REKLAMA

REKLAMA

Kategorie

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
EMPIRIUM Jaroń Klęczar spółka cywilna
DORADCY PODATKOWI I RADCOWIE PRAWNI
Jakub Jaroń, doradca podatkowy
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
Planując transakcje na nieruchomościach pamiętaj o możliwych problemach podatkowych /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż lub wniesienie nieruchomości do spółki może wiązać się z określonymi konsekwencjami podatkowymi, zarówno dla sprzedawcy, jak i nabywcy. W wielu przypadkach będą one zamierzone, w innych mogą okazać się niemiłą niespodzianką, gdy po jakimś czasie od transakcji wnikliwiej przyjrzą się jej organy skarbowe. Z tego względu warto przeanalizować zarówno przedmiot, jak i strukturę całej operacji, gdyż jej celowość i biznesowe uzasadnienie również mogą być kwestionowane przez fiskusa.

Czy sprzedając nieruchomości jestem podatnikiem VAT?

REKLAMA

Wiele osób dokonujących sprzedaży prywatnych nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że mogą być zobowiązane do rozliczenia z tego tytułu podatku od towarów i usług. Transakcje na osobistych składnikach majątku pozornie nie kojarzą się z działalnością gospodarczą, a osoby której takiej aktywności nie prowadzą zazwyczaj w ogóle nie analizują, czy mogą być w zakresie sprzedaży uznane za podatnika VAT. W praktyce często okazuje się, że okoliczności towarzyszące sprzedaży, w tym czynności dokonywane wobec nieruchomości przed transakcją, mogą wpływać na jej opodatkowanie VAT.

REKLAMA

Organy podatkowe w wielu wypadkach starają się wykazać, że działania, które podatnik podejmował w stosunku do nieruchomości świadczą o tym, iż sprzedając ją działał w istocie jak przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w obszarze nieruchomości. Problem ten budzi liczne kontrowersje i niejednokrotnie kończy się sporem przed sądem administracyjnym, których rozstrzygnięcia coraz częściej są na szczęście korzystne dla podatników. Przykładem może być orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. (sygn. akt I SA/Łd 777/19), w którym Sąd uznał, że sprzedając nieruchomość skarżący nie działał w ramach działalności gospodarczej jako podatnik VAT. Organ interpretacyjny uważał, że takie czynności jak podział geodezyjny działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy wykonanie drogi zjazdowej świadczą o tym, że wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przeciwnego zdania był jednak uchylający zaskarżoną interpretację sąd administracyjny, który stwierdził, że nawet fakt skorzystania z usług biura pośrednictwa nieruchomości nie zmienia faktu, że w tym przypadku sprzedawca działał w ramach zarządu swoim majątkiem osobistym, a nie jak przedsiębiorca.

Z drugiej strony w serii wyroków z grudnia 2011 r. (sygn. akt I FSK 478/11 oraz I FSK 1695/11) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że takie okoliczności jak m.in. przyłączenie działki do sieci energetycznej, budowa wodociągu czy podjęte w poszukiwaniu nabywcy działania marketingowe (jak wyraził się NSA - wykraczające poza zwykłe ramy ogłoszenia) mogą świadczyć o profesjonalnym, gospodarczym charakterze obrotu nieruchomościami. Widać zatem, że ocena, czy w danym przypadku mamy do czynienia jedynie z zarządzaniem osobistym majątkiem czy opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą, wymaga każdorazowej analizy okoliczności towarzyszącej danej transakcji. Mając na uwadze generalnie korzystne dla podatników rozstrzygnięcia sądowoadministracyjne, warto z pewnością podjąć spór z fiskusem, a transakcję zabezpieczyć wcześniej uzyskaniem chroniącej podatnika interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Kiedy działka jest zabudowana i korzysta ze zwolnienia z VAT?

REKLAMA

W świetle przepisów ustawy o VAT sprzedaż terenów niezabudowanych, z wyjątkiem terenów budowlanych, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. W praktyce problematyczna może okazać się ocena, czy dana nieruchomość stanowi teren niezabudowany, zwłaszcza, gdy znajdują się na niej ruiny dawnych zabudowań,  betonowe drogi lub, co gorsza, część sąsiedniej nieruchomości zachodzi na działkę mającą być przedmiotem transakcji.

Powyższą kwestię analizował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej rozpatrując sprawę podatnika planującego sprzedaż działki ze znajdującym się na niej, docelowo przeznaczonym do rozbiórki, starym budynkiem gospodarczym (wyrok TSUE z dnia 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18). Strony umówiły się, że nabywca dokona rozbiórki znajdującego się na działce składu z pozostawieniem jego niewielkiego fragmentu, a następnie na nieruchomości zostanie wybudowany nowy budynek mieszkalny. Organy fiskalne uważały, że w takiej sytuacji dojdzie do nieobjętej zwolnieniem z VAT dostawy terenu budowlanego, gdyż zamiarem stron transakcji jest sprzedaż takiego terenu wraz z przeznaczonym do rozbiórki obiektem. Trybunał rozstrzygnął jednak, iż sprzedaż terenu z budynkiem dla celów VAT należy zaklasyfikować jako zwolnioną z VAT dostawę budynku i nie zmienia tego fakt, że obiekt ma zostać przez nabywcę rozebrany.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z kolei w innej sprawie będącej przedmiotem rozpoznania przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17 skład orzekający rozstrzygnął, że nieruchomość może być uznana za teren niezabudowany nawet w przypadku, gdy ściana sąsiadującego budynku zachodzi na działkę mającą być przedmiotem sprzedaży.

A co w przypadku, gdy na działce nie znajdują się żadne widoczne zabudowania, w tym budynki, a jej powierzchnia pokryta jest jedynie asfaltowymi drogami, często nieużywanymi i zarośniętymi trawą? Kwestia ta ma istotne znaczenie, gdyż ze zwolnienia z VAT pod pewnymi warunkami może korzystać także dostawa budynków i budowli. Jakkolwiek może się wydawać, że w takiej sytuacji nieruchomość powinna być uznana za niezabudowaną,  przedmiotowa kwestia jest dyskusyjna i budzi wątpliwości w praktyce. Również stanowisko prezentowane w tym zakresie przez organy podatkowe nie jest jednoznaczne, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lipca 2019 r. nr 0115-KDIT1-2.4012.293.2019.2.RS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż w przypadku nieruchomości pokrytej drogą asfaltową mamy do czynienia z dostawą zabudowanego gruntu, który nie korzysta ze zwolnienia z VAT jako grunt niezabudowany z uwagi na posadowienie na nim budowli w postaci drogi. Warto również odnotować, iż np. w wyroku z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt I SA/Gd 1120/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł, że drogi gruntowe znajdujące się na działce nie stanowią budowli, a o zabudowaniu działki można by mówić, gdyby wykonano na niej konkretne naniesienia.

Powyższe, jedynie przykładowe sprawy, obrazują, że zabudowa nieruchomości lub jej brak jest kwestią, która wymaga szczegółowej, udokumentowanej analizy. Bardzo ważne będzie również precyzyjne określenie w umowie sprzedaży, co jest przedmiotem transakcji, tak aby na wypadek sporu z organem podatkowym nie było wątpliwości, co do jej opodatkowania VAT. Dobrym pomysłem jest na pewno także wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną, gdyż podleganie sprzedaży nieruchomości, zarówno niezabudowanych działek, jak i budynków (np. na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste) opodatkowaniu VAT zależeć będzie od konkretnych okoliczności, w tym historii i charakteru sprzedawanych nieruchomości.  

Sprzedaję przedsiębiorstwo, czy poszczególne jego składniki?

