REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak zaewidencjonować sprzedaż nieruchomości użytkowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jerzy Rybka

REKLAMA

W kwietniu 2006 r. spółka kupiła używany środek trwały - pawilon handlowo-usługowy. Amortyzację rozpoczęto w maju 2006 r. W drugim kwartale 2007 r. pawilon będzie przeznaczony na sprzedaż. Czy amortyzacja powinna być skorygowana, jeżeli środek trwały zostanie sprzedany przed upływem roku od momentu nabycia?

REKLAMA

Zapłaciliśmy podatek od nieruchomości za 2006 r. proporcjonalnie do okresu użytkowania. Opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu za 2007 r. zostały zaliczone do kosztów. Jak powinna być zaewidencjonowana sprzedaż tego środka trwałego? Co stanowi koszt uzyskania? Czy podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie zmniejsza przychód ze sprzedaży?


rada


Sprzedaż tej nieruchomości należy ewidencjonować jak każdą inną sprzedaż środka trwałego. Amortyzacja nie podlega korekcie. Przychodem z tytułu wartości sprzedaży nieruchomości będzie kwota określona w umowie. Koszt własny sprzedaży stanowić będzie wartość początkowa budynku pomniejszona o dotychczasowe umorzenie. Ani podatek od nieruchomości, ani opłata za wieczyste użytkowanie nie mają wpływu na wysokość przychodu, gdyż są to koszty niezwiązane ze sprzedażą nieruchomości.


uzasadnienie

REKLAMA


Jednym z kryteriów zakwalifikowania nabytej rzeczy do środków trwałych jest przewidywany okres ekonomicznej użyteczności, tożsamy z okresem używania i umarzania, dłuższy niż jeden rok. W momencie przyjmowania środka trwałego do ewidencji przedsiębiorca sam decyduje, jak długo dany składnik aktywów będzie przez niego wykorzystywany w działalności gospodarczej. Jeżeli dany składnik odpowiada wszystkim warunkom definicji środka trwałego, należy go zakwalifikować do odpowiedniej grupy i rozpocząć amortyzację.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych od środka trwałego dokonuje się drogą systematycznego, planowego rozłożenia jego wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Rozpoczęcie amortyzacji następuje nie wcześniej niż po przyjęciu środka trwałego do używania, a jej zakończenie - nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych z wartością początkową środka trwałego albo z chwilą przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.

W praktyce podmioty bardzo często posługują się przepisami podatkowymi i rozpoczynają umarzanie od miesiąca następnego po miesiącu, w którym nastąpiło przyjęcie do używania.


Kiedy dany składnik należy zakwalifikować do środków trwałych?


Zgodnie z przepisami o rachunkowości dany składnik majątku możemy uznać za środek trwały w przypadku spełnienia następujących warunków:

- kompletność i zdatność do używania,

- przeznaczenie na potrzeby jednostki,

- przewidywany okres ekonomicznej użyteczności dłuższy niż rok.

Na dzień przyjęcia środka trwałego do używania należy ustalić okres lub stawkę i metodę jego amortyzacji. Poprawność stosowanych okresów i stawek amortyzacji środków trwałych powinna być przez jednostkę okresowo weryfikowana, co powoduje odpowiednią korektę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych w następnych latach obrotowych. Przy ustalaniu okresu amortyzacji i rocznej stawki amortyzacyjnej uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego.


Sprzedaż środka trwałego

REKLAMA


W przypadku sprzedaży środka trwałego przychód stanowi cena określona w umowie, natomiast kosztem będzie jego nieumorzona wartość. Nie ma tutaj znaczenia fakt, jak długo budynek był używany. Nawet gdy sprzedaż nastąpi przed upływem roku od momentu przyjęcia do używania, nie ma potrzeby korygowania dotychczasowych odpisów amortyzacyjnych.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy jednostka nie zamierza wykorzystywać danej rzeczy dłużej niż rok. Taki składnik należy rozpoznać jako aktywa obrotowe. Od aktywów obrotowych nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W momencie ich sprzedaży koszt własny stanowi cena nabycia.


Przykład 1

Spółka kupiła pawilon usługowo-handlowy wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu za 110 000 zł. Ponieważ był to używany środek trwały, spółka ustaliła okres użytkowania na pięć lat. Opłata roczna za wieczyste użytkowanie wynosi 1200 zł. Podatek od nieruchomości ustalono w wysokości 2400 zł. W marcu 2007 r. po 11 miesiącach używania spółka sprzedała pawilon za 130 000 zł.

Ewidencja księgowa

1. Zakup pawilonu:

Wn „Środki trwałe” 110 000

Ma „Rozrachunki z dostawcami” 110 000

2. Naliczenie odpisów amortyzacyjnych za jeden miesiąc:

110 000 zł : 5 = 22 000 zł

22 000 zł : 12 = 1833 zł

Wn „Amortyzacja” 1 833

Ma „Umorzenie środków trwałych” 1 833

3. Opłata za wieczyste użytkowanie:

1200 zł : 12 = 100 zł

Wn „Podatki i opłaty” 100

Ma „Rozliczenia międzyokresowe kosztów” 100

4. Podatek od nieruchomości:

2400 zł : 12 = 200 zł

Wn „Podatki i opłaty” 200

Ma „Rozliczenia międzyokresowe kosztów” 200

5. Sprzedaż pawilonu wraz z prawem wieczystego użytkowania:

Wn „Rozrachunki z odbiorcami” 130 000

Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 130 000

6. Wartość netto sprzedanych środków trwałych:

11 × 1833 zł = 20 163 zł

110 000 zł - 20 163 zł = 89 837 zł

Wn „Umorzenie środków trwałych” 20 163

Wn „Pozostałe koszty operacyjne” 89 837

Ma „Środki trwałe” 110 000


Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Podobnie do omawianej kwestii odnoszą się przepisy o podatku dochodowym. W przypadku sprzedaży środka trwałego kosztem uzyskania przychodu będzie jego aktualna wartość, czyli wartość początkowa pomniejszona o dotychczasowe umorzenie. Ustawy podatkowe zawierają pewne warunki przy ustalaniu stawki amortyzacji w przypadku używanych budynków użytkowych. Dla budynku używanego, czyli wykorzystywanego przed nabyciem przez co najmniej pięć lat, podatnik może indywidualnie określić okres amortyzacji. Do końca 2006 r. ustalony okres amortyzacji nie mógł przekroczyć 10 lat.

Od początku 2007 r. ograniczenie to zmieniono na niekorzyść podatników. Okres ten nie może być krótszy niż różnica 40 lat i wieku budynku, przy czym różnica ta dalej nie może być mniejsza niż 10 lat, z wyjątkiem trwałe związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych, wymienionych w rodzaju 103, i innych budynków niemieszkalnych, wymienionych w rodzaju 109, dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż trzy lata.


Przykład 2

10 stycznia 2007 r. Beta Sp. z o.o. kupiła używany budynek. Wiek budynku to 10 lat. Minimalny okres amortyzacji kupionego budynku to 30 lat (40 - 10 = 30; 30>/=10).

20 stycznia 2007 r. Gamma Sp. z o.o. kupiła używany budynek. Wiek budynku to 35 lat. Minimalny okres amortyzacji kupionego budynku to 10 lat (40 - 35 = 5; 5


Uwaga!
Zarówno wydatki na nabycie, jak i odpisy amortyzacyjne prawa wieczystego użytkowania nie stanowią kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.


Opłata za wieczyste użytkowanie oraz podatek od nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu w dacie poniesienia, gdyż są to opłaty pośrednio związane z prowadzoną działalnością. Opłata za ich wieczyste użytkowanie wynika z posiadania takiego prawa i jest wnoszona zazwyczaj do 15 marca za cały rok z góry. Deklaracja podatku od nieruchomości składana jest we właściwym urzędzie miasta lub gminy do 15 stycznia za dany rok kalendarzowy. Wyliczony podatek płacony jest w 12 równych, miesięcznych ratach. Zbycie budynku uprawnia do korekty deklaracji i tym samym zmiany (zmniejszenia) płaconych rat podatkowych.


Podstawa prawna:
- art. 3 ust. 1 pkt 15, art. 32 ust. 1 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1540

- art. 14 ust. 1, art. 16 ust. 1 pkt 1a, art. 16j ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 251, poz. 1847


Jerzy Rybka

główny księgowy z licencją MF

 
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

Usługi dietetyczne są zwolnione z VAT. Ale nie te świadczone na rzecz osób zdrowych. Dlaczego?

Usługi dietetyczne, które nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego (związanego z celem medycznym), w szeregu przypadków nie mogą również korzystać ze zwolnienia podmiotowego (limit obrotów do 200 000 zł rocznie). Oznacza to, że dietetycy świadczący usługi doradztwa w zakresie dietetyki (konsultacji indywidualnych) opodatkowane VAT muszą zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT, niezależnie od wysokości swoich obrotów i doliczać do ceny swoich usług netto podatek VAT w stawce 23%. Problem w tym, że wiele usług dietetyków ma charakter złożony (szkolenia z zakresu diet, podawanie w internecie pakietów diet dla osób zaliczanych do określonych kategorii wiekowych itp). Dlaczego usługi dietetyków świadczone na rzecz osób zdrowych nie korzystają ze zwolnienia z VAT wyjaśnił WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2025 r.

Niższe grzywny za niektóre przestępstwa skarbowe od 2026 roku. Nowelizacja Kks i Ordynacji podatkowej przyjęta przez rząd

W dniu 27 maja 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks karny skarbowy (kks) oraz ustawy - Ordynacja podatkowa, przedłożony przez Ministra Finansów. Ta nowelizacja ma na celu uproszczenie administracyjnych obowiązków podatkowych oraz złagodzenie kar za przestępstwa skarbowe, które nie powodują bezpośrednich strat w podatkach.

JPK_KR_PD już nadchodzi – nowy obowiązek dla podatników CIT. Czy Twoja firma jest gotowa?

Nowy plik JPK_KR_PD to nie tylko kolejne wymaganie fiskusa, ale prawdziwa rewolucja w raportowaniu księgowym. Od 2025 roku obowiązek ten obejmie duże firmy, od 2026 – podmioty zobowiązane do przesyłania ewidencji JPK VAT, a od kolejnego roku – pozostałych podatników CIT. Zmiany w planie kont, nowe struktury danych, testy, audyty – przygotowań jest sporo, a czasu coraz mniej. Zobacz, co musisz zrobić, by nie obudzić się z ręką w księgowym chaosie.

REKLAMA

Kiedy członek rodziny współpracujący przy rodzinnym biznesie musi być zgłoszony do ZUS?

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych nakłada obowiązek zgłoszenia do ZUS i odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne osób współpracujących z osobami prowadzącymi pozarolniczą działalność i z szeroko rozumianymi zleceniobiorcami. Podobnie czyni ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w zakresie ubezpieczenia zdrowotnego. Analizy wymaga zatem, kto spełnia definicję takiej osoby współpracującej i czy jej sytuacja uzależniona jest od formy tej współpracy - umownej bądź bezumownej. Spory z ZUS w przedmiocie obowiązku objęcia osób współpracujących ubezpieczeniami społecznymi trafiają aż do Sądu Najwyższego, warto więc wziąć pod uwagę również aktualne orzecznictwo w tej materii.

Francuska Administracja Celna wprowadza nowy system Obligatoryjnej Koperty Logistycznej (ELO). Co muszą wiedzieć przewoźnicy? Uproszczenie procedur dla kierowców

ELO to cyfrowe rozwiązanie, które usprawni proces odprawy celnej na granicy między Francją a Wielką Brytanią. Jest to francuski odpowiednik GMR - system będzie wymagać utworzenia jednej elektronicznej „koperty logistycznej” dla każdego pojazdu, zawierającej wszystkie niezbędne dane celne oraz deklaracje bezpieczeństwa.

Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

REKLAMA

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA