Kiedy zapłacisz VAT sprzedając działki z majątku prywatnego

Czy podział działki budowlanej to wystarczająca przesłanka do uznania tej czynności za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej, a co za tym idzie – obarczenia zwykłego obywatela tytułem podatnika VAT? Każdorazowo okazuje się to kwestią kontrowersyjną.

Z jednej strony przez wzgląd na to, iż jest to aspekt legislacyjnie rozmyty, pełen niejasności i niekonsekwencji. Z drugiej strony – dotyka ludzi zawodowo niezwiązanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa, które nie posiadają wiedzy, czy biegłości w obowiązujących przepisach i które zupełnie nieświadomie mogą sprowadzić na siebie szereg negatywnych konsekwencji.

Dlatego też warto zapoznać się z przesłankami, które należy wziąć pod uwagę przy rozstrzygnięciu tego, w jakich sytuacjach obowiązek podatkowy w VAT zaistnieje przy sprzedaży nieruchomości.

VAT przy sprzedaży nieruchomości - indywidualne podejście jest niezbędne

Podstawową do rozstrzygnięcia kwestią jest, czy dana osoba podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym.

Weryfikacja każdorazowo musi opierać się na konkretnej czynności dokonanej przez dany podmiot, dokonując oceny na tle precyzyjnie określonych okoliczności faktycznych sprawy. Przyjmowanie z góry pewnych założeń i stosowanie modelowych rozwiązań nie powinno być regułą, gdyż każda sytuacja zasługuje na indywidualną analizę.

Wszelkie podejmowane przez podmiot działania muszą być rozpatrywane całościowo, w kontekście wszystkich jego czynności i muszą się one składać na pewien ciąg zachowań. Fakt pojedynczych, czy niepowiązanych ze sobą czynności nie przesądza o aktywności handlowca. Zawsze należy mieć na uwadze, że zarówno podział nieruchomości, jak i ogłoszenia o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym.

Tezy te odnajdziemy również w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska – Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

VAT przy sprzedaży nieruchomości

Kiedy stajesz się podatnikiem VAT

Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że dany podmiot staje się podatnikiem VAT.

Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Warunkiem koniecznym jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób stały, niesporadyczny.

Działalnością handlową jest sprzedaż majątku prywatnego, który został nabyty z zamiarem odsprzedaży go. Chęć spożytkowania go w celach prywatnych wyklucza nazwanie tej czynności działalnością gospodarczą.

Polecamy: Samochód po zmianach od 1 kwietnia 2014 - multipakiet

Zapisz się na nasz newsletter

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Ile i za ile? – to nieistotne

Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Wszelkie kryteria jakościowe i ilościowe nie mają w tym przypadku zastosowania.

Okoliczność podziału gruntu na działki przed sprzedażą celem osiągnięcia wyższej ceny łącznej, samodzielnie również nie stanowi kwestii decydującej. Bez znaczenia pozostaje tu również długość okresu, w jakim transakcje następowały po sobie, a także wartość uzyskanych z nich przychodów.

Powyższe elementy z powodzeniem mogą odnosić się do zarządzania majątkiem osobistym podmiotu, dlatego niezasadnym byłoby budowanie na ich podstawie jakichkolwiek generalnych reguł postępowania.

Działasz jak profesjonalista – musisz płacić

Fakt podjęcia czynności polegających na jakiejkolwiek ingerencji w strukturę gruntów, takich jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych czy też działania marketingowe, zainicjowane celem późniejszej sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, może wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, czyli mogą zadecydować o zaktualizowanie się obowiązku podatkowego.

Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze (zobacz wyroki NSA z dnia 18 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1536/10 oraz I FSK 1665/11).

Ogłoszenia w mediach

Kolejną budzącą wątpliwości kwestią jest aspekt ogłoszeń w prasie i w Internecie. Obiektywnie należy stwierdzić, iż każda osoba, która chce dokonać sprzedaży, musi znaleźć chętnego do nabycia, a oczekiwanie na to, że nabywcy zgłoszą się sami jest zdecydowanie irracjonalne.

Na korzyść tego argumentu przemawia także fakt, iż sprzedaż w kręgu osób znajomych bez ogłoszeń, nie wyklucza działań w charakterze handlowca. Natomiast w przypadku ogłoszeń istotne znaczenie ma to, czy ogłoszenia te wykraczają poza zwykłe formy ogłoszeń, czy przybierają postać reklamy, stanowią formę marketingu.

Samo zamieszczenie ogłoszenia w prasie, czy w Internecie bez wskazania, że ogłoszenia miały cechy wykraczające poza zwykłe ogłoszenie (np. wielkość, grafikę, formułę) i wymagały większych od zwyczajowo przyjętych nakładów, nie pozwala na stwierdzenie, że osoba je zamieszczająca zachowuje się jak handlowiec, co zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 maja 2014 roku (sygn. akt I FSK 811/13), w ślad za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 27 listopada 2012 roku (sygn. akt I SA/Wr 1149/12).

W każdym przypadku niezbędna jest szczegółowa analiza wszystkich okoliczności. Nierzadko okazać się może, że podejmowane przez podmiot czynności mieszczą się w ramach tych, związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, które w żaden sposób nie pozwalają na nazwanie tej osoby podatnikiem VAT.

Magdalena Miecznik