Cel mieszkaniowy a zwolnienie z VAT najmu - interpretacja ogólna Ministra Finansów

Na przestrzeni ostatnich lat wydano szereg interpretacji indywidualnych w temacie opodatkowania wynajmu lokali mieszkalnych. Podatnicy mieli wątpliwości jak rozumieć „cel mieszkaniowy” wskazany w ustawie. Odpowiedź na to pytanie jest kluczowa dla możliwości skorzystania ze zwolnienia z VAT. Niepewność tę rozwiał Minister Finansów wydając 8 października 2021 r. interpretację ogólną w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe (nr PT1.8101.1.2021).

Interpretacja ogólna odpowiedzią na wątpliwości podatników

Dokument został wydany w związku z pojawiającymi się wątpliwościami interpretacyjnymi oraz ze stwierdzonymi przypadkami niejednolitego stosowania przez organy podatkowe regulacji z zakresu prawa podatkowego.

Przedmiotem interpretacji jest analiza możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685; dalej: ustawa o VAT) i dotyczy wyłącznie czynności wynajmowania/wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego/ wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (tj. nabywcą usługi).

Co wynika z ustawy o VAT?

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.2019.2195). Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36 tej ustawy, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Kiedy można zastosować zwolnienie z VAT?

Jak wypunktowano w interpretacji, przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wskazuje na kilka warunków, po spełnieniu których można zastosować zwolnienie od podatku:

1. wynajmowana/ dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,
2. wynajem/ dzierżawa dokonywane są na własny rachunek,
3. wynajem/ dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W wyroku z dnia 8 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 1182/16) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: Z treści powołanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu "wyłącznie na cele mieszkaniowe". Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość "wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Minister przypomniał, że preferencją, o której mowa w ww. artykule, nie są objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, także zarobkowych.

Co w przypadku, gdy podmiot gospodarczy wynajmuje nieruchomość, aby udostępnić ją następnie swoim pracownikom dla celów mieszkaniowych?

Zwolnienie, o którym mowa w analizowanym przepisie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego przez nabywcę świadczenia (podmiotu gospodarczego). Niestety w przypadku, gdy podmiot gospodarczy wynajmuje nieruchomość, aby następnie udostępnić ją swoim pracownikom (bezpłatnie lub odpłatnie), nie może on skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, gdyż dopiero na etapie udostępniania owej nieruchomości pracownikowi zostanie spełniony warunek celu wynajmu nieruchomości. Podmiot gospodarczy działa w tym przypadku jako pośrednik, a cel mieszkaniowy nie jest przez niego spełniony bezpośrednio.

W kwestii spełniania przesłanki dotyczącej wynajmu nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, na przestrzeni ostatnich lat, linia interpretacyjna była zmienna.

Ważne!
Obecnie, zgodnie z wydaną interpretacją, należy stwierdzić, że usługa wynajmu/ dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, świadczona przez czynnego podatnika VAT, dokonywana na rzecz podmiotu gospodarczego (z wyjątkiem społecznej agencji najmu), który wykorzystuje taką nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (przykładowo podnajmuje ową nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe), podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Skutki interpretacji

Opublikowana interpretacja pozwoli na uporządkowanie kwestii opodatkowania wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Niestety, jak się wydaje, nie takiej konkluzji spodziewali się niektórzy podatnicy, którzy dotychczas korzystali ze zwolnienia. Wydana interpretacja wiąże się dla nich z koniecznością zmiany podejścia do rozliczania najmu.

Źródło: Interpretacja ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 8 października 2021 r., nr PT1.8101.1.2021

Marta Kielar, konsultant ds. podatków, Business Tax Professionals sp. z o.o. sp. k.