REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych

EMPIRIUM Jaroń Klęczar spółka cywilna
DORADCY PODATKOWI I RADCOWIE PRAWNI
Jakub Jaroń, doradca podatkowy
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż lub wniesienie nieruchomości do spółki może wiązać się z określonymi konsekwencjami podatkowymi, zarówno dla sprzedawcy, jak i nabywcy. W wielu przypadkach będą one zamierzone, w innych mogą okazać się niemiłą niespodzianką, gdy po jakimś czasie od transakcji wnikliwiej przyjrzą się jej organy skarbowe. Z tego względu warto przeanalizować zarówno przedmiot, jak i strukturę całej operacji, gdyż jej celowość i biznesowe uzasadnienie również mogą być kwestionowane przez fiskusa.

Czy sprzedając nieruchomości jestem podatnikiem VAT?

Wiele osób dokonujących sprzedaży prywatnych nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że mogą być zobowiązane do rozliczenia z tego tytułu podatku od towarów i usług. Transakcje na osobistych składnikach majątku pozornie nie kojarzą się z działalnością gospodarczą, a osoby której takiej aktywności nie prowadzą zazwyczaj w ogóle nie analizują, czy mogą być w zakresie sprzedaży uznane za podatnika VAT. W praktyce często okazuje się, że okoliczności towarzyszące sprzedaży, w tym czynności dokonywane wobec nieruchomości przed transakcją, mogą wpływać na jej opodatkowanie VAT.

Autopromocja

Organy podatkowe w wielu wypadkach starają się wykazać, że działania, które podatnik podejmował w stosunku do nieruchomości świadczą o tym, iż sprzedając ją działał w istocie jak przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w obszarze nieruchomości. Problem ten budzi liczne kontrowersje i niejednokrotnie kończy się sporem przed sądem administracyjnym, których rozstrzygnięcia coraz częściej są na szczęście korzystne dla podatników. Przykładem może być orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. (sygn. akt I SA/Łd 777/19), w którym Sąd uznał, że sprzedając nieruchomość skarżący nie działał w ramach działalności gospodarczej jako podatnik VAT. Organ interpretacyjny uważał, że takie czynności jak podział geodezyjny działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy wykonanie drogi zjazdowej świadczą o tym, że wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przeciwnego zdania był jednak uchylający zaskarżoną interpretację sąd administracyjny, który stwierdził, że nawet fakt skorzystania z usług biura pośrednictwa nieruchomości nie zmienia faktu, że w tym przypadku sprzedawca działał w ramach zarządu swoim majątkiem osobistym, a nie jak przedsiębiorca.

Z drugiej strony w serii wyroków z grudnia 2011 r. (sygn. akt I FSK 478/11 oraz I FSK 1695/11) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że takie okoliczności jak m.in. przyłączenie działki do sieci energetycznej, budowa wodociągu czy podjęte w poszukiwaniu nabywcy działania marketingowe (jak wyraził się NSA - wykraczające poza zwykłe ramy ogłoszenia) mogą świadczyć o profesjonalnym, gospodarczym charakterze obrotu nieruchomościami. Widać zatem, że ocena, czy w danym przypadku mamy do czynienia jedynie z zarządzaniem osobistym majątkiem czy opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą, wymaga każdorazowej analizy okoliczności towarzyszącej danej transakcji. Mając na uwadze generalnie korzystne dla podatników rozstrzygnięcia sądowoadministracyjne, warto z pewnością podjąć spór z fiskusem, a transakcję zabezpieczyć wcześniej uzyskaniem chroniącej podatnika interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Kiedy działka jest zabudowana i korzysta ze zwolnienia z VAT?

W świetle przepisów ustawy o VAT sprzedaż terenów niezabudowanych, z wyjątkiem terenów budowlanych, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. W praktyce problematyczna może okazać się ocena, czy dana nieruchomość stanowi teren niezabudowany, zwłaszcza, gdy znajdują się na niej ruiny dawnych zabudowań,  betonowe drogi lub, co gorsza, część sąsiedniej nieruchomości zachodzi na działkę mającą być przedmiotem transakcji.