W kontekście sprzedaży nieruchomości niezmiernie istotne znaczenie ma kwestia uznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. W takim przypadku dostawa będzie pozostawać bowiem poza zakresem opodatkowania VAT, a kupujący nie będzie miał prawa do jego odliczenia, będąc dodatkowo zobowiązanym do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Brak opodatkowania transakcji podatkiem VAT może być sytuacją pożądaną przez sprzedawcę, niemniej w wielu sytuacjach, zwłaszcza z perspektywy nabywcy, dla ekonomicznej opłacalności nabycia kluczowe będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego - możliwe jedynie w sytuacji, gdy cała operacja zostanie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Organy podatkowe często kwestionują status nieruchomości jako przedsiębiorstwa, a wytyczne Ministerstwa Finansów nie dają podatnikom w tym zakresie jasnych wskazówek. Z tego względu sprawy, w których dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa często kończą się sporem przed sądem administracyjnym, zwłaszcza gdy fiskus usiłuje wykazać, że przedmiotem transakcji nie będzie zespół składników, powiązany ekonomicznie, funkcjonalnie i organizacyjnie, ale poszczególne jego elementy. Wówczas zdaniem „skarbówki” dochodzi do odpłatnej dostawy towarów, która powinna zostać opodatkowana VAT. Na szczęście rozstrzygnięcia sądów coraz częściej są w tym zakresie przychylne dla podatników, czego przykładem może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 13 lutego 2020 r. (sygn. akt I SA/Rz 919/19), w którym sąd rozstrzygnął, iż sprzedaż restauracji będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa. Decydującą kwestią był w tym przypadku fakt, iż nabywca zamierzał kontynuować działalność gospodarczą z wykorzystaniem kupionych składników, a okoliczność ta świadczy w świetle stanowiska resortu finansów o tym, iż mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.

Uznanie przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo może rodzić ponadto dodatkową komplikację w postaci odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania podatkowe związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Z tego względu jednym z elementów audytu nieruchomości poprzedzającego transakcję w wielu przypadkach powinna być także analiza rozliczeń fiskalnych sprzedającego oraz uzyskanie od niego aktualnego zaświadczenia o braku zaległości podatkowych.

Podatkowa reklasyfikacja transakcji, czyli przykra niespodzianka po latach

Nie ulega wątpliwości, że każda transakcja na nieruchomościach powinna zostać dobrze zaplanowana i ustrukturyzowana, również pod kątem zamierzonych założeń biznesowych. Problem ten dotyczy nie tylko „prostej” sprzedaży nieruchomości, ale również operacji polegających np. na wniesieniu danego składnika majątku wkładem niepieniężnym (aportem) do spółki.

Fiskus może bowiem kwestionować zasadność przeprowadzonej czynności uznając, że jej celem nie był np. aport przedsiębiorstwa czy nieruchomości, lecz  zupełnie inna, ukryta np. pod pozorem aportu operacja.  Przepis art. 199a Ordynacji podatkowej pozwala bowiem, by organy skarbowe dokonując ustalenia treści czynności prawnej przeprowadzonej przez strony, uwzględniały ich zamiar oraz cel przeprowadzanej czynności, a nie tylko literalne brzmienie oświadczeń złożonych przez nie oświadczeń woli. Jeżeli organ uzna, że pod pozorem dokonania określonej czynności strony dokonały w istocie innej operacji, fiskus wywiedzie skutki podatkowe związane z tą ukrytą czynnością.

Powyższa regulacja wydaje się przyznawać organom podatkowym znaczne pole do interpretacji oraz ingerencji w fundamentalną dla obrotu gospodarczego zasadę swobody umów. W ostatnim czasie głośna była sprawa podatnika, który wniósł aportem do spółki komandytowo-akcyjnej przedsiębiorstwo, a fiskus uznał, że w istocie doszło do zawarcia umowy powiernictwa opodatkowanej na zupełnie innych zasadach, niż zamierzone przez podatnika wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki osobowej. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, w której organy Krajowej Administracji Skarbowej dysponując wskazanym przepisem, jak również prawem do kwestionowania biznesowego uzasadnienia czynności podatników z wykorzystaniem klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania (art. 119a Ordynacji podatkowej), będą również klasyfikować transakcje sprzedaży nieruchomości jako czynności pozorne, służące ukryciu rzeczywistych zamiarów stron oraz uzyskaniu nieuprawnionych korzyści podatkowych. Przemyślane zaplanowanie transakcji oraz przygotowanie zestawu solidnych argumentów na wypadek konfrontacji z fiskusem nabierają w tym przypadku jeszcze większego znaczenia.

Doradca podatkowy Jakub Jaroń
Kancelaria Empirium

Polecamy: Oferta specjalna: Pakiet książek – Nowa matryca stawek VAT Towary i Usługi z programem INFORLEX PKWiU + CN, stawki VAT i WIS na 2 m-ce

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

REKLAMA

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA