REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
EMPIRIUM Jaroń Klęczar spółka cywilna
DORADCY PODATKOWI I RADCOWIE PRAWNI
Jakub Jaroń, doradca podatkowy
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż lub wniesienie nieruchomości do spółki może wiązać się z określonymi konsekwencjami podatkowymi, zarówno dla sprzedawcy, jak i nabywcy. W wielu przypadkach będą one zamierzone, w innych mogą okazać się niemiłą niespodzianką, gdy po jakimś czasie od transakcji wnikliwiej przyjrzą się jej organy skarbowe. Z tego względu warto przeanalizować zarówno przedmiot, jak i strukturę całej operacji, gdyż jej celowość i biznesowe uzasadnienie również mogą być kwestionowane przez fiskusa.

Czy sprzedając nieruchomości jestem podatnikiem VAT?

Wiele osób dokonujących sprzedaży prywatnych nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że mogą być zobowiązane do rozliczenia z tego tytułu podatku od towarów i usług. Transakcje na osobistych składnikach majątku pozornie nie kojarzą się z działalnością gospodarczą, a osoby której takiej aktywności nie prowadzą zazwyczaj w ogóle nie analizują, czy mogą być w zakresie sprzedaży uznane za podatnika VAT. W praktyce często okazuje się, że okoliczności towarzyszące sprzedaży, w tym czynności dokonywane wobec nieruchomości przed transakcją, mogą wpływać na jej opodatkowanie VAT.

REKLAMA

REKLAMA

Organy podatkowe w wielu wypadkach starają się wykazać, że działania, które podatnik podejmował w stosunku do nieruchomości świadczą o tym, iż sprzedając ją działał w istocie jak przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w obszarze nieruchomości. Problem ten budzi liczne kontrowersje i niejednokrotnie kończy się sporem przed sądem administracyjnym, których rozstrzygnięcia coraz częściej są na szczęście korzystne dla podatników. Przykładem może być orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. (sygn. akt I SA/Łd 777/19), w którym Sąd uznał, że sprzedając nieruchomość skarżący nie działał w ramach działalności gospodarczej jako podatnik VAT. Organ interpretacyjny uważał, że takie czynności jak podział geodezyjny działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy wykonanie drogi zjazdowej świadczą o tym, że wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przeciwnego zdania był jednak uchylający zaskarżoną interpretację sąd administracyjny, który stwierdził, że nawet fakt skorzystania z usług biura pośrednictwa nieruchomości nie zmienia faktu, że w tym przypadku sprzedawca działał w ramach zarządu swoim majątkiem osobistym, a nie jak przedsiębiorca.

Z drugiej strony w serii wyroków z grudnia 2011 r. (sygn. akt I FSK 478/11 oraz I FSK 1695/11) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że takie okoliczności jak m.in. przyłączenie działki do sieci energetycznej, budowa wodociągu czy podjęte w poszukiwaniu nabywcy działania marketingowe (jak wyraził się NSA - wykraczające poza zwykłe ramy ogłoszenia) mogą świadczyć o profesjonalnym, gospodarczym charakterze obrotu nieruchomościami. Widać zatem, że ocena, czy w danym przypadku mamy do czynienia jedynie z zarządzaniem osobistym majątkiem czy opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą, wymaga każdorazowej analizy okoliczności towarzyszącej danej transakcji. Mając na uwadze generalnie korzystne dla podatników rozstrzygnięcia sądowoadministracyjne, warto z pewnością podjąć spór z fiskusem, a transakcję zabezpieczyć wcześniej uzyskaniem chroniącej podatnika interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Kiedy działka jest zabudowana i korzysta ze zwolnienia z VAT?

REKLAMA

W świetle przepisów ustawy o VAT sprzedaż terenów niezabudowanych, z wyjątkiem terenów budowlanych, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. W praktyce problematyczna może okazać się ocena, czy dana nieruchomość stanowi teren niezabudowany, zwłaszcza, gdy znajdują się na niej ruiny dawnych zabudowań,  betonowe drogi lub, co gorsza, część sąsiedniej nieruchomości zachodzi na działkę mającą być przedmiotem transakcji.

Powyższą kwestię analizował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej rozpatrując sprawę podatnika planującego sprzedaż działki ze znajdującym się na niej, docelowo przeznaczonym do rozbiórki, starym budynkiem gospodarczym (wyrok TSUE z dnia 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18). Strony umówiły się, że nabywca dokona rozbiórki znajdującego się na działce składu z pozostawieniem jego niewielkiego fragmentu, a następnie na nieruchomości zostanie wybudowany nowy budynek mieszkalny. Organy fiskalne uważały, że w takiej sytuacji dojdzie do nieobjętej zwolnieniem z VAT dostawy terenu budowlanego, gdyż zamiarem stron transakcji jest sprzedaż takiego terenu wraz z przeznaczonym do rozbiórki obiektem. Trybunał rozstrzygnął jednak, iż sprzedaż terenu z budynkiem dla celów VAT należy zaklasyfikować jako zwolnioną z VAT dostawę budynku i nie zmienia tego fakt, że obiekt ma zostać przez nabywcę rozebrany.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z kolei w innej sprawie będącej przedmiotem rozpoznania przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17 skład orzekający rozstrzygnął, że nieruchomość może być uznana za teren niezabudowany nawet w przypadku, gdy ściana sąsiadującego budynku zachodzi na działkę mającą być przedmiotem sprzedaży.

A co w przypadku, gdy na działce nie znajdują się żadne widoczne zabudowania, w tym budynki, a jej powierzchnia pokryta jest jedynie asfaltowymi drogami, często nieużywanymi i zarośniętymi trawą? Kwestia ta ma istotne znaczenie, gdyż ze zwolnienia z VAT pod pewnymi warunkami może korzystać także dostawa budynków i budowli. Jakkolwiek może się wydawać, że w takiej sytuacji nieruchomość powinna być uznana za niezabudowaną,  przedmiotowa kwestia jest dyskusyjna i budzi wątpliwości w praktyce. Również stanowisko prezentowane w tym zakresie przez organy podatkowe nie jest jednoznaczne, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lipca 2019 r. nr 0115-KDIT1-2.4012.293.2019.2.RS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż w przypadku nieruchomości pokrytej drogą asfaltową mamy do czynienia z dostawą zabudowanego gruntu, który nie korzysta ze zwolnienia z VAT jako grunt niezabudowany z uwagi na posadowienie na nim budowli w postaci drogi. Warto również odnotować, iż np. w wyroku z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt I SA/Gd 1120/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł, że drogi gruntowe znajdujące się na działce nie stanowią budowli, a o zabudowaniu działki można by mówić, gdyby wykonano na niej konkretne naniesienia.

Powyższe, jedynie przykładowe sprawy, obrazują, że zabudowa nieruchomości lub jej brak jest kwestią, która wymaga szczegółowej, udokumentowanej analizy. Bardzo ważne będzie również precyzyjne określenie w umowie sprzedaży, co jest przedmiotem transakcji, tak aby na wypadek sporu z organem podatkowym nie było wątpliwości, co do jej opodatkowania VAT. Dobrym pomysłem jest na pewno także wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną, gdyż podleganie sprzedaży nieruchomości, zarówno niezabudowanych działek, jak i budynków (np. na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste) opodatkowaniu VAT zależeć będzie od konkretnych okoliczności, w tym historii i charakteru sprzedawanych nieruchomości.  

Sprzedaję przedsiębiorstwo, czy poszczególne jego składniki?

