REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych

EMPIRIUM Jaroń Klęczar spółka cywilna
DORADCY PODATKOWI I RADCOWIE PRAWNI
Jakub Jaroń, doradca podatkowy
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż lub wniesienie nieruchomości do spółki może wiązać się z określonymi konsekwencjami podatkowymi, zarówno dla sprzedawcy, jak i nabywcy. W wielu przypadkach będą one zamierzone, w innych mogą okazać się niemiłą niespodzianką, gdy po jakimś czasie od transakcji wnikliwiej przyjrzą się jej organy skarbowe. Z tego względu warto przeanalizować zarówno przedmiot, jak i strukturę całej operacji, gdyż jej celowość i biznesowe uzasadnienie również mogą być kwestionowane przez fiskusa.

Czy sprzedając nieruchomości jestem podatnikiem VAT?

Wiele osób dokonujących sprzedaży prywatnych nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że mogą być zobowiązane do rozliczenia z tego tytułu podatku od towarów i usług. Transakcje na osobistych składnikach majątku pozornie nie kojarzą się z działalnością gospodarczą, a osoby której takiej aktywności nie prowadzą zazwyczaj w ogóle nie analizują, czy mogą być w zakresie sprzedaży uznane za podatnika VAT. W praktyce często okazuje się, że okoliczności towarzyszące sprzedaży, w tym czynności dokonywane wobec nieruchomości przed transakcją, mogą wpływać na jej opodatkowanie VAT.

Autopromocja

Organy podatkowe w wielu wypadkach starają się wykazać, że działania, które podatnik podejmował w stosunku do nieruchomości świadczą o tym, iż sprzedając ją działał w istocie jak przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w obszarze nieruchomości. Problem ten budzi liczne kontrowersje i niejednokrotnie kończy się sporem przed sądem administracyjnym, których rozstrzygnięcia coraz częściej są na szczęście korzystne dla podatników. Przykładem może być orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. (sygn. akt I SA/Łd 777/19), w którym Sąd uznał, że sprzedając nieruchomość skarżący nie działał w ramach działalności gospodarczej jako podatnik VAT. Organ interpretacyjny uważał, że takie czynności jak podział geodezyjny działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy wykonanie drogi zjazdowej świadczą o tym, że wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przeciwnego zdania był jednak uchylający zaskarżoną interpretację sąd administracyjny, który stwierdził, że nawet fakt skorzystania z usług biura pośrednictwa nieruchomości nie zmienia faktu, że w tym przypadku sprzedawca działał w ramach zarządu swoim majątkiem osobistym, a nie jak przedsiębiorca.

Z drugiej strony w serii wyroków z grudnia 2011 r. (sygn. akt I FSK 478/11 oraz I FSK 1695/11) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że takie okoliczności jak m.in. przyłączenie działki do sieci energetycznej, budowa wodociągu czy podjęte w poszukiwaniu nabywcy działania marketingowe (jak wyraził się NSA - wykraczające poza zwykłe ramy ogłoszenia) mogą świadczyć o profesjonalnym, gospodarczym charakterze obrotu nieruchomościami. Widać zatem, że ocena, czy w danym przypadku mamy do czynienia jedynie z zarządzaniem osobistym majątkiem czy opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą, wymaga każdorazowej analizy okoliczności towarzyszącej danej transakcji. Mając na uwadze generalnie korzystne dla podatników rozstrzygnięcia sądowoadministracyjne, warto z pewnością podjąć spór z fiskusem, a transakcję zabezpieczyć wcześniej uzyskaniem chroniącej podatnika interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Kiedy działka jest zabudowana i korzysta ze zwolnienia z VAT?

W świetle przepisów ustawy o VAT sprzedaż terenów niezabudowanych, z wyjątkiem terenów budowlanych, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. W praktyce problematyczna może okazać się ocena, czy dana nieruchomość stanowi teren niezabudowany, zwłaszcza, gdy znajdują się na niej ruiny dawnych zabudowań,  betonowe drogi lub, co gorsza, część sąsiedniej nieruchomości zachodzi na działkę mającą być przedmiotem transakcji.

Powyższą kwestię analizował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej rozpatrując sprawę podatnika planującego sprzedaż działki ze znajdującym się na niej, docelowo przeznaczonym do rozbiórki, starym budynkiem gospodarczym (wyrok TSUE z dnia 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18). Strony umówiły się, że nabywca dokona rozbiórki znajdującego się na działce składu z pozostawieniem jego niewielkiego fragmentu, a następnie na nieruchomości zostanie wybudowany nowy budynek mieszkalny. Organy fiskalne uważały, że w takiej sytuacji dojdzie do nieobjętej zwolnieniem z VAT dostawy terenu budowlanego, gdyż zamiarem stron transakcji jest sprzedaż takiego terenu wraz z przeznaczonym do rozbiórki obiektem. Trybunał rozstrzygnął jednak, iż sprzedaż terenu z budynkiem dla celów VAT należy zaklasyfikować jako zwolnioną z VAT dostawę budynku i nie zmienia tego fakt, że obiekt ma zostać przez nabywcę rozebrany.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z kolei w innej sprawie będącej przedmiotem rozpoznania przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17 skład orzekający rozstrzygnął, że nieruchomość może być uznana za teren niezabudowany nawet w przypadku, gdy ściana sąsiadującego budynku zachodzi na działkę mającą być przedmiotem sprzedaży.

A co w przypadku, gdy na działce nie znajdują się żadne widoczne zabudowania, w tym budynki, a jej powierzchnia pokryta jest jedynie asfaltowymi drogami, często nieużywanymi i zarośniętymi trawą? Kwestia ta ma istotne znaczenie, gdyż ze zwolnienia z VAT pod pewnymi warunkami może korzystać także dostawa budynków i budowli. Jakkolwiek może się wydawać, że w takiej sytuacji nieruchomość powinna być uznana za niezabudowaną,  przedmiotowa kwestia jest dyskusyjna i budzi wątpliwości w praktyce. Również stanowisko prezentowane w tym zakresie przez organy podatkowe nie jest jednoznaczne, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lipca 2019 r. nr 0115-KDIT1-2.4012.293.2019.2.RS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż w przypadku nieruchomości pokrytej drogą asfaltową mamy do czynienia z dostawą zabudowanego gruntu, który nie korzysta ze zwolnienia z VAT jako grunt niezabudowany z uwagi na posadowienie na nim budowli w postaci drogi. Warto również odnotować, iż np. w wyroku z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt I SA/Gd 1120/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł, że drogi gruntowe znajdujące się na działce nie stanowią budowli, a o zabudowaniu działki można by mówić, gdyby wykonano na niej konkretne naniesienia.

Powyższe, jedynie przykładowe sprawy, obrazują, że zabudowa nieruchomości lub jej brak jest kwestią, która wymaga szczegółowej, udokumentowanej analizy. Bardzo ważne będzie również precyzyjne określenie w umowie sprzedaży, co jest przedmiotem transakcji, tak aby na wypadek sporu z organem podatkowym nie było wątpliwości, co do jej opodatkowania VAT. Dobrym pomysłem jest na pewno także wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną, gdyż podleganie sprzedaży nieruchomości, zarówno niezabudowanych działek, jak i budynków (np. na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste) opodatkowaniu VAT zależeć będzie od konkretnych okoliczności, w tym historii i charakteru sprzedawanych nieruchomości.  

Sprzedaję przedsiębiorstwo, czy poszczególne jego składniki?

W kontekście sprzedaży nieruchomości niezmiernie istotne znaczenie ma kwestia uznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. W takim przypadku dostawa będzie pozostawać bowiem poza zakresem opodatkowania VAT, a kupujący nie będzie miał prawa do jego odliczenia, będąc dodatkowo zobowiązanym do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Brak opodatkowania transakcji podatkiem VAT może być sytuacją pożądaną przez sprzedawcę, niemniej w wielu sytuacjach, zwłaszcza z perspektywy nabywcy, dla ekonomicznej opłacalności nabycia kluczowe będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego - możliwe jedynie w sytuacji, gdy cała operacja zostanie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Organy podatkowe często kwestionują status nieruchomości jako przedsiębiorstwa, a wytyczne Ministerstwa Finansów nie dają podatnikom w tym zakresie jasnych wskazówek. Z tego względu sprawy, w których dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa często kończą się sporem przed sądem administracyjnym, zwłaszcza gdy fiskus usiłuje wykazać, że przedmiotem transakcji nie będzie zespół składników, powiązany ekonomicznie, funkcjonalnie i organizacyjnie, ale poszczególne jego elementy. Wówczas zdaniem „skarbówki” dochodzi do odpłatnej dostawy towarów, która powinna zostać opodatkowana VAT. Na szczęście rozstrzygnięcia sądów coraz częściej są w tym zakresie przychylne dla podatników, czego przykładem może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 13 lutego 2020 r. (sygn. akt I SA/Rz 919/19), w którym sąd rozstrzygnął, iż sprzedaż restauracji będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa. Decydującą kwestią był w tym przypadku fakt, iż nabywca zamierzał kontynuować działalność gospodarczą z wykorzystaniem kupionych składników, a okoliczność ta świadczy w świetle stanowiska resortu finansów o tym, iż mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.

Uznanie przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo może rodzić ponadto dodatkową komplikację w postaci odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania podatkowe związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Z tego względu jednym z elementów audytu nieruchomości poprzedzającego transakcję w wielu przypadkach powinna być także analiza rozliczeń fiskalnych sprzedającego oraz uzyskanie od niego aktualnego zaświadczenia o braku zaległości podatkowych.

Podatkowa reklasyfikacja transakcji, czyli przykra niespodzianka po latach

Nie ulega wątpliwości, że każda transakcja na nieruchomościach powinna zostać dobrze zaplanowana i ustrukturyzowana, również pod kątem zamierzonych założeń biznesowych. Problem ten dotyczy nie tylko „prostej” sprzedaży nieruchomości, ale również operacji polegających np. na wniesieniu danego składnika majątku wkładem niepieniężnym (aportem) do spółki.

Fiskus może bowiem kwestionować zasadność przeprowadzonej czynności uznając, że jej celem nie był np. aport przedsiębiorstwa czy nieruchomości, lecz  zupełnie inna, ukryta np. pod pozorem aportu operacja.  Przepis art. 199a Ordynacji podatkowej pozwala bowiem, by organy skarbowe dokonując ustalenia treści czynności prawnej przeprowadzonej przez strony, uwzględniały ich zamiar oraz cel przeprowadzanej czynności, a nie tylko literalne brzmienie oświadczeń złożonych przez nie oświadczeń woli. Jeżeli organ uzna, że pod pozorem dokonania określonej czynności strony dokonały w istocie innej operacji, fiskus wywiedzie skutki podatkowe związane z tą ukrytą czynnością.

Powyższa regulacja wydaje się przyznawać organom podatkowym znaczne pole do interpretacji oraz ingerencji w fundamentalną dla obrotu gospodarczego zasadę swobody umów. W ostatnim czasie głośna była sprawa podatnika, który wniósł aportem do spółki komandytowo-akcyjnej przedsiębiorstwo, a fiskus uznał, że w istocie doszło do zawarcia umowy powiernictwa opodatkowanej na zupełnie innych zasadach, niż zamierzone przez podatnika wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki osobowej. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, w której organy Krajowej Administracji Skarbowej dysponując wskazanym przepisem, jak również prawem do kwestionowania biznesowego uzasadnienia czynności podatników z wykorzystaniem klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania (art. 119a Ordynacji podatkowej), będą również klasyfikować transakcje sprzedaży nieruchomości jako czynności pozorne, służące ukryciu rzeczywistych zamiarów stron oraz uzyskaniu nieuprawnionych korzyści podatkowych. Przemyślane zaplanowanie transakcji oraz przygotowanie zestawu solidnych argumentów na wypadek konfrontacji z fiskusem nabierają w tym przypadku jeszcze większego znaczenia.

Doradca podatkowy Jakub Jaroń
Kancelaria Empirium

Polecamy: Oferta specjalna: Pakiet książek – Nowa matryca stawek VAT Towary i Usługi z programem INFORLEX PKWiU + CN, stawki VAT i WIS na 2 m-ce

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o tytoń do żucia, tytoń do nosa

    Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o pozostałe wyroby tytoniowe niebędące wyrobami akcyzowymi np. tytoń do żucia, tytoń do nosa.

