reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Rachunkowość > Sprawozdawczość > Wycena nieruchomości dla celów sprawozdawczości finansowej

Wycena nieruchomości dla celów sprawozdawczości finansowej

Chcemy zainwestować w fundusz nieruchomości. Jak prawidłowo wyceniać nieruchomości inwestycyjne do raportowania finansowego funduszu? Na jakie czynniki powinniśmy zwrócić uwagę? Jak czytać i interpretować wyniki wycen nieruchomości? Czy poprawna metodologia wyceny może dawać mylne wyniki?

Z punktu widzenia wyjścia z inwestycji niezbędne jest uwzględnienie w wycenie faktu, że w jednym momencie trafi na rynek portfel, którego cena będzie przez rynek zdyskontowana i zapewne niższa od sumy wartości z wycen poszczególnych aktywów.

Będzie to zjawisko tym głębsze, im bardziej zróżnicowany pod względem ryzyka jest portfel, im słabsze są identyfikowalne zjawiska synergii oraz im wyższa presja sprzedającego do zakończenia procesu wyjścia z inwestycji. Trudno w takiej sytuacji nawet porównywać oferty cenowe otrzymane za portfel z dotychczasową sumą wycen poszczególnych aktywów. Rynek dokona weryfikacji i sprzedaż hurtowa będzie wymagała dyskonta.

Panta rhei

Pomimo że mówi się, iż nieruchomości to mało płynne inwestycje, a dynamika tabel zmienności cen nieruchomości daleka jest od notowań giełdowych akcji, to jednak rynek ten również rządzi się swoimi zasadami i podlega cyklom zmienności gospodarczej. Co prawda cykl ten nie pokrywa się bezpośrednio z cyklem ogólnogospodarczym, nieco go wyprzedzając, ale fazy cyklu są podobne. W perspektywie 10 lat, w jakiej działały dotychczas fundusze inwestycyjne, nieuchronnie musiały się poddać zmienności cyklu. Nie da się niestety ukryć, że spora część aktywów została nabyta w latach 2007–2008, kiedy rynek znajdował się w sztucznie nadmuchanej fazie hossy i spadek ich wartości był ponad oczekiwany. Na nieszczęście tych funduszy, formuła ich działania koncentrowała się raczej na zysku w momencie wyjścia z inwestycji niż generowaniu bieżących wypłat dywidendy dla ich udziałowców. Ten bieżący udział w zyskach pozwoliłby inwestorom chociaż trochę podratować wynik całkowity na inwestycji. W świetle powyższego korzystnym rozwiązaniem wydają się inwestycje oparte na REIT-ach, w ramach których regularna dywidenda (udział w zyskach z nieruchomości) to podstawy mechanizmu.

Ale zmienność rynku to niejedyna przyczyna słabego wyniku na wyjściu z inwestycji. Przyczynkiem była też jego niska dojrzałość. Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko oczekiwanie na rynkowy spadek stopy kapitalizacji i sprzedaż po wyższej cenie przy tych samych dochodach. Inwestowanie w nieruchomość to nie tylko administrowanie jej majątkiem dla zachowania wartości, ale aktywne podążanie za rynkiem w celu identyfikowania obszarów wzrostu wartości aktywów. Podejmowanie inwestycji w nieruchomości, dbanie o jej ciągłą atrakcyjność dla użytkowników i optymalizacja kosztów jej utrzymania to główne przesłanki wzrostu wartości, niezależnie od zjawisk rynkowych.

Trzeba wyciągnąć wnioski

Podsumowując powyższe należy zwrócić uwagę, że wszystkie grupy uczestników rynku pozostają odpowiedzialne za szacunek wartości aktywów oraz percepcję ich wartości i źródła zwrotu. Założeniem podstawowym jest racjonalność działania uczestników rynku oraz ich cel maksymalizacji zyskowności inwestycji lub też prezentacji tej maksymalnej zyskowności z uwzględnieniem obiektywnych ograniczeń rynkowych.

