REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatki przy zakupie nowego mieszkania - ile bierze fiskus

Subskrybuj nas na Youtube
Podatki związane z zakupem nowego mieszkania wartego 400 tys. zł - tabela
Podatki związane z zakupem nowego mieszkania wartego 400 tys. zł - tabela
HRE Investments

REKLAMA

REKLAMA

W sumie prawie 148 tysięcy złotych różnych podatków (PCC, VAT, PIT, CIT) inkasuje fiskus przy okazji zakupu nowego mieszkania wartego 400 tysięcy. Dodatkowo budownictwo mieszkaniowe jest ważnym kołem zamachowym gospodarki mającym wyraźne przełożenie na PKB i dochody budżetu państwa. Dlatego wsparcie finansowe z budżetu państwa tego sektora (np. w postaci taniego kredytu ze stałym oprocentowaniem) może się więc temu budżetowi po prostu opłacać.

Podatki przy zakupie i wykończeniu mieszkania. Ponad 1/3 ceny nowego mieszkania trafia do fiskusa

REKLAMA

Zakup, a potem wykończenie i wyposażenie mieszkania jest kosztowną operacją. Od momentu budowy po finalne urządzenie się na „swoim” niezbędne jest zaangażowanie sporego grona fachowców z różnych dziedzin. Na każdym z etapów pojawiają się podatki. Trzeba bowiem wiedzieć, że PIT, VAT, CIT czy np. PCC to nieodzowne elementy zakupu mieszkania, ale też obsługi samej transakcji czy wykończenia i wyposażenia lokum. Dodatkowe daniny pojawiają się też przy zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego.

Największe wpływy podatkowe generuje oczywiście zakup od dewelopera. Sporą częścią ceny lokalu są bowiem podatki - VAT i dochodowy. Do tego podatki pojawiają się na etapie przeprowadzania transakcji, zaciągania i spłacania kredytu mieszkaniowego, a także wykończenia i wyposażenia lokum. Ile to może być? Zakładając zakup nowego mieszkania o wartości 400 tysięcy złotych, dochody budżetowe możemy w sumie oszacować na prawie 148 tysięcy złotych. To aż 37% ceny kupowanego lokalu.

REKLAMA

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego dochody budżetowe są znacznie niższe. Wszystko dlatego, że odpada nam tu spora część podatków dochodowych oraz VAT składające się na cenę nowego mieszkania. Jeśli ponadto kupimy nieruchomość w na tyle dobrym stanie, że nie będziemy musieli poddawać jej generalnemu remontowi, to może się okazać, że na wykończenie i wyposażenie wydamy znacznie mniej niż w przypadku mieszkania od dewelopera. Trzeba jednak wiedzieć, że kupując mieszkanie „z drugiej ręki” będziemy musieli zostawić więcej pieniędzy w kancelarii notarialnej. Rejent pobierze bowiem od kupującego 2% ceny lokum tytułem PCC. Dodatkowo kupując mieszkanie z rynku wtórnego znacznie częściej niż na rynku pierwotnym będziemy zmuszeni korzystać z usług pośrednika, co też niemało kosztuje. Efekt? Dochody budżetu z tytułu zakupu na kredyt używanego mieszkania kosztującego 400 tysięcy złotych można oszacować na około 53 tysiące złotych.

HRE Investments

Dofinansowanie budowy mieszkań opłaca się budżetowi państwa

REKLAMA

Dochody budżetowe to jednak niejedyna korzyść jaką fiskus widzi w dobrej koniunkturze na rynku mieszkaniowym. Trzeba mieć bowiem świadomość, że budowlanka to ważne koło zamachowe gospodarki. Można nawet szacować, że każda złotówka zaangażowana w budowę mieszkań generuje 2-3 zł popytu na różne towary i usługi. Szeroko rozumiany sektor budownictwa odpowiada natomiast w sumie za nawet 8-9% PKB. W sumie więc racjonalnie skrojony program mieszkaniowy może się rządowi opłacać nie tylko w kontekście przychodów podatkowych, ale też stymulowania wzrostu gospodarczego.

W ostatnich tygodniach coraz częściej mowa jest o programie tanich kredytów ze stałym oprocentowaniem. W kontekście tego rozwiązania pojawiła się na przykład propozycja, aby młodzi kupujący pierwsze mieszkanie mogli otrzymać kredyt oprocentowany na 2% w skali roku. Przy obecnych warunkach rynkowych i udzieleniu 50 tysięcy kredytów koszt programu można oszacować na około miliard złotych rocznie, czyli około 20 tysięcy złotych w przeliczeniu na pojedynczy kredyt. Łatwo obliczyć, że wpływy podatkowe generowane przy okazji zakupu pojedynczego mieszkania są w stanie pokryć koszt nawet kilku lat takich dopłat do kredytów.

Dbając o racjonalne gospodarowanie budżetowymi środkami warto się jednak zastanowić czy oprocentowanie kredytów na poziomie 2% nie jest nadmiernie hojnym rozwiązaniem, które mogłoby skłaniać do nadużyć. Chodzi o to, że mogłyby być podpisywane fikcyjne umowy, aby zdeponować uzyskane w ten sposób pieniądze na lokacie, która byłaby wyżej oprocentowana niż kredyt. Już oprocentowanie niższe niż 6-7% w skali roku powinno przekładać się na wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Oznaczałoby ono bowiem, że odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania byłyby niższe niż koszt najmu. Niższe oprocentowanie – nawet na poziomie zaledwie 2% w przypadku rodzin wielodzietnych - mogłoby być natomiast zastosowane jako element prorodzinny programu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

HRE Investments

Najwięcej podatków pojawia się przy nowych mieszkaniach

Wróćmy jednak do meritum, czyli do tego jakie dochody podatkowe generuje zakup mieszkania. Zacznijmy od rynku pierwotnego. W przypadku mieszkania wartego 400 tys. złotych sam tylko podatek od wartości dodanej (8% VAT) opiewa na ponad 29,6 tys. złotych. Nie można też zapomnieć o podatku dochodowym związanym z budową i sprzedażą mieszkania. 19 proc. z ceny netto mieszkania wartego 400 tysięcy złotych daje nam kwotę ponad 70 tysięcy złotych. Oczywiście deweloper po sprzedaży lokalu nie będzie musiał zapłacić całej tej kwoty podatku sam, bo wykonując działalność i prowadząc budowę poniósł spore koszty. Trzeba jednak mieć świadomość, że koszty dewelopera są przychodami jego pracowników, dostawców, wykonawców i usługodawców. Ci też płacą podatki i składki ZUS. Mogą oni być opodatkowani na różne sposoby, a wydając swoje dochody generują kolejne wpływy do budżetu. Dla uproszczenia przyjęliśmy więc, że z tytułu sprzedaży mieszkania na konto fiskusa wpłynie łączna kwota podatku dochodowego w wysokości 19 proc. ceny netto sprzedaży nieruchomości.

Podatki związane z zakupem nowego mieszkania wartego 400 tys. zł

Wyszczególnienie

Kwota brutto

VAT / PCC / pod. bankowy / opłaty sądowe

Podatek dochodowy
(PIT i CIT)

Cena zakupu mieszkania

400 000 zł

29 630 zł

70 370 zł

Prowizja za udzielenie kredytu (1%)

3 200 zł

0 zł

608 zł

Obsługa 25-letniego kredytu na 80% ceny mieszkania (marża netto na poziomie 1%; oprocentowanie 8%)

X

23 100 zł

9 928 zł

Ubezpieczenie od ognia i wody

5 000 zł

0 zł

190 zł

Opłaty notarialne i sądowe

1 723 zł

772 zł

266 zł

Koszt wykończenia (1000 zł za m kw.)*

50 000 zł

1 852 zł

4 398 zł

Koszt wyposażenia

20 000 zł

3 740 zł

3 089 zł

Suma + 19 zł tytułem PCC od ustanowienia hipoteki

X

147 962 zł

* Zachowawczo oszacowano licząc od 50% finalnej ceny netto produktu lub usługi

Szacunki HRE Investments

Kredyt też jest solidnie opodatkowany

To jednak dopiero pierwsze źródło dochodów fiskusa związane z zakupem mieszkania deweloperskiego. Do tego trzeba dodać jeszcze te wynikające z udzielenia i obsługi kredytu. Przecież sprzedając nam kredyty bank zarabia, a od swojego zysku powinien zapłacić podatek. Sam fiskus pobierze także podatek od czynności cywilno-prawnych związanych z ustanowieniem hipoteki (PCC w symbolicznej kwocie 19 zł) oraz co roku 0,44% podatku bankowego od salda kredytu. Z zaciągnięciem kredytu wiąże się ponadto szereg opłat i prowizji. Bardzo zachowawczo można przyjąć, że będą one kosztowały łącznie 1% pożyczanej kwoty. W praktyce może to być kilkukrotnie więcej. Koszty po stronie kredytobiorców są dla innych dochodami, które znowu są opodatkowane. Tak samo traktujemy związane z kredytem składki na ubezpieczenie.

Ile bank zarabia na kredycie mieszkaniowym?

A ile bank zarobi na udzieleniu nam kredytu? Dane NBP na ten temat pokazywały przez ostatnie lata, że banki przeważnie „na czysto” (po potrąceniu wszystkich kosztów) na hipotekach zarabiały około 1%. Chociaż dziś te zyski są znacznie wyższe, to zachowawczo przyjmijmy, że w dłuższym okresie udzielając kredytu hipotecznego można zarobić skromy 1% rocznie. Efekt? Przez 25 lat obsługi kredytu zaciągniętego na 320 tysięcy złotych (80% z 400 tysięcy) można przyjąć, że bank osiągnie zysk do opodatkowania na poziomie około 52,5 tys. złotych. Z tego tytułu będzie musiał zapłacić trochę ponad 9,9 tys. zł podatku. Ponad dwa razy więcej fiskus zainkasować może też z tytułu podatku bankowego.

Opłaty notarialne, sądowe, wykończenie mieszkania

To jednak wciąż nie wszystkie wpływy, na które fiskus może liczyć. Przecież kupując mieszkanie, trzeba skorzystać z usługi notariusza, wnieść opłaty sądowe, a potem lokal wykończyć i wyposażyć. Zakładając, że ekipy remontowe wciąż w połowie działają w szarej strefie, a koszt wykończenia mieszkania w standardzie popularnym uda nam się zamknąć w kwocie zaledwie 1 tys. zł za m kw., dodamy w sumie przynajmniej kilkanaście tysięcy dodatkowych wpływów do wspólnej kasy.

Zakup mieszkania używanego jest niżej opodatkowany

Gorzej na pierwszy rzut oka sytuacja wygląda w przypadku mieszkań używanych. Te już dawno zostały zbudowane, a więc odpada nam tu cala masa podatków płaconych przez dewelopera, jego pracowników, dostawców i podwykonawców. Ponadto przy zakupie używanego „M” nie płacimy VAT-u (8%), a jedynie PCC (2%). Jeśli ponadto uda nam się kupić mieszkanie w dobrym stanie, to zaoszczędzimy na jego wykończeniu i wyposażeniu. Kupując używane lokum trudniej będzie nam za to uniknąć opłaty za usługę pośrednika. Stosując szereg uproszczeń i dodatkowych założeń można jednak oszacować, że łączne wpływy podatkowe związane z zakupem na kredyt mieszkania mogą być w przypadku lokalu używanego 2-3 razy mniejsze niż przy zakupie od dewelopera.

Wystarczy jednak, że co drugi sprzedający mieszkanie używane, wykorzystując pieniądze ze sprzedaży starego mieszkania, kupi nowy lokal, a okaże się, że wsparcie rynku wtórnego jest też dla fiskusa porównywalnie opłacalne, co w przypadku transakcji na rynku pierwotnym.

Podatki związane z zakupem używanego mieszkania wartego 400 tys. zł

Wyszczególnienie

Kwota brutto

VAT / PCC / pod. bankowy / opłaty sądowe

Podatek dochodowy (PIT i CIT)

Cena zakupu mieszkania

400 000 zł

8 000 zł

0 zł

Prowizja za udzielenie kredytu (1%)

3 200 zł

0 zł

608 zł

Prowizja za pośrednictwo (2% + VAT)

9 840 zł

1 840 zł

1 520 zł

Obsługa 25-letniego kredytu na 80% ceny mieszkania (marża netto na poziomie 1%; oprocentowanie 8%)

X

23 100 zł

9 928 zł

Ubezpieczenie od ognia i wody**

5 000 zł

0 zł

190 zł

Opłaty notarialne i sądowe

3 181 zł

795 zł

491 zł

Koszt odświeżenia (500 zł za m kw.)*

25 000 zł

926 zł

2 199 zł

Koszt wyposażenia

10 000 zł

1 870 zł

1 545 zł

Suma + 19 zł tytułem PCC od ustanowienia hipoteki

X

53 030 zł

* Zachowawczo oszacowano wpływy podatkowe od 50% finalnej ceny netto produktu lub usługi

** Suma dla 25 lat przy składce rocznej na poziomie 0,05% rocznie, założony zysk ubezpieczyciela na poziomie 20%

Szacunki HRE Investments

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany w zamówieniach publicznych od 2026 r. Wyższy próg stosowania Prawa zamówień publicznych i jego skutki dla zamawiających i wykonawców

W ostatnich dniach maja br Rada Ministrów przedłożyła Sejmowi projekt ustawy deregulacyjnej (druk nr 1303 z dnia 27 maja 2025 r.), który przewiduje m.in. podwyższenie minimalnego progu stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych (Pzp) oraz ustawy o umowie koncesji z dnia 21 października 2016 r. z obecnych 130 000 zł netto do 170 000 zł netto. Planowana do wejścia w życie 1 stycznia 2026 r. zmiana ma charakter systemowy i wpisuje się w szerszy trend upraszczania procedur oraz dostosowywania ich do aktualnych realiów gospodarczych.

KSeF 2026: będzie problem z udostępnieniem faktury ustrukturyzowanej kontrahentowi. Prof. Modzelewski: Większość nabywców nie będzie tym zainteresowana

W 2026 roku większość kontrahentów nie będzie zainteresowanych tzw. „udostępnieniem” faktur ustrukturyzowanych – jedną z dwóch form przekazania tych faktur w obowiązkowym modelu Krajowego Systemu e-Faktur. Oczekiwać będą wystawienia innych dokumentów, które uznają za wywołujące skutki cywilnoprawne. Wystawcy prawdopodobnie wprowadzą odrębny dokument handlowy, który z istoty nie będzie fakturą ustrukturyzowaną. Może on być wystawiony zarówno przed jak i po wystawieniu tej faktury ustrukturyzowanej - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Najbardziej poważane zawody w Polsce [ranking 2025]. Księgowy pnie się w górę, sędzia spada, strażak cały czas nr 1

Agencja badawcza SW Research w 2025 roku kolejny raz zapytała Polaków o to, jakim poważaniem darzą przedstawicieli różnych zawodów. W tegorocznym zestawieniu pojawiło się aż 51 kategorii zawodowych, wśród których znalazło się 12 debiutanckich zawodów. Księgowy awansował w 2025 r. o 3 miejsca w porównaniu z ubiegłym rokiem – aktualnie zajmuje 22 miejsce na 51 profesji. SW Research odnotował ten awans jako jeden z trzech najbardziej znaczących. Skąd ta zmiana?

TSUE: Rekompensaty JST dla spółek komunalnych nie podlegają VAT, jeśli nie wpływają na cenę usługi

Najnowszy wyrok TSUE z 8 maja 2025 r. (sygn. C-615/23), potwierdził stanowisko zaprezentowane przez Rzeczniczkę Generalną w opinii z 13 lutego 2025 r. Zgodnie ze wspomnianym stanowiskiem rekompensaty jakie będą wypłacane przez jednostki samorządu terytorialnego spółkom komunalnym w związku z realizacją publicznych usług transportowych nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tak długo jak nie będą miały bezpośredniego wpływu na cenę usługi. O ile sam wyrok dotyczył usług transportowych to może mieć w przyszłości przełożenie również na inne obszary działalności.

REKLAMA

Kapitał zakładowy w spółce z o.o. w 2025 r. okiem adwokata - praktyka. Wymogi prawne, pułapki, podatki, księgowość, odpowiedzialność zarządu i wspólników

Wyobraź sobie, że chcesz wystartować z nową firmą albo przekształcić jednoosobową działalność w spółkę z o.o. Formalności nie brakuje, ale jedna kwestia wraca jak bumerang: kapitał zakładowy. To pierwszy, obowiązkowy „wkład własny”, bez którego sąd nie zarejestruje spółki. Jego ustawowe minimum – 5 000 zł – może wydawać się symboliczne, jednak od sposobu, w jaki je wnosisz i później „pilnujesz”, zależy wiarygodność Twojej firmy, a czasem nawet osobista odpowiedzialność zarządu. Poniżej znajdziesz najświeższe przepisy, praktyczne podpowiedzi i pułapki, na które trzeba uważać od pierwszego przelewu aż po ewentualne obniżenie kapitału lata później.

Jaka najniższa krajowa pensja i minimalna stawka godzinowa w 2026 roku? Związki zawodowe chcą co najmniej 5015 zł brutto. Rząd proponuje ponad 200 zł mniej

W dniu 12 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła propozycję wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz minimalnej stawki godzinowej w 2026 r.

Sejm przyjął ważną zmianę dla przedsiębiorców – korekta deklaracji podatkowej po kontroli celno-skarbowej coraz bliżej

W środę, 11 czerwca 2025 roku, Sejm zdecydował o skierowaniu do trzeciego czytania projektu nowelizacji ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej oraz ustawy o VAT. To istotna zmiana dla przedsiębiorców – umożliwia bowiem korektę deklaracji podatkowej po zakończeniu kontroli celno-skarbowej.

Nowelizacja ustawy o VAT: możliwe podniesienie limitu zwolnienia z 200 tys. zł do nawet 300 tys. zł

Trwają prace nad ustawą, która może przynieść realne ulgi podatkowe najmniejszym przedsiębiorcom. Ostateczna decyzja – czy limit zwolnienia z VAT wyniesie 240 tys. zł, czy aż 300 tys. zł – zależy od dalszych prac sejmowych komisji.

REKLAMA

Nowe ułatwienia dla przedsiębiorców: dane z wykazu VAT dostępne na biznes.gov.pl od 1 października 2025 r.

Jest projekt ustawy, który zakłada wprowadzenie nowych regulacji umożliwiających przedsiębiorcom łatwiejszy dostęp do wykazu podatników VAT za pośrednictwem portalu biznes.gov.pl. Zmiany mają uprościć weryfikację kontrahentów, zwiększyć bezpieczeństwo obrotu gospodarczego i ograniczyć formalności papierowe.

Kupujesz rzeczy przez internet? Za te towary musisz zapłacić podatek w ciągu 14 dni

Polacy chętnie kupują różne rzeczy przez internet, ale nie wiedzą, że niektóre transakcje rządzą się swoimi prawami. Fiskus ma coraz więcej możliwości, żeby sprawdzić, kto nie zapłacił podatku PCC. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl, wyjaśnia, kiedy zachować szczególną czujność i jak uniknąć ewentualnych problemów ze skarbówką.

REKLAMA