REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zasady opodatkowania najmu części budynku mieszkalnego

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Oboje z mężem jesteśmy podatnikami VAT czynnymi. Poza działalnością gospodarczą, którą prowadzi każde z nas na własny rachunek, uzyskujemy przychody z najmu części budynku mieszkalnego, stanowiącego naszą prywatną współwłasność. Usługi najmu świadczymy dla firmy będącej podatnikiem VAT, która przeznacza pomieszczenia dla swoich pracowników na cele mieszkalne. W umowie najmu zaznaczyliśmy, że mieszkań nie można używać na cele inne niż mieszkalne. Budynek ani żadna jego część nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych, nie jest też związany z prowadzoną przez nas działalnością gospodarczą. Przychody z najmu wykazujemy w deklaracji VAT-7 jako zwolnione (PKWiU ex. 70.20.11). Wątpliwości nasze budzi sposób rozliczeń narzucony przez najemcę, tj. liczba faktycznie wykorzystanych dni w miesiącu razy kwota za 1 dzień, a raczej za nocleg. Czy taki sposób rozliczeń nie spowoduje, że najem ten powinien być opodatkowany stawką 7%? Czy nie lepiej byłoby zrobić aneks do umowy i określić czynsz najmu na stałym poziomie?
Zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu najmu lokalu nie jest zależne od tego, czy najem jest dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością. Ważne jest, aby wynajem lokalu mieszkalnego był dokonywany na cele mieszkaniowe. Sposób rozliczenia narzucony przez najemcę nie wpłynie na utratę zwolnienia, jeśli część budynku mieszkalnego będzie w dalszym ciągu wynajmowana na cele mieszkaniowe.
Tylko zmiana przeznaczenia budynku mieszkalnego na użytkowy może spowodować zmianę zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wynajem lokalu mieszkalnego na cele inne niż mieszkaniowe (np. prowadzenie biura), podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%. Natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, podlegają zwolnieniu z podatku. Stawka 7% nie ma zastosowania przy wynajmie lokali.
Usługi wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, podlega zwolnieniu z podatku.
Najem został uregulowany w przepisach ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Definicja umowy najmu jest zawarta w art. 659 § 1 k.c.: przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Działalność gospodarcza została zdefiniowana w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.
W kontekście przywołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem, będący usługą wymienioną w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej jako określony rodzaj usługi, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do tej ustawy. Pod poz. 4 tego załącznika zostały wymienione sklasyfikowane według PKWiU – ex 70.20.11 usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.
Jeżeli zatem wskazane w pytaniu usługi wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe są sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU ex 70.20.11, to – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy – ich świadczenie będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Natomiast usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele inne niż mieszkaniowe (np. prowadzenie biura) podlegają, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%.
Przedstawione zasady opodatkowania najmu lokalu znajdują zastosowanie niezależnie od tego, czy najem jest dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością. Istotne jest w tym przypadku, aby wynajem budynku mieszkalnego był dokonywany na cele mieszkaniowe. Specyficzny sposób rozliczenia narzucony przez najemcę (czynsz zmienny) nie wpłynie na zmianę stawki podatku od towarów i usług. Na zmianę zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług może wpłynąć tylko zmiana przeznaczenia budynku, tj. prowadzenie w nim działalności gospodarczej.
Wynajem lokalu mieszkalnego na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 22%.
W opisanej sytuacji małżonkowie uzyskują obrót z najmu budynku mieszkalnego stanowiącego współwłasność. Wynajmowane pomieszczenia są wykorzystywane na mieszkania dla pracowników. W umowie najmu zaznaczyli Państwo, że mieszkań nie można używać na cele inne niż mieszkalne. Zatem wszelkie warunki do zastosowania zwolnienia z podatku zostały spełnione.
Ponadto czynność prawna dotyczy majątku wspólnego, czyli obydwojga małżonków pozostających w stosunku prawnym z drugą stroną tej czynności. W konsekwencji w składanych deklaracjach podatkowych VAT-7 muszą Państwo uwzględniać obok obrotu z działalności gospodarczej obrót z tytułu najmu.
Należy podkreślić, że każde z małżonków powinno wykazać połowę obrotu z najmu jako obrót zwolniony z podatku od towarów i usług.
Najem na rzecz podmiotu gospodarczego powinien być udokumentowany fakturą VAT.
Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą dokonanie sprzedaży towarów i usług, w tym również sprzedaży zwolnionej z podatku od towarów i usług. W tym konkretnym przypadku każde z małżonków powinno wystawić swoją fakturę dokumentującą połowę obrotu z najmu.
Szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane, które powinny one zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Krystyna Dziedzic
Podstawa prawna
•  ustawa z11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 90, poz. 756


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Serwis Finansowo-Księgowy

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Co z samochodami zakupionymi do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co zmieni się od lutego 2026 roku?

Od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

REKLAMA

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod - zgłoszenie w ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

Faktury korygujące w KSeF: Jak powinny być wystawiane od lutego 2026 roku?

Pytanie dotyczy zawartości pliku xml, za pomocą którego będzie wczytywana do KSeF faktura korygująca. Czy w związku ze zmianą struktury logicznej FA(3) w przypadku faktur korygujących podstawę opodatkowania i podatek będzie niezbędne zawarcie w pliku xml wartości „przed korektą” i „po korekcie”? Jeżeli będzie możliwy import na podstawie samej różnicy faktury korygującej (co wynikałoby z zamieszczonego na stronie MF pliku FA_3_Przykład_3 (Przykładowe pliki dla struktury logicznej e-Faktury FA(3)), to czy ta możliwość obejmuje fakturę korygującą do faktury pierwotnej już wcześniej skorygowanej (ponowną korektę)?

REKLAMA

Rezygnacja członka zarządu w spółce z o.o. – jak to zrobić prawidłowo (zasady, dokumentacja, odpowiedzialność)

W realiach obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością decyduje się na złożenie rezygnacji z pełnionej funkcji. Powody mogą być różne – osobiste, zdrowotne, biznesowe czy organizacyjne – ale decyzja ta zawsze powinna być świadoma i przemyślana, zwłaszcza z perspektywy konsekwencji prawnych i finansowych.

Nieujawnione operacje gospodarcze – jak uniknąć sankcyjnego opodatkowania CIT

Od kilku lat coraz więcej spółek korzysta z możliwości opodatkowania tzw. ryczałtem od dochodów spółek. To sposób opodatkowania dochodów spółki, który może przynieść realne korzyści podatkowe. Jednak korzystanie z estońskiego CIT-u wiąże się również z określonymi obowiązkami – szczególnie w zakresie prawidłowego ujmowania operacji gospodarczych w księgach rachunkowych. W tym artykule wyjaśnimy, czym są nieujawnione operacje gospodarcze i kiedy mogą prowadzić do powstania dodatkowego zobowiązania podatkowego.

REKLAMA