Rozliczenia VAT we wspólnotach mieszkaniowych

Wspólnota lokali użytkowych działa na podstawie ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 6 ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten nie daje wspólnocie przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Jednostka, która powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Właściciele poszczególnych lokali – członkowie wspólnoty mają określone prawa (współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem) oraz obowiązki: ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ponoszenie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ponoszenie przez poszczególnych członków wydatków związanych z utrzymaniem lokalu będącego własnością danego członka.

W art. 14 ustawy o własności lokali wymienione zostały przykładowe wydatki składające się na koszty zarządu nieruchomością wspólną (odciążające członków wspólnoty): wydatki na remonty i bieżącą konserwację, ubezpieczenia, podatki, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie zarządcy itd. Obowiązek uiszczania zaliczek przez członków wspólnoty - właścicieli poszczególnych lokali, nałożony został w art. 15 ust. 1 tej ustawy i dotyczy wyłącznie pokrycia kosztów zarządu.

W zakresie tych wydatków związanych z nieruchomością wspólną, pokrywanych przez członków Wspólnoty poprzez opłacanie zaliczek, wspólnota jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej musi w określonych sytuacjach faktycznych korzystać z usług i dostaw od podmiotów zewnętrznych, co związane jest z ponoszeniem określonych kosztów (wydatków). W tym jednakże zakresie brak podstaw do refakturowania tych kwot na członków wspólnoty. Koszty te (wydatki) dotyczą bowiem nieruchomości wspólnej - a nie służącej wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali - i w tym zakresie wspólnota jako wskazana wyżej jednostka jest nabywcą i konsumentem.

W świetle powyższego, zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 ustawy o VAT. Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty lokali użytkowych - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o VAT, na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Tym samym Wspólnota nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu pobierania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i na fundusz remontowy.

Najem, podnajem, refakturowanie opłat eksploatacyjnych – rozliczenie VAT

Odsetki od zaległości podatkowych - zmiany od 2015 r.

Odnośnie wydatków ponoszonych przez właściciela na utrzymanie jego lokalu, to najczęściej są to wydatki na tzw. media – energia cieplna, woda itd. W tym zakresie dostawy tych mediów do poszczególnych lokali, Wspólnota jest pośrednikiem między dostawcami a odbiorcami, zaś opłaty dokonywane przez właścicieli lokali za te dostawy, nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust.1 ustawy o własności lokali i nie są partycypacją w kosztach Wspólnoty przez jej członków.

Zapisz się na nasz newsletter

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Finalnym odbiorcą – nabywcą towarów i usług (np. wody) służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków Wspólnoty, jest właśnie indywidualny członek a nie sama Wspólnota. Zakupu tych mediów od dostawców – podmiotów zewnętrznych dokonuje Wspólnota jako podatnik podatku od towarów i usług, a od Wspólnoty nabywają je – jako konsumenci-  poszczególni członkowie wspólnoty i wobec powyższego Wspólnota powinna refakturować ten zakup na poszczególnych członków Wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z ustawy z dnia 11 marca 2004 r.

---

Wspólnota nie może natomiast wystawiać faktur dla najemców lokali użytkowych od ich właściciela, bo w tym przypadku nabywcą usług od Wspólnoty jest właściciel lokalu a nie jego najemca. Dodatkowo należy wskazać na regulację zawartą w art. 28 Dyrektywy Rady nr 2006/112/WE z dnia 29 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej według której, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Jeśli więc podatnik działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, to uważa się, iż nabył on usługę świadczoną przez podmiot faktycznie ją wykonujący i następnie odsprzedał ją na rzecz rzeczywistego nabywcy.

W świetle powyższego wspólnota lokali użytkowych dokonując zakupu mediów, które zużywane są przez poszczególnych członków Wspólnoty jako właścicieli wyodrębnionych lokali dokonuje ich nabycia "na siebie" tylko ze względów techniczno-organizacyjnych i działa jako pośrednik między dostawcą tych mediów a poszczególnymi członkami Wspólnoty.

Ostatecznym nabywcą tych mediów są poszczególni członkowie Wspólnoty - właściciele lokali, którym Wspólnota dokonuje odsprzedaży po dokonaniu odpowiedniego rozliczenia. Z tego względu w tym zakresie tj. co do zakupu mediów służących poszczególnym lokalom (ich właścicielom), wspólnota obowiązana jest do dokonywania refakturowania zakupu tychże mediów na faktycznych ich odbiorców (dokumentowania odprzedaży mediów fakturą).

Jacek Budziszewski, doradca podatkowy

Instytut Studiów Podatkowych