REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zasady opodatkowania najmu części budynku mieszkalnego

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Oboje z mężem jesteśmy podatnikami VAT czynnymi. Poza działalnością gospodarczą, którą prowadzi każde z nas na własny rachunek, uzyskujemy przychody z najmu części budynku mieszkalnego, stanowiącego naszą prywatną współwłasność. Usługi najmu świadczymy dla firmy będącej podatnikiem VAT, która przeznacza pomieszczenia dla swoich pracowników na cele mieszkalne. W umowie najmu zaznaczyliśmy, że mieszkań nie można używać na cele inne niż mieszkalne. Budynek ani żadna jego część nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych, nie jest też związany z prowadzoną przez nas działalnością gospodarczą. Przychody z najmu wykazujemy w deklaracji VAT-7 jako zwolnione (PKWiU ex. 70.20.11). Wątpliwości nasze budzi sposób rozliczeń narzucony przez najemcę, tj. liczba faktycznie wykorzystanych dni w miesiącu razy kwota za 1 dzień, a raczej za nocleg. Czy taki sposób rozliczeń nie spowoduje, że najem ten powinien być opodatkowany stawką 7%? Czy nie lepiej byłoby zrobić aneks do umowy i określić czynsz najmu na stałym poziomie?
Zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu najmu lokalu nie jest zależne od tego, czy najem jest dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością. Ważne jest, aby wynajem lokalu mieszkalnego był dokonywany na cele mieszkaniowe. Sposób rozliczenia narzucony przez najemcę nie wpłynie na utratę zwolnienia, jeśli część budynku mieszkalnego będzie w dalszym ciągu wynajmowana na cele mieszkaniowe.
Tylko zmiana przeznaczenia budynku mieszkalnego na użytkowy może spowodować zmianę zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wynajem lokalu mieszkalnego na cele inne niż mieszkaniowe (np. prowadzenie biura), podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%. Natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, podlegają zwolnieniu z podatku. Stawka 7% nie ma zastosowania przy wynajmie lokali.
Usługi wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, podlega zwolnieniu z podatku.
Najem został uregulowany w przepisach ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Definicja umowy najmu jest zawarta w art. 659 § 1 k.c.: przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Działalność gospodarcza została zdefiniowana w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.
W kontekście przywołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem, będący usługą wymienioną w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej jako określony rodzaj usługi, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do tej ustawy. Pod poz. 4 tego załącznika zostały wymienione sklasyfikowane według PKWiU – ex 70.20.11 usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.
Jeżeli zatem wskazane w pytaniu usługi wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe są sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU ex 70.20.11, to – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy – ich świadczenie będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Natomiast usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele inne niż mieszkaniowe (np. prowadzenie biura) podlegają, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%.
Przedstawione zasady opodatkowania najmu lokalu znajdują zastosowanie niezależnie od tego, czy najem jest dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością. Istotne jest w tym przypadku, aby wynajem budynku mieszkalnego był dokonywany na cele mieszkaniowe. Specyficzny sposób rozliczenia narzucony przez najemcę (czynsz zmienny) nie wpłynie na zmianę stawki podatku od towarów i usług. Na zmianę zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług może wpłynąć tylko zmiana przeznaczenia budynku, tj. prowadzenie w nim działalności gospodarczej.
Wynajem lokalu mieszkalnego na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 22%.
W opisanej sytuacji małżonkowie uzyskują obrót z najmu budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność. Wynajmowane pomieszczenia są wykorzystywane na mieszkania dla pracowników. W umowie najmu zaznaczyli Państwo, że mieszkań nie można używać na cele inne niż mieszkalne. Zatem wszelkie warunki do zastosowania zwolnienia z podatku zostały spełnione.
Ponadto czynność prawna dotyczy majątku wspólnego, czyli obydwojga małżonków pozostających w stosunku prawnym z drugą stroną tej czynności. W konsekwencji w składanych deklaracjach podatkowych VAT-7 muszą Państwo uwzględniać obok obrotu z działalności gospodarczej obrót z tytułu najmu.
Należy podkreślić, że każde z małżonków powinno wykazać połowę obrotu z najmu jako obrót zwolniony z podatku od towarów i usług.
Najem na rzecz podmiotu gospodarczego powinien być udokumentowany fakturą VAT.
Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą dokonanie sprzedaży towarów i usług, w tym również sprzedaży zwolnionej z podatku od towarów i usług. W tym konkretnym przypadku każde z małżonków powinno wystawić swoją fakturę dokumentującą połowę obrotu z najmu.
Szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane, które powinny one zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Krystyna Dziedzic
Podstawa prawna
•  ustawa z11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 90, poz. 756


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Serwis Finansowo-Księgowy

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

REKLAMA

KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co warto zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia? [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

REKLAMA

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

REKLAMA