Czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega VAT

Co do zasady właścicielowi rzeczy lub nieruchomości przysługuje wynagrodzenie.

Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Przepis ten wprowadza instytucję dorozumianego przedłużeniu najmu. Aby do niego doszło, wynajmujący musi wyrazić zgodę dalsze korzystanie z rzeczy. Zgoda ta może jednak zostać wyrażona w dowolnej formie – także milcząco. To z kolei wprowadza ryzyko, iż zachowanie wynajmującego może zostać potraktowane jako zgoda na kontynuowanie najmu, co będzie oznaczać, że pomiędzy stronami świadczona jest usługa, a wynagrodzenie wypłacone z tytułu bezumownego korzystania podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem. Dla wynajmującego jest to sytuacja niekorzystna, gdyż od wspomnianej kwoty będzie obowiązany odprowadzić podatek VAT. Chcąc tego uniknąć, wynajmujący powinien po zakończeniu umowy podjąć działania, które uniemożliwiałyby potraktowanie jego zachowania jako dorozumianej zgody na kontynuowanie najmu. Pojawiają się jednak wątpliwości, co w konkretnych okolicznościach może świadczyć o zgodzie, a co o jej braku.

Co ciekawe, zdaniem organów skarbowych, wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie najemcy do zapłaty zaległego czynszu, a nawet skierowanie do sądu powództwa o zapłatę i zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie są uznawane za przejaw woli rozwiązania umowy najmu (!). Organy skarbowe utrzymują, że o woli rozwiązania umowy świadczy dopiero wytoczenie powództwa windykacyjnego (rzeczy lub o eksmisję). Tak stwierdzono m.in. w interpretacjach DIS w Łodzi z 27 października 2014 r., sygn. IPTPP1/443-623/14-2/RG, DIS w Poznaniu z 22 września 2016 r. sygn. ILPP1-2/4512-1-33/16-3/PG oraz DIS w Poznaniu z 4 grudnia 2016 r., sygn. ILPP1/4512-1-155/16-3/NS. Niewystąpienie z tym pozwem, nawet pomimo podjęcia innych działań wyraźnie wskazujących na brak woli przedłużenia umowy, dowodzi według organów podatkowych zgody na kontynuację najmu.

Czy organy podatkowe rzeczywiście mają prawo wymagać od podatnika wytoczenia takiego powództwa dla wyrażenia braku woli przedłużenia umowy? Sądy administracyjne w wyrokach stwierdzały przecież, że nieskorzystanie z drogi sądowej w celu eksmisji najemcy, nie świadczy jeszcze o tym, że przedłużono najem w sposób dorozumiany (Wyrok WSA w Łodzi z 24 września 2009 r., sygn. I SA/Łd 482/08). Nie ma zatem żadnego powodu by twierdzić, że brak woli przedłużenia najmu mógł być wyrażony jedynie poprzez wytoczenie powództwa windykacyjnego. Ponadto, aby można było mówić o dorozumianym przedłużeniu najmu, zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, muszą zaistnieć wątpliwości co do tego, czy obie strony chciały przedłużyć najem. Trudno natomiast mówić o wątpliwościach, jeśli zachowanie wynajmującego jednoznacznie wskazuje, że nie chce on przedłużyć najmu (np. wypowiedział umowę), nawet jeśli nie wystąpił on na drogę sądową. Zgodnie z wyrokiem NSA z 15 stycznia 2015 r., sygn. I FSK 1980/13 „niepodjęcie żadnych działań zmierzających do niekorzystania przez spółkę z nieruchomości gruntowych i pomieszczeń spółdzielni nie oznacza istnienia dorozumianej zgody na taki stan rzeczy, a przez to istnienie milczącej umowy”. Warto ponadto zauważyć, że w sposób dorozumiany można wyrazić nie tylko zgodę, ale także i jej brak. Wreszcie, zgodnie z art. 180 §1 Ordynacji podatkowej, jako dowód w postępowaniu podatkowym może posłużyć wszystko, co nie jest sprzeczne z prawem. Organy podatkowe nie mogą zatem twierdzić, że udowodnienie braku woli przedłużenia umowy najmu, może nastąpić dopiero poprzez wytoczenie powództwa windykacyjnego, a co za tym idzie dopiero wtedy wypłata wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, zgodnie z orzecznictwem sądów powszechnych stosowanie przepisu art. 674 Kodeksu cywilnego można wyłączyć konstruując odpowiednio umowę. Sposobem na to może być zawarcie w umowie klauzuli o treści „niniejsza umowa może zostać przedłużona na dalszy okres wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności” (Wyrok SA w Krakowie z 31.01.2013 r., sygn. I ACa 1402/12). Takie postanowienie umowne wyłącza stosowanie art. 674 Kodeksu cywilnego i powinno być uwzględniane również przez organy podatkowe przy ustalaniu skutków podatkowych wypłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Polecamy książkę: VAT 2017. Komentarz

Podsumowując, organy podatkowe twierdzą, że jedynie wytoczenie powództwa windykacyjnego świadczy o braku woli przedłużenia najmu. Tym samym, niewystąpienie z pozwem o zwrot rzeczy oznacza, że wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości uznane zostanie za odpłatność za świadczoną usługę, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Takie stanowisko nie znajduje jednak oparcia w obowiązujących przepisach i jest oderwane od realiów. Nie uwzględnia bowiem tego, że dla istnienia umowy najmu kluczowa jest wola stron, a nie to, czy wytoczono powództwo windykacyjne.

Autor: Duszan Wolczyński - konsultant podatkowy w Kancelarii KSP Legal & Tax Advice w Katowicach

duszan.wolczynski@ksplegal.pl

KSP Legal – Blog o Podatkach