Powyższą kwestię analizował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej rozpatrując sprawę podatnika planującego sprzedaż działki ze znajdującym się na niej, docelowo przeznaczonym do rozbiórki, starym budynkiem gospodarczym (wyrok TSUE z dnia 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18). Strony umówiły się, że nabywca dokona rozbiórki znajdującego się na działce składu z pozostawieniem jego niewielkiego fragmentu, a następnie na nieruchomości zostanie wybudowany nowy budynek mieszkalny. Organy fiskalne uważały, że w takiej sytuacji dojdzie do nieobjętej zwolnieniem z VAT dostawy terenu budowlanego, gdyż zamiarem stron transakcji jest sprzedaż takiego terenu wraz z przeznaczonym do rozbiórki obiektem. Trybunał rozstrzygnął jednak, iż sprzedaż terenu z budynkiem dla celów VAT należy zaklasyfikować jako zwolnioną z VAT dostawę budynku i nie zmienia tego fakt, że obiekt ma zostać przez nabywcę rozebrany.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z kolei w innej sprawie będącej przedmiotem rozpoznania przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17 skład orzekający rozstrzygnął, że nieruchomość może być uznana za teren niezabudowany nawet w przypadku, gdy ściana sąsiadującego budynku zachodzi na działkę mającą być przedmiotem sprzedaży.

A co w przypadku, gdy na działce nie znajdują się żadne widoczne zabudowania, w tym budynki, a jej powierzchnia pokryta jest jedynie asfaltowymi drogami, często nieużywanymi i zarośniętymi trawą? Kwestia ta ma istotne znaczenie, gdyż ze zwolnienia z VAT pod pewnymi warunkami może korzystać także dostawa budynków i budowli. Jakkolwiek może się wydawać, że w takiej sytuacji nieruchomość powinna być uznana za niezabudowaną,  przedmiotowa kwestia jest dyskusyjna i budzi wątpliwości w praktyce. Również stanowisko prezentowane w tym zakresie przez organy podatkowe nie jest jednoznaczne, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lipca 2019 r. nr 0115-KDIT1-2.4012.293.2019.2.RS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż w przypadku nieruchomości pokrytej drogą asfaltową mamy do czynienia z dostawą zabudowanego gruntu, który nie korzysta ze zwolnienia z VAT jako grunt niezabudowany z uwagi na posadowienie na nim budowli w postaci drogi. Warto również odnotować, iż np. w wyroku z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt I SA/Gd 1120/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł, że drogi gruntowe znajdujące się na działce nie stanowią budowli, a o zabudowaniu działki można by mówić, gdyby wykonano na niej konkretne naniesienia.

Powyższe, jedynie przykładowe sprawy, obrazują, że zabudowa nieruchomości lub jej brak jest kwestią, która wymaga szczegółowej, udokumentowanej analizy. Bardzo ważne będzie również precyzyjne określenie w umowie sprzedaży, co jest przedmiotem transakcji, tak aby na wypadek sporu z organem podatkowym nie było wątpliwości, co do jej opodatkowania VAT. Dobrym pomysłem jest na pewno także wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną, gdyż podleganie sprzedaży nieruchomości, zarówno niezabudowanych działek, jak i budynków (np. na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste) opodatkowaniu VAT zależeć będzie od konkretnych okoliczności, w tym historii i charakteru sprzedawanych nieruchomości.  

Sprzedaję przedsiębiorstwo, czy poszczególne jego składniki?

W kontekście sprzedaży nieruchomości niezmiernie istotne znaczenie ma kwestia uznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. W takim przypadku dostawa będzie pozostawać bowiem poza zakresem opodatkowania VAT, a kupujący nie będzie miał prawa do jego odliczenia, będąc dodatkowo zobowiązanym do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Brak opodatkowania transakcji podatkiem VAT może być sytuacją pożądaną przez sprzedawcę, niemniej w wielu sytuacjach, zwłaszcza z perspektywy nabywcy, dla ekonomicznej opłacalności nabycia kluczowe będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego - możliwe jedynie w sytuacji, gdy cała operacja zostanie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Organy podatkowe często kwestionują status nieruchomości jako przedsiębiorstwa, a wytyczne Ministerstwa Finansów nie dają podatnikom w tym zakresie jasnych wskazówek. Z tego względu sprawy, w których dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa często kończą się sporem przed sądem administracyjnym, zwłaszcza gdy fiskus usiłuje wykazać, że przedmiotem transakcji nie będzie zespół składników, powiązany ekonomicznie, funkcjonalnie i organizacyjnie, ale poszczególne jego elementy. Wówczas zdaniem „skarbówki” dochodzi do odpłatnej dostawy towarów, która powinna zostać opodatkowana VAT. Na szczęście rozstrzygnięcia sądów coraz częściej są w tym zakresie przychylne dla podatników, czego przykładem może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 13 lutego 2020 r. (sygn. akt I SA/Rz 919/19), w którym sąd rozstrzygnął, iż sprzedaż restauracji będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa. Decydującą kwestią był w tym przypadku fakt, iż nabywca zamierzał kontynuować działalność gospodarczą z wykorzystaniem kupionych składników, a okoliczność ta świadczy w świetle stanowiska resortu finansów o tym, iż mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.

Uznanie przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo może rodzić ponadto dodatkową komplikację w postaci odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania podatkowe związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Z tego względu jednym z elementów audytu nieruchomości poprzedzającego transakcję w wielu przypadkach powinna być także analiza rozliczeń fiskalnych sprzedającego oraz uzyskanie od niego aktualnego zaświadczenia o braku zaległości podatkowych.

Podatkowa reklasyfikacja transakcji, czyli przykra niespodzianka po latach

Nie ulega wątpliwości, że każda transakcja na nieruchomościach powinna zostać dobrze zaplanowana i ustrukturyzowana, również pod kątem zamierzonych założeń biznesowych. Problem ten dotyczy nie tylko „prostej” sprzedaży nieruchomości, ale również operacji polegających np. na wniesieniu danego składnika majątku wkładem niepieniężnym (aportem) do spółki.

Fiskus może bowiem kwestionować zasadność przeprowadzonej czynności uznając, że jej celem nie był np. aport przedsiębiorstwa czy nieruchomości, lecz  zupełnie inna, ukryta np. pod pozorem aportu operacja.  Przepis art. 199a Ordynacji podatkowej pozwala bowiem, by organy skarbowe dokonując ustalenia treści czynności prawnej przeprowadzonej przez strony, uwzględniały ich zamiar oraz cel przeprowadzanej czynności, a nie tylko literalne brzmienie oświadczeń złożonych przez nie oświadczeń woli. Jeżeli organ uzna, że pod pozorem dokonania określonej czynności strony dokonały w istocie innej operacji, fiskus wywiedzie skutki podatkowe związane z tą ukrytą czynnością.

Powyższa regulacja wydaje się przyznawać organom podatkowym znaczne pole do interpretacji oraz ingerencji w fundamentalną dla obrotu gospodarczego zasadę swobody umów. W ostatnim czasie głośna była sprawa podatnika, który wniósł aportem do spółki komandytowo-akcyjnej przedsiębiorstwo, a fiskus uznał, że w istocie doszło do zawarcia umowy powiernictwa opodatkowanej na zupełnie innych zasadach, niż zamierzone przez podatnika wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki osobowej. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, w której organy Krajowej Administracji Skarbowej dysponując wskazanym przepisem, jak również prawem do kwestionowania biznesowego uzasadnienia czynności podatników z wykorzystaniem klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania (art. 119a Ordynacji podatkowej), będą również klasyfikować transakcje sprzedaży nieruchomości jako czynności pozorne, służące ukryciu rzeczywistych zamiarów stron oraz uzyskaniu nieuprawnionych korzyści podatkowych. Przemyślane zaplanowanie transakcji oraz przygotowanie zestawu solidnych argumentów na wypadek konfrontacji z fiskusem nabierają w tym przypadku jeszcze większego znaczenia.

Doradca podatkowy Jakub Jaroń
Kancelaria Empirium

Polecamy: Oferta specjalna: Pakiet książek – Nowa matryca stawek VAT Towary i Usługi z programem INFORLEX PKWiU + CN, stawki VAT i WIS na 2 m-ce

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    REKLAMA