W kontekście sprzedaży nieruchomości niezmiernie istotne znaczenie ma kwestia uznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. W takim przypadku dostawa będzie pozostawać bowiem poza zakresem opodatkowania VAT, a kupujący nie będzie miał prawa do jego odliczenia, będąc dodatkowo zobowiązanym do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Brak opodatkowania transakcji podatkiem VAT może być sytuacją pożądaną przez sprzedawcę, niemniej w wielu sytuacjach, zwłaszcza z perspektywy nabywcy, dla ekonomicznej opłacalności nabycia kluczowe będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego - możliwe jedynie w sytuacji, gdy cała operacja zostanie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Organy podatkowe często kwestionują status nieruchomości jako przedsiębiorstwa, a wytyczne Ministerstwa Finansów nie dają podatnikom w tym zakresie jasnych wskazówek. Z tego względu sprawy, w których dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa często kończą się sporem przed sądem administracyjnym, zwłaszcza gdy fiskus usiłuje wykazać, że przedmiotem transakcji nie będzie zespół składników, powiązany ekonomicznie, funkcjonalnie i organizacyjnie, ale poszczególne jego elementy. Wówczas zdaniem „skarbówki” dochodzi do odpłatnej dostawy towarów, która powinna zostać opodatkowana VAT. Na szczęście rozstrzygnięcia sądów coraz częściej są w tym zakresie przychylne dla podatników, czego przykładem może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 13 lutego 2020 r. (sygn. akt I SA/Rz 919/19), w którym sąd rozstrzygnął, iż sprzedaż restauracji będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa. Decydującą kwestią był w tym przypadku fakt, iż nabywca zamierzał kontynuować działalność gospodarczą z wykorzystaniem kupionych składników, a okoliczność ta świadczy w świetle stanowiska resortu finansów o tym, iż mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.

Uznanie przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo może rodzić ponadto dodatkową komplikację w postaci odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania podatkowe związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Z tego względu jednym z elementów audytu nieruchomości poprzedzającego transakcję w wielu przypadkach powinna być także analiza rozliczeń fiskalnych sprzedającego oraz uzyskanie od niego aktualnego zaświadczenia o braku zaległości podatkowych.

Podatkowa reklasyfikacja transakcji, czyli przykra niespodzianka po latach

Nie ulega wątpliwości, że każda transakcja na nieruchomościach powinna zostać dobrze zaplanowana i ustrukturyzowana, również pod kątem zamierzonych założeń biznesowych. Problem ten dotyczy nie tylko „prostej” sprzedaży nieruchomości, ale również operacji polegających np. na wniesieniu danego składnika majątku wkładem niepieniężnym (aportem) do spółki.

Fiskus może bowiem kwestionować zasadność przeprowadzonej czynności uznając, że jej celem nie był np. aport przedsiębiorstwa czy nieruchomości, lecz  zupełnie inna, ukryta np. pod pozorem aportu operacja.  Przepis art. 199a Ordynacji podatkowej pozwala bowiem, by organy skarbowe dokonując ustalenia treści czynności prawnej przeprowadzonej przez strony, uwzględniały ich zamiar oraz cel przeprowadzanej czynności, a nie tylko literalne brzmienie oświadczeń złożonych przez nie oświadczeń woli. Jeżeli organ uzna, że pod pozorem dokonania określonej czynności strony dokonały w istocie innej operacji, fiskus wywiedzie skutki podatkowe związane z tą ukrytą czynnością.

Powyższa regulacja wydaje się przyznawać organom podatkowym znaczne pole do interpretacji oraz ingerencji w fundamentalną dla obrotu gospodarczego zasadę swobody umów. W ostatnim czasie głośna była sprawa podatnika, który wniósł aportem do spółki komandytowo-akcyjnej przedsiębiorstwo, a fiskus uznał, że w istocie doszło do zawarcia umowy powiernictwa opodatkowanej na zupełnie innych zasadach, niż zamierzone przez podatnika wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki osobowej. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, w której organy Krajowej Administracji Skarbowej dysponując wskazanym przepisem, jak również prawem do kwestionowania biznesowego uzasadnienia czynności podatników z wykorzystaniem klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania (art. 119a Ordynacji podatkowej), będą również klasyfikować transakcje sprzedaży nieruchomości jako czynności pozorne, służące ukryciu rzeczywistych zamiarów stron oraz uzyskaniu nieuprawnionych korzyści podatkowych. Przemyślane zaplanowanie transakcji oraz przygotowanie zestawu solidnych argumentów na wypadek konfrontacji z fiskusem nabierają w tym przypadku jeszcze większego znaczenia.

Doradca podatkowy Jakub Jaroń
Kancelaria Empirium

Polecamy: Oferta specjalna: Pakiet książek – Nowa matryca stawek VAT Towary i Usługi z programem INFORLEX PKWiU + CN, stawki VAT i WIS na 2 m-ce

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA