpoczęcie wynajmu stanowi tylko rozszerzenie dotychczasowej działalności podatnika.

Stawka VAT dla najmu prywatnego

Co do zasady stawka VAT na usługi najmu wynosi 23%. Jeżeli natomiast podatnik wynajmuje na cele mieszkaniowe, może zastosować zwolnienie przedmiotowe, określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienie to zawiera określone warunki, które muszą być bezwzględnie spełnione:

• usługa najmu, dzierżawy nieruchomości musi być na własny rachunek,
• wynajem dotyczy nieruchomości na cele tylko mieszkaniowe,
• cel wynajmu również musi mieć charakter mieszkaniowy.

Jeżeli któraś z tych przesłanek nie jest spełniona, zwolnienie nie będzie miało zastosowania do usługi najmu lub dzierżawy. Wówczas należy taką usługę opodatkować stawką 23%.

Najem prywatny na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.

Najemca, który oprócz sprzedaży opodatkowanej będzie rozliczał sprzedaż zwolnioną z tytułu najmu, jest zobowiązany wyodrębnić, jakie zakupy są związane tylko z najmem, i od nich nie odliczy VAT. Do zakupów wspólnych będzie mógł stosować proporcję. Gdy w poprzednim roku nie miał sprzedaży mieszanej ustala szacunkową proporcję na podstawie prognozy ustalonej z naczelnikiem urzędu skarbowego (art. 90 ust. 8 ustawy o VAT).

Rozliczenie najmu prywatnego w deklaracji i JPK_VAT

Jeżeli osoba fizyczna decyduje się w ramach swojej działalności świadczyć także usługi najmu prywatnego nieruchomości, to rozliczenie tej transakcji powinno zostać ujęte odpowiednio w jej deklaracji VAT, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT. Nie składa innych rodzajów deklaracji.

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która podejmuje się jednocześnie świadczenia usług najmu prywatnego, obydwa rodzaje działalności wykazuje i rozlicza w jednej deklaracji VAT, gdy jest czynnym podatnikiem.

Jeżeli świadczone przez podatnika usługi najmu prywatnego spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego i tak ciąży na nim obowiązek rozliczenia transakcji w deklaracji i pliku JPK_VAT. Potwierdził to Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji z 9 października 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2- 2.4012.545.2019.4.AW). Czytamy w niej, że:

(…) świadczone w ww. zakresie usługi najmu, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, to tym samym podlegają one wykazaniu w deklaracji VAT-7. Jeżeli Wnioskodawca wykazuje w deklaracji VAT-7 ww. sprzedaż (tj. wynajem lokali na cele mieszkaniowe), to również jest on zobowiązany wykazać sprzedaż zwolnioną w plikach JPK VAT, bowiem plik JPK VAT jest odzwierciedleniem ewidencji prowadzonej dla potrzeb podatku od towarów i usług oraz deklaracji.

Dlatego podatnik świadczoną usługę najmu, która:

• korzysta ze zwolnienia z VAT - powinien ująć w poz. 10 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_10; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_10 i P_10;
• podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT - powinien ująć w poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_19 i K_20; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_19 i K_20 oraz  P_19 i P_20.

Gdy podatnik z tytułu wykonywanej działalności korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na wysokość obrotów, nie wykazuje w deklaracji również najmu - do czasu przekroczenia limitu sprzedaży. Należy pamiętać, że zdaniem organów podatkowych wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT należy uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (zob. przykładowo pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 lutego 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.709.2019.2.JO).

Podstawa prawna:

• art. 5a, art. 15 ust. 1, 2 i 3, art. 41 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 109 ust. 1 i 3, art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 106; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 568

• art.  659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - j.t. Dz.U. z 2019 r. poz. 1149; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1195

Beata Kociańska, ekspert w zakresie VAT