    Dotacje na cyfryzację firm 2024. Innowacje cyfrowe w MŚP na Śląsku oraz Dig.IT Transformacja Cyfrowa Polskich MŚP

    Jakie dofinansowanie można obecnie uzyskać na cyfryzację firmy będąc małym lub średnim przedsiębiorcą?

    Ceny transferowe 2024 - kontrole. Wezwanie do przedłożenia dokumentacji lokalnej, a zwolnienie dla podmiotów krajowych

    W związku z rosnącym zainteresowaniem organów podatkowych cenami transferowymi można zaobserwować zwiększoną liczbę kontroli w tym zakresie. Choć prowadzenie kontroli na podstawie i w granicach przepisów prawa stanowi obowiązek organów podatkowych, kontrolującym zdarzają się w tym zakresie nadużycia.

    Fundusze z FENG zasilą polski rynek venture capital. Przygotowanie pod inwestycje zwiększy szansę na uzyskanie finansowania

    Z końcem lutego 2024 r. zakończony został pierwszy nabór do pięciu programów PFR Ventures, w ramach których do polskich funduszy venture capital ma popłynąć 2 mld zł z Funduszy Europejskich dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG). W kwietniu br startuje drugi nabór, a do końca 2024 roku PFR Ventures planuje przeprowadzić łącznie pięć rund selekcyjnych. W wyniku realizacji programów PFR Ventures przez polski rynek VC ma przepłynąć w ciągu kilku najbliższych lat ok. 3,1 mld złotych.

    Jeśli nie WIRON to jaki wskaźnik zastąpi WIBOR i od kiedy? Niepewność na rynku bankowym. Gubią się też klienci banków. Czy kredyty o stałym oprocentowaniu będą bardziej powszechne?

    Od kilku miesięcy temat wskaźników referencyjnych stał się bardzo gorący. Banki wydają się być już zniesmaczone całą tą reformą wskaźnikową, której końca nie widać. Także konsumenci już się w tym gubią, bo nie wiedzą, czy wskaźnik, który mają wpisany do umowy, od którego zależy ich oprocentowanie, będzie istniał, a jeśli nie, to na jaki inny się zmieni.

    Minister finansów ma nadzieję, że handlowe niedziele zostaną uregulowane w tym roku. Będą wyższe wpływy z VAT

    Trwa dyskusja nad przywróceniem handlu w niedziele. W Sejmie znajduje się projekt ustawy, który przewiduje wprowadzenie dwóch handlowych niedziel w miesiącu. Jakie byłyby skutki wprowadzenia dwóch handlowych niedziel w miesiącu w zakresie podatku VAT?

    Zmiany w handlu internetowym 2024. Minister Finansów: urzędy skarbowe dowiedzą się gdy zrobisz 30 (i więcej) transakcji w roku

    Minister finansów, Andrzej Domański zapewnił 12 kwietnia 2024 r., że nowe przepisy nie sprawią, że urzędy skarbowe będą inwigilować osoby sprzedające w internecie. Wyjaśnił, że monitorowanie transakcji będzie się zaczynać od 30 transakcji w ciągu roku i wtedy zostaną one zaraportowane.

    Obowiązek informowania ZUS o umowie o dzieło. Więcej formularzy RUD, ale mniej zawieranych umów. Dlaczego?

    ZUS informuje, że w 2023 r. złożono do ZUS-u więcej formularzy RUD niż rok wcześniej, ale odnotowano nieznaczny spadek zawieranych umów o dzieło zarówno w stosunku do 2022 r. jak i 2021 r.

    Domański: chcemy podnieść limit przychodów zwalniających z VAT do 240 tys. zł od stycznia 2025 r.

    Szykuje się podwyższenie limitu przychodów uprawniających do zwolnienia z rozliczania VAT do 240 tys. zł z obecnych 200 tys. zł. Zmiana miałaby wejść w życie od 1 stycznia 2025 r.

    Domański: przywrócenie stawki VAT do poziomu 5 proc. miało niewielki wpływ na inflację; inflacja na koniec tego roku wyniesie 4-5 proc.

    Śledzimy co dzieje się na rynku handlu żywnością. Widzimy, że to przywrócenie stawki VAT do poziomu 5 proc. miało niewielki wpływ na inflację - powiedział minister finansów Andrzej Domański. Według niego inflacja na koniec 2024 roku wyniesie 4-5 proc.

    REKLAMA