Kompleksowość usług najmu i dzierżawy nieruchomości w podatku VAT

Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 693 § 1 K.C., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Do dzierżawy – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. ( art. 694 K.c).

W świetle powyższego należy zauważyć, iż umowa najmu/dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Wynajmujący/wydzierżawiający zobowiązuje się oddać najemcy/dzierżawcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca/dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Przy czym – jak wynika z art. 659 § 2 K.C. czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Strony umów mogą dowolnie kształtować swoje prawa i obowiązki. Praktyką zaś powszechną jest, że obok kwoty czynszu określają dodatkowe świadczenia.

Przykładowo w przypadku najmu/dzierżawy lokali użytkowych takim dodatkowym świadczeniem jest koszt zużycia mediów. Jak takie świadczenia należy opodatkować czy kompleksowo jako usługę najmu czy też odrębnie; usługa najmu i usługi dodatkowe? Rozważmy to zagadnienie na konkretnej sytuacji faktycznej.

Podatnik wynajmuje lokal użytkowy, za który płaci czynsz miesięczny w wysokości 1.000 zł. dodatkowo jest obciążany opłatami za telefon, energię, wywóz nieczystości, ogrzewanie cieplne w zależności od stopnia zużycia. Otrzymuje z tego tytułu fakturę od wynajmującego, w której poszczególne usługi są wyszczególnione i opodatkowane różnymi stawkami.

Zdaniem organów skarbowych na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług taki sposób rozliczenia jest nieprawidłowy.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, tj. kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej.

Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stawka VAT przy najmie i dostawie mediów