Rzeczoznawca powinien dobrze zrozumieć i dopracować kontekst wyceny, cele, dla jakich będzie wykorzystywana w krótkiej i długiej perspektywie, a także zwrócić uwagę na zmienność rynku, prezentując analizę wrażliwości. Wycena periodyczna powinna zachowywać spójność i porównywalność okres do okresu, ale nie może też stać się rutynowym indeksowaniem wartości. O ile sama nieruchomość może się nam wydawać niezmienna, o tyle rynek wokół niej zmienia się dynamicznie i rzeczoznawca powinien zauważyć to dużo wcześniej niż oferenci składający propozycje zakupu.

Zarządzający funduszem z jednej strony odpowiada za całościową analizę wartości portfela, biorąc pod uwagę zakres informacji o funduszu, jaki posiada. Z drugiej, w aktywny sposób powinien kształtować jego wartość poprzez umiejętne zarządzanie aktywami oraz identyfikację potencjału komercyjnego wzrostu wartości.

Każdy rodzaj inwestycji niesie ze sobą określone rodzaje ryzyka specyficznego oraz rynkowego, ma inny horyzont czasowy, zróżnicowaną płynność. Inwestorzy powinni zawsze dobrze zrozumieć specyfikę przedmiotu inwestycji, ustalić moment cyklu, w jakim znajduje się rynek danego rodzaju inwestycji oraz ustalić, jakie szanse i zagrożenia stoją przed branżą. Na tej właśnie podstawie, a nie dobrych hasłach reklamowych, budują się zyski z inwestowania. ⒸⓅ

PRZYKŁAD

Potrzebna weryfikacja

Rzeczoznawca otrzymał zlecenie wyceny nieruchomości komercyjnej (budynek biurowy) dla celu sprawozdawczości finansowej na 31 grudnia 20XX r. Budynek na dzień wyceny jest wynajęty w 70 proc., co wskazuje na poziom niższy od rynkowego. Szacowany poziom pustostanu dla podobnych budynków na rynku lokalnym wynosi 14 proc. Rzeczoznawca staje przed wyborem przyjęcia dla celu wyceny założeń według stanu faktycznego lub założenia najlepszego i największego wykorzystania nieruchomości zgodnie z MSSF 13, a więc założenia docelowo niższego rynkowego pustostanu. Jaką różnicę generuje przyjęcie tych różnych założeń w odniesieniu do poziomu wynajmu budynku? Czy założenia do wyceny mogą stanowić podstawy planowania płynności dla obsługi zobowiązań spółki posiadającej nieruchomość?

Założenia:

● powierzchnia najmu w budynku: 12 500 mkw., czynsz: 15 euro/mkw. (z obowiązujących umów najmu = rynkowemu)

● poziom pustostanu w budynku: 30 proc.

● poziom pustostanu rynkowego: 14 proc.

● zakładany okres wynajęcia wolnej powierzchni: 6 miesięcy.

Powyższe założenia wskazują na potencjalny przychód po pierwszym roku na poziomie 1,755 tys. euro. Dla jego osiągnięcia zakładamy, że po 6 miesiącach pustostan w budynku zmniejszy się do poziomu 14 proc. (z obecnych 30 proc.). Niestety na koniec roku stan najmu powierzchni nie zmienił się i utrzymujący się pustostan generuje tylko 1,575 tys. euro przychodu, co daje 180 tys. euro różnicy.

Marta Kamionowska

dyrektor, zespół ds. nieruchomości Deloitte Advisory

Podstawa prawna

Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1047).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109)

reklama

Przydatne formularze online

Czytaj także

Narzędzia księgowego

reklama
reklama

POLECANE

reklama

KORONAWIRUS - podatki, prawo

Jakie zmiany w podatkach i ZUS wprowadza Tarcza antykryzysowa 4.0

reklama

Ostatnio na forum

reklama

Wszystko co musisz wiedzieć o PPK

reklama

Eksperci portalu infor.pl

Paweł Glonek

Radca prawny / Mediator

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
reklama
reklama